A discussão sobre o financiamento a 100% regressou ao debate público depois de o presidente de um dos maiores bancos nacionais defender que esta possibilidade deveria ser alargada a todos os consumidores. O tema não é novo, mas ganhou força com a medida atualmente em vigor para jovens até 35 anos, que permite financiar até 100% da primeira habitação para quem cumpra determinados critérios. Esta medida tem ajudado muitos jovens no acesso à casa própria, mas também tem contribuído para pressionar preços num mercado onde a oferta continua muito aquém da procura.
Para compreender esta discussão, importa recordar o enquadramento criado em 2018 pelo Banco de Portugal, quando foram implementadas medidas macroprudenciais que alteraram profundamente a concessão de crédito. A Recomendação Macroprudencial para o Crédito a Pessoas Singulares explicou de forma clara porque era necessário limitar maturidades, impor rácios de esforço máximos e restringir o montante que os bancos podem financiar. Estas regras surgiram num contexto de forte crescimento do crédito, taxas de juro historicamente baixas e risco real de que as famílias assumissem compromissos que não suportariam quando o ciclo económico se invertesse.
Os resultados destas medidas estão documentados no Relatório de Acompanhamento Macroprudencial de 2023. A análise mostra que o rácio de esforço dos novos contratos estabilizou em níveis sustentáveis, a maturidade média diminuiu e o rácio LTV se manteve controlado, evitando níveis de alavancagem próximos dos registados antes de crises anteriores. Além disso, a taxa de incumprimento permaneceu historicamente baixa, mesmo durante o choque de subida de taxas Euribor, o que confirma que estas medidas atuaram como um travão eficaz ao risco sistémico.
Na minha perspetiva, este enquadramento aumentou a responsabilidade no acesso ao crédito. A inflação dos últimos anos, com aumentos acumulados e repetidos no cabaz alimentar, e a rápida subida das taxas de juro mostram o risco que seria ter famílias com 60% do rendimento comprometido em prestações, como acontecia antes de 2018. Sem estes limites, a pressão sobre os orçamentos familiares teria sido insustentável e a taxa de incumprimento seria certamente mais elevada. Também a limitação das maturidades revelou prudência. Contratos de 45 ou 50 anos aumentavam de forma significativa o custo total do crédito e prolongavam responsabilidades até fases da vida em que o rendimento tende a estabilizar ou reduzir, enquanto as despesas com saúde e apoio pessoal aumentam.
A proposta de financiar 100% para todos deve, por isso, ser analisada com rigor. A entrada própria é um mecanismo importante de poupança, compromisso e proteção para o consumidor. Quem poupa para a entrada demonstra capacidade de adaptação e estabilidade financeira, além de reduzir o risco de abandono da responsabilidade de pagamento. Mesmo que o banco esteja protegido por garantias, processos judiciais longos e imóveis devolvidos em mau estado representam perdas reais.
Ainda assim, existem aspetos que podem evoluir. A análise bancária continua a ser excessivamente conservadora em áreas onde o mercado de trabalho mudou de forma estrutural. A valorização de rendimentos complementares, como subsídios de alimentação, deslocação ou educação, poderia ser mais abrangente. Os trabalhadores independentes continuam a ser avaliados com critérios desajustados, mesmo quando apresentam rendimentos estáveis. E a vantagem atribuída aos contratos sem termo precisa de ser reequilibrada, sobretudo numa economia onde a estabilidade laboral tradicional é cada vez menos comum e muitos setores funcionam estruturalmente com contratos a termo. Também faria sentido rever a diferença entre o LTV da compra e o da avaliação, bem como os impostos associados à aquisição e ao financiamento, que continuam elevados e dificultam o acesso inicial.
O debate sobre o financiamento a 100% deve ser feito com profundidade e sustentado em dados. As medidas de 2018 provaram ser eficazes, protegeram famílias e sistema financeiro e evitaram que a subida das taxas de juro se transformasse numa crise de incumprimento. Alargar o financiamento integral pode parecer uma solução rápida, mas exige prudência, equilíbrio e visão de longo prazo.
Se queremos soluções sustentáveis para o acesso à habitação, temos de olhar para todo o sistema, e não apenas para a porta de entrada do crédito.
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