O debate sobre a crise da habitação em Portugal tem-se concentrado na falta de oferta, nos custos de construção, na morosidade dos licenciamentos e na elevada carga fiscal associada ao setor imobiliário. No entanto, existe uma variável que continua a receber pouca atenção: o custo do financiamento da promoção imobiliária.
Sempre que um promotor desenvolve um empreendimento residencial, suporta custos relacionados com a aquisição de terrenos, projetos, licenciamentos, capitais próprios e financiamento bancário. Num contexto de taxas de juro elevadas, estes encargos acabam inevitavelmente por refletir-se no preço final pago pelos compradores.
A experiência europeia oferece pistas interessantes sobre este tema. Ao longo das décadas de 1960 e 1970, vários países criaram regimes específicos para regular a venda de imóveis em construção, conciliando a proteção dos compradores com a facilitação do financiamento dos empreendimentos. Em França surgiu, em 1967, o regime da VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), enquanto a Bélgica aprovou, em 1971, a Loi Breyne, e o Luxemburgo adotou posteriormente um modelo semelhante.
Entre os vários modelos europeus, a Loi Breyne destacou-se pelo equilíbrio alcançado entre proteção do comprador e eficiência económica, tornando-se uma das referências mais completas do continente. A experiência acumulada nestes três países demonstra que é possível utilizar as pré-vendas como instrumento de financiamento da promoção imobiliária sem comprometer a segurança dos adquirentes.
A primeira virtude da Loi Breyne é a proteção do comprador. O regime impõe regras, como a limitação dos adiantamentos iniciais, pagamentos faseados em função do avanço real da obra, garantias financeiras de conclusão e mecanismos de responsabilidade por defeitos estruturais. Desta forma, quem compra uma habitação em planta não fica dependente apenas da capacidade financeira do promotor, beneficiando de salvaguardas caso o projeto enfrente dificuldades.
Mas existe um segundo efeito, ainda mais relevante para Portugal: a transformação das vendas em construção em verdadeiras ferramentas de financiamento. À medida que a obra avança, os compradores efetuam pagamentos faseados que geram liquidez para o projeto, permitindo ao promotor reduzir a dependência de capitais próprios e de crédito bancário. Quanto menor for essa dependência, menor será o peso dos encargos financeiros no custo final da habitação.
O resultado é um círculo virtuoso. Os promotores necessitam de menos capital externo, os bancos financiam operações com menor risco e os compradores beneficiam de um mercado mais eficiente. Quando as vendas acompanham o avanço da construção, os fluxos financeiros tornam-se mais previsíveis e a viabilidade dos projetos aumenta. O que começa por ser um mecanismo de proteção do comprador transforma-se, na prática, numa ferramenta de financiamento capaz de reduzir o custo global da promoção imobiliária.
Em Portugal, onde o custo do capital se tornou um fator cada vez mais relevante na formação dos preços da habitação, a adoção de um modelo semelhante poderia produzir benefícios importantes. Menos dependência do crédito significa menores encargos financeiros incorporados nos preços de venda. E cada euro de juros que deixa de ser suportado pelo promotor é um euro que não precisa de ser repercutido no comprador final.
A realidade portuguesa exige uma adaptação própria. Contudo, os princípios fundamentais mantêm toda a sua pertinência: pagamentos faseados com base em marcos de construção certificados por entidades independentes, garantia obrigatória de conclusão emitida por bancos ou seguradoras, reconhecimento das pré-vendas como instrumento de financiamento e reforço das garantias pós-construção.
Um sistema desta natureza poderia gerar ganhos para todos os intervenientes. Os compradores beneficiariam de um nível de proteção superior ao atualmente disponível nas vendas em planta. Os promotores reduziriam as suas necessidades de capital e de endividamento. Os bancos financiariam operações mais seguras. E o mercado, no seu conjunto, beneficiaria de uma redução do custo do capital, um dos elementos menos visíveis, mas mais relevantes, no preço final da habitação.
Portugal continuará a precisar de reformas ao nível dos licenciamentos, da fiscalidade e do aumento da oferta habitacional. Mas talvez esteja na altura de olhar também para a forma como os projetos são financiados. A experiência europeia, comprovada em países como França, Bélgica e Luxemburgo, demonstra que a proteção dos compradores e a eficiência económica não são incompatíveis. Pelo contrário: com um enquadramento jurídico certo, é possível reduzir riscos, mobilizar poupança privada, incentivar o investimento e contribuir para habitação mais acessível.
Num país onde grande parte do debate se concentra em incentivos públicos e medidas estatais de apoio, talvez valha a pena considerar uma solução diferente: criar condições para que o próprio mercado financie a construção, sem comprometer a segurança dos compradores. Porque, em matéria de habitação, reduzir o custo do capital pode ser tão importante quanto reduzir qualquer outro custo de produção.
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