Nos últimos meses muito se falou dos apoios criados para facilitar o acesso dos jovens à compra da primeira habitação. As notícias multiplicaram-se, as redes sociais rapidamente resumiram o assunto a frases como “crédito a 100%” ou “isenção de impostos” e, como acontece frequentemente quando os temas são complexos, começaram também a surgir muitas interpretações erradas.
Há quem pense que o Estado passou a financiar integralmente a compra de uma casa. Outros acreditam que qualquer jovem deixou simplesmente de pagar impostos na aquisição de um imóvel. A realidade é bastante mais equilibrada do que isso. Os apoios existem, representam uma ajuda muito relevante e podem fazer a diferença entre conseguir ou não avançar para a compra. No entanto, continuam a existir regras, limites e condições que importa conhecer antes de tomar qualquer decisão.
Na prática, estamos perante duas medidas completamente diferentes, criadas para responder a problemas distintos, que podem ser “utilizadas” separadamente ou em conjunto. A primeira procura resolver a dificuldade de muitos jovens em reunir o valor necessário para a entrada inicial. A segunda reduz significativamente os custos fiscais da aquisição. São apoios complementares, previstos em regimes legais distintos, e compreender essa diferença é essencial para perceber o verdadeiro alcance das medidas.
A primeira dessas medidas é a garantia pública para financiamento, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, que permite às instituições bancárias concederem, em determinadas situações, financiamento até 100% do valor da aquisição da primeira habitação própria e permanente.
É importante esclarecer aquilo que esta medida significa. O Estado não empresta dinheiro ao comprador nem substitui o banco na concessão do crédito. O financiamento continua a ser concedido pela instituição financeira, que mantém toda a responsabilidade pela análise do processo e pela decisão de aprovar, ou não, o empréstimo. O que acontece é que o Estado presta uma garantia sobre parte do capital financiado, permitindo que, quando estejam reunidas todas as condições, o banco possa financiar a totalidade do preço de aquisição.
Isto significa que muitos jovens deixam de necessitar da tradicional entrada de 10% que, durante anos, constituiu um dos principais obstáculos ao acesso à habitação. Mas significa apenas isso. A avaliação da capacidade financeira continua exatamente igual. O banco continuará a analisar os rendimentos, a estabilidade profissional, a taxa de esforço, o historial de crédito, a existência de outros empréstimos e o risco global da operação. A garantia pública facilita o financiamento; não elimina a necessidade de demonstrar capacidade para pagar o empréstimo durante trinta ou quarenta anos.
A segunda medida diz respeito aos benefícios fiscais na compra da primeira habitação própria e permanente. Neste caso, o objetivo é reduzir o montante que os jovens têm de desembolsar no momento da escritura.
Ao abrigo do regime atualmente em vigor, muitos jovens beneficiam da isenção de IMT e da isenção do Imposto do Selo devido pela aquisição do imóvel, correspondente à taxa de 0,8% sobre o valor da compra. Importa, contudo, esclarecer um aspeto frequentemente esquecido: o Imposto do Selo incidente sobre o financiamento bancário (0,6% do capital financiado) continua a ser devido, pelo que nem todos os impostos associados à operação (aquisição de Habitação Própria Permanente com recurso a financiamento bancário) desaparecem.
Perceber a dimensão destas medidas torna-se mais simples através de um exemplo.
Imagine um jovem que pretende adquirir a sua primeira habitação por 250.000 euros.
Antes da existência destes apoios, seria habitual necessitar de reunir cerca de 25.000 euros para a entrada inicial, assumindo um financiamento de 90 por cento. A esse valor acresciam ainda os impostos e restantes despesas da escritura, obrigando frequentemente a dispor de mais de 35.000 euros para conseguir concretizar a compra.
Com as medidas atualmente em vigor, esse cenário pode alterar-se de forma muito significativa. Se reunir os requisitos legais, o jovem poderá beneficiar de financiamento até 100%, deixando de necessitar da entrada inicial. Poderá ainda beneficiar da isenção de IMT e da isenção do Imposto do Selo da aquisição, suportando apenas o Imposto do Selo relativo ao montante financiado, bem como as restantes despesas normais da escritura.
Na prática, estamos perante uma redução muito expressiva do capital próprio necessário para comprar casa. Para muitas famílias, esta diferença representa precisamente o fator que permite transformar um projeto adiado numa possibilidade concreta.
Contudo, seria um erro concluir que estes apoios significam que qualquer jovem pode, automaticamente, comprar casa. A prestação mensal continuará a existir. A taxa de esforço continuará a ser analisada. Os seguros associados ao crédito continuarão a ser obrigatórios. E o compromisso financeiro continuará a prolongar-se durante décadas.
Aliás, continua a ser aconselhável que a decisão de compra não seja tomada apenas porque existe financiamento disponível. O facto de o banco poder emprestar determinado montante não significa necessariamente que esse seja o valor mais adequado para o orçamento familiar. Em muitos casos, optar por uma prestação mais confortável traduz-se numa maior capacidade para enfrentar imprevistos, constituir poupança e preservar margem financeira ao longo dos anos.
Ter finanças com cabeça também significa saber aproveitar os apoios existentes, mas compreender exatamente aquilo que eles representam. A garantia pública facilita o acesso ao financiamento, mas não substitui a capacidade financeira do comprador. A isenção de impostos reduz significativamente os custos iniciais da aquisição, mas não elimina os encargos futuros associados ao crédito. São medidas importantes, que podem abrir portas a muitos jovens, mas continuam a exigir decisões conscientes, sustentadas e compatíveis com a realidade financeira de cada família.
Porque comprar casa continua a ser uma das decisões mais importantes da vida. E nenhum apoio público substitui a importância de tomar essa decisão com informação, prudência e visão de longo prazo.
Na próxima semana…
É frequente ouvirmos a seguinte afirmação: “Eu e o meu colega ganhamos praticamente o mesmo e pedimos crédito ao mesmo banco. O dele foi aprovado e o meu não. Como é possível?”
A resposta está muito para além do rendimento mensal. Os bancos analisam dezenas de fatores antes de tomarem uma decisão e, muitas vezes, pequenas diferenças fazem toda a diferença no resultado final.
No próximo artigo vamos explicar porque é que dois clientes aparentemente iguais podem obter decisões completamente diferentes, quais são os critérios realmente utilizados pelas instituições financeiras e o que pode fazer para aumentar as probabilidades de aprovação de um pedido de crédito.
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