A possibilidade de os ganhos resultantes da venda de imóveis (terrenos para construção ou casas de habitação) beneficiarem de isenção de tributação em IRS está prevista na lei do Mais Habitação.
Para que esta isenção possa ser atribuída é necessário que a venda dos terrenos e/ou casas decorra entre 01 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 e que o dinheiro da venda seja reinvestido na amortização (total ou parcial) do empréstimo da habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes no prazo máximo de três meses a contar da data da venda.
Numa informação aos serviços para harmonizar a aplicação das novas regras criadas pelo Mais Habitação sobre tributação de mais-valias agora divulgada, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) vem esclarecer que “a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo), podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025”.
Este é o entendimento que resulta do facto de a amortização do empréstimo ter de ocorrer nos três meses seguintes à venda e de o regime de exclusão de tributação das mais-valias se aplicar às vendas realizadas entre o início de 2022 e o fim de 2024.
Esta mesma informação vem também clarificar que a exclusão de tributação de mais-valias é aplicável quando o contribuinte apenas aplica uma parte do valor obtido com a venda na amortização do empréstimo em causa — seja porque é essa a sua vontade, seja porque o crédito é inferior ao dinheiro gerado com a transação.
Nestas situações, sublinha a AT, “a exclusão [de tributação] aplica-se apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado”.
O regime é aplicável independentemente de estar em causa a venda de um ou de mais terrenos ou casas sendo que para o fisco “o valor de realização de um imóvel alienado (ou vários) pode ser repartido na amortização de créditos à habitação destinados à HPP [habitação própria e permanente] de vários beneficiários elegíveis”.
Na prática isto significa que numa família em que mais do que uma pessoa tenha um empréstimo à habitação própria e permanente, o dinheiro obtido com a venda de terrenos e casas pode ser usado para amortizar estes vários créditos uma vez que o regime admite, como refere a AT, “a amortização de qualquer ‘crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente'”.
Numa informação anterior, a AT já tinha esclarecido que nos casos em que a venda deste tipo de imóveis tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Mais habitação (outubro de 2023) e já tenha havido até lugar ao pagamento de imposto sobre as mais-valias, os contribuintes podem pedir o reembolso do imposto pago apresentando uma declaração de substituição do Modelo 3 do IRS, podendo faze-lo, tal como prevê o código do IRS, no prazo de “dois anos a contar do termo do prazo legal para a entrega da declaração, ou, no mesmo prazo, para apresentação de reclamação graciosa nos termos daquele artigo, ou seja, em regra, o prazo referido decorre até final do mês de junho de 2025”.
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