Faltam cerca de 3 meses para o final do ano, e como se previa, tudo indica que 2024 será um ano relativamente similar a 2023 para o mercado imobiliário, principalmente para o mercado imobiliário residencial.
2024 fica desde já marcado pelo programa Mais Habitação e pelo mais recente programa do Governo em relação às ajudas para aquisição de casa para pessoas com menos de 35 anos. A procura (que a meio do ano se evidenciava menos ativa, levando a uma previsão de potencial tendência de descida nas transações), apresenta-se hoje mais estimulada e reforçada com a descida da Euribor, que se prevê ser mais forte até ao final do ano.
No entanto, há que reforçar que se o desafio atual da habitação se centra na falta de produto e poder aquisitivo da classe média e média-baixa, quando o estímulo da procura sobe, os preços tenderão a manter-se em alta fazendo com que o acesso à habitação para estas pessoas continue a ser bastante difícil apesar dos estímulos.
No que diz respeito ao arrendamento, os preços também continuam altos e a oferta escassa. Por falta de dados mais próximos da realidade, será necessário ir ao terreno e verificar a situação, tendo em conta o arrendamento clandestino – o mais evidente é o arrendamento praticado para pessoas que olham para Portugal como um país de oportunidades em relação aos seus países de origem (sudoeste asiático na sua maioria).
Esta situação pressiona em larga escala e não é suficientemente documentada ou vigiada. A verdade é que são cada vez mais os que “arrendam” nestas condições, sem contrato, sem limitações, especialmente no número de pessoas por habitação, o que permite o pagamento, mas gera apartamentos que são autênticas “latas de sardinha”. São pessoas necessárias para complementar a procura de trabalho e que chegam a Portugal para fazer aquilo que os portugueses já não querem fazer, ou não podem devido à demografia dominante envelhecida. Para alguns proprietários, isto representa uma oportunidade pois são “ótimos inquilinos” que pagam rendas altas e não declaradas, sem exigências.
Além do efeito de segregação e descaracterização de bairros como, por exemplo, os de Lisboa e Porto, cria-se um problema social que não ajuda a resolver a crise habitacional para pessoas da classe média e média-baixa e jovens que não encontram casas no centro e já não conseguem sequer ver na periferia uma solução.
Nada como ir ao terreno para verificar de perto aquilo de que estou a falar: sugiro um passeio pela Almirante Reis em Lisboa – junto à Igreja dos Anjos existe um autêntico acampamento de pessoas em tendas com uma dimensão assustadora e, bem perto do centro da cidade e até de marisqueiras famosas onde os turistas costumam ir, vê-se o que já se verifica há anos em muitas cidades norte-americanas.
Nos anos 90, quando comecei como agente na atividade de Mediação Imobiliária, existiam projetos de habitação social, habitação a custos controlados e cooperativas. Tive a feliz experiência de trabalhar com o IGAPHE e com o INH em alguns desses empreendimentos que apresentavam uma solução de habitação para as classes baixas. Assisti ao desmantelamento de vários bairros de lata e tive a alegria de entregar chaves a pessoas que nunca sonharam ter uma casa.
Hoje, fico algo perplexo com o estado atual da habitação para estas pessoas e não só, para jovens e classe média que se debatem com os mesmos problemas em dimensões diferentes.
É um enorme desafio e uma causa muito importante para Portugal.
Na minha opinião, e penso que não é única, em 2025 e nos próximos anos, também a Mediação Imobiliária enfrenta um desfio enorme já anunciado, mas ainda não verificado: as margens do negócio são cada vez mais curtas, os números de transações tendem a baixar ou a manterem-se a um nível baixo face ao número de redes, agências, e agentes e, contudo, parece que ninguém se preocupa. O foco está na procura da transação e do dinheiro rápido para surfar a onda dos compradores com capital, e por isso os estrangeiros são sempre bem-vindos.
Mas não se pode pensar a curto prazo e focar apenas num segmento com a mesma estrutura, há que olhar para o futuro e preparar o negócio para adaptações que hoje são cada vez maiores e mais rápidas quando se fala no mercado residencial.
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