Portugal aumentou o investimento em habitação. Mas construir mais não reduz, por si só, a distância entre o que as casas custam e o que as famílias ganham. O País pode aumentar a oferta e, ainda assim, deixar muitos agregados sem acesso a uma casa que possam pagar. É nessa diferença entre construir e conseguir habitar que está o verdadeiro problema.
No segundo trimestre de 2026, os preços das casas em Portugal estavam 16,5% acima dos registados no mesmo período de 2025, segundo o Instituto Nacional de Estatística. A subida foi mais acentuada nas habitações já construídas, de 18%, do que nas novas, de 12,3% — uma diferença que reflete, entre outros fatores, o maior peso das primeiras no conjunto das transações . O número de operações, porém, caiu 6,4% no mesmo período.
A atividade arrefece em volume e aquece em preço — o que muda a natureza do problema: já não se trata apenas de preços elevados, mas da dificuldade crescente de uma parte da população em aceder à habitação.
Um país pode aumentar o número de fogos e, ainda assim, não melhorar o acesso. Isso acontece quando os novos empreendimentos são dirigidos a quem já consegue suportar os valores atuais ou quando a reabilitação encarece a habitação para além do que uma família de rendimento médio pode pagar. A dificuldade, portanto, não está apenas na quantidade de unidades construídas, mas na sua capacidade de responder aos rendimentos e às necessidades de quem procura casa.
O próprio Estado parece ter reconhecido a dimensão do desafio. Em setembro, o Governo e o Banco Europeu de Investimento aprovaram uma linha de crédito de 1,5 mil milhões de euros para financiar a construção e reabilitação de cerca de 50 mil habitações sociais, com uma primeira tranche de 500 milhões destinada às Estratégias Locais, no âmbito do programa 1.º Direito.
O Plano de Recuperação e Resiliência já financiava anteriormente 26 mil unidades, através de 1,2 mil milhões de euros, para agregados com necessidades identificadas. A Comissão Europeia enquadrou esse investimento como resposta à escassez estrutural de habitação permanente para grupos vulneráveis.
O estudo económico da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) sobre Portugal, publicado em janeiro, identifica vários obstáculos do lado da construção: licenciamentos demorados, regras de ordenamento restritivas, baixa produtividade sectorial, custos elevados e um arrendamento pouco desenvolvido. A organização identifica também um grupo que fica entre os dois extremos do sistema: famílias com rendimento demasiado elevado para aceder à habitação social, mas insuficiente para suportar os preços do mercado livre.
É este grupo intermédio que confere ao problema uma dimensão que ultrapassa a emergência social. Não se resume às situações mais graves, que devem continuar prioritárias. Inclui jovens que permanecem em casa dos pais por não suportarem uma renda, agregados que adiam uma mudança por não conseguirem cobrir a diferença de preço e profissionais que recusam oportunidades de trabalho por não conseguirem viver perto de onde trabalhariam.
A OCDE aponta uma contradição reveladora: Portugal dispõe de um dos maiores parques habitacionais por habitante entre os países da organização, mas usa uma parte significativa desse património de forma pouco eficiente. Cerca de 12% dos alojamentos estavam devolutos e 18,4% tinham utilização sazonal em 2021, enquanto a proporção de jovens adultos a viver com os pais permanece entre as mais elevadas da União Europeia. A dificuldade não é apenas de quantidade — é também de localização, utilização e capacidade de fazer chegar a oferta a quem dela necessita.
Uma casa mais barata, longe de um centro de emprego, pode ser acessível no preço de compra e cara na vida quotidiana: o custo da deslocação reduz parte da vantagem financeira, e o tempo perdido também tem valor.
Lisboa, Porto e o Algarve concentram emprego, serviços e procura, e enfrentam uma pressão imobiliária particularmente elevada. Daí resulta uma incompatibilidade que já ultrapassa o orçamento dos agregados: empresas com dificuldade em contratar, não por falta de candidatos, mas porque muitos não encontram uma solução compatível com o que ganham nas regiões onde há emprego; hospitais e escolas confrontados com profissionais obrigados a deslocações cada vez mais longas.
Há ainda um ponto que exige rigor: a imigração. Portugal tem hoje mais residentes estrangeiros do que há uma década, o que naturalmente acrescenta procura a um mercado já pressionado. Mas os dados disponíveis não sustentam uma explicação que coloque esse fator, isoladamente, no centro do problema.
No segundo trimestre de 2026, compradores com domicílio fiscal fora de Portugal adquiriram 1.890 unidades, 4,7% do total, menos 10,3% do que no mesmo período do ano anterior.
A pressão resulta de uma combinação mais ampla de fatores: escassez em determinadas zonas, custos de construção, limitações urbanísticas, concentração territorial do emprego, turismo, segunda residência e fragilidades do arrendamento. O comprador estrangeiro e o residente têm perfis diferentes, mas enfrentam o mesmo mercado local quando procuram uma casa na mesma cidade.
A OCDE recomenda uma combinação de respostas: reforço do parque público, melhor utilização do que já existe, apoio direcionado a famílias vulneráveis, desenvolvimento do arrendamento de longa duração e redução dos obstáculos administrativos. A organização identifica também a instabilidade regulatória como travão ao investimento privado de longo prazo. O ponto essencial é que nenhuma destas medidas resolve, isoladamente, o desequilíbrio.
Os dados mais recentes mostram porquê. No segundo trimestre, o número de fogos licenciados em novas construções aumentou 10,8% e o de fogos concluídos cresceu 11,6% — e, ainda assim, os preços continuaram a subir. Construir mais é necessário, mas não garante habitação a preços acessíveis: depende do que se edifica, onde fica e de quem consegue efetivamente aceder-lhe.
É por isso que os 50 mil fogos apoiados pelo Banco Europeu de Investimento (BEI) não devem ser avaliados apenas pelo número anunciado. A questão será saber quantos chegarão efetivamente ao mercado, quem terá acesso a essas casas, onde serão construídas e se estarão ligadas ao emprego, aos transportes e aos serviços.
Portugal pode construir mais, mobilizar novos financiamentos e recuperar capacidade construtiva. Mas a medida decisiva desse esforço será outra: saber se aproxima o preço das casas do rendimento de quem precisa de viver no País. É aí que se decidirá se a nova oferta é apenas maior — ou se é, finalmente, mais acessível.
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