O mercado imobiliário é lento, não reage de forma abrupta e este facto verificou-se, por exemplo, durante o subprime – as repercussões nos preços dos imóveis e o aumento de oferta devido ao incumprimento dos créditos à habitação demorou tempo, meses, e mesmo anos, para se fazer sentir.
O mercado imobiliário é ainda pouco transparente. Apesar da tecnologia e dados disponíveis continua opaco por opção de não divulgação de informação mais específica, sendo o Estado e os seus lobbies (e não a tecnologia, os profissionais ou as pessoas) os principais responsáveis para que assim se mantenha (vejamos até quando).
E num mercado lento e ainda pouco transparente, como tomar decisões?
Num cenário que preocupa pela incerteza, para se tomar (boas) decisões sobre o que fazer com um bem imóvel, seja para investir ou desinvestir ou simplesmente utilizar, são necessários dados e hoje quem domina a informação é rei.
No mercado imobiliário não basta termos a informação de que a Euribor subiu, ou que a inflação está a disparar (à data de hoje em cerca de 9%) porque, sendo a habitação própria uma necessidade primária para a maioria, o mais importante é saber verdadeiramente, como está a sua situação e como está o mercado num todo, caso contrário, as decisões que se possam tomar podem ser precipitadas, ou mesmo erradas.
E que indicadores de mercado deve ter em conta para tomar uma decisão?
Valor de Mercado. Melhor dizendo, valor de transação, ou seja, valor de venda ou arrendamento efetivo e não o anunciado. Tendo em conta que existe uma variação mais ou menos expressiva entre o valor pedido (asking price) e pago de acordo com particularidades do produto ou mercado da oferta e procura, este é “o” indicador que traria maior transparência à decisão para saber se se está a fazer uma boa ou má compra ou arrendamento se estivesse democraticamente disponível e acessível, sendo que a esta informação, há que juntar particularidades e o fator emocional à avaliação e à decisão de compra que, mesmo sendo emocional, será emocionalmente consciente.
Valor Pedido. Tecnicamente designado por Asking Price, é o valor anunciado por quem vende ou arrenda, na maior parte dos casos, como disse anteriormente, não será igual ao valor de transação. Este valor, se comparado com o real de transação, pode evidenciar a ordem de grandeza e tendência de variação da diferença, ou seja, se a transação é feita acima do valor pedido, geralmente acontece quando o mercado está escasso em produto e por isso inflacionado; se, pelo contrário, o valor de transação está abaixo ou mesmo muito abaixo do valor pedido, geralmente acontece quando existe mais oferta e os compradores pressionam a negociação para propostas de valor mais baixos.
Tempo de Absorção. É o tempo que um imóvel demora a ser transacionado desde que é anunciado até à conclusão acordada da transação. Demonstra a dinâmica do mercado. Em Portugal, em média, se numa determinada localização os imóveis se transacionam abaixo dos 5 meses, pode dizer-se que estamos num mercado em alta, há menos oferta e mais procura e por isso vende-se mais rapidamene por valores que tendem a subir (atenção, cada caso ou casa, é um caso). Se, por outro lado, o tempo de absorção se apresenta acima dos 9 meses, estamos perante um mercado onde há mais oferta e menos procura em que os valores de proposta e transação tenderão a descer. De referir que há ainda períodos de reajustamento de preços e até de estagnação de mercado. Ainda sobre o tempo de absorção, será importante referir mais uma vez que deve ser medido desde o momento em que o imóvel começa a ser divulgado no mercado através de promoção (pela primeira vez), até ao momento de uma reserva ou Contrato Promessa de Compra e Venda, excluindo-se aqui a parte do processo em si que durará até à escritura definitiva.
Estas três variáveis ajudam a ter uma noção mais clara do que pode estar a acontecer no mercado imobiliário em que pretende investir decidindo se quer ou deve comprar, vender ou ainda arrendar.
Mas não é assim tão simples. É muitíssimo importante considerar que o produto imobiliário é heterogéneo, ou seja, cada casa é uma casa, e é fixo, ou seja, não sai do sítio, e a localização é uma das variáveis que indica de forma mais forte a tendência de procura ao longo do tempo. É por isso que podem existir valores muito diferentes de cidade para cidade, zona para zona, bairro para bairro e até casa para casa.
E devo apenas basear a minha decisão em dados de mercado?
É normal estar alarmado com as várias notícias de alterações sociais e económicas que podem levar a uma mudança de ciclo imobiliário para quem está mais exposto ao financiamento, mas não entre em pânico, analise a sua vida, analise a sua situação financeira, reflita sobre as suas opções e as suas necessidades.
Se o fizer com base em dados e factos concretos, terá o sangue-frio necessário para tomar uma decisão.
Há ciclos mais curtos e mais compridos, não tome uma decisão de longo prazo sem analisar todas as suas opções.
Se acha que pode precisar de ajuda para perceber e reunir esta informação, pode sempre recorrer a um agente imobiliário profissional especialista na sua zona ou tipo de imóvel, estará mais apoiado para decidir se deve manter, comprar, vender ou arrendar a sua casa.
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