O filme surreal em que o mundo mergulhou nos meses recentes mantém os investidores imobiliários em espera e a ajustaram-se aos novos fundamentos do mercado.
Ainda assim, Alexandra Portugal Gomes, Associate do Departamento de Research da Savills Portugal, sublinha que o impacto da crise provocado pelo coronavírus não será tão impactante como aconteceu na crise financeira de há uma década: “São tempos sem precedentes e de muita incerteza. Após sensivelmente mais de um mês de lockdown, podemos afirmar que o mercado de investimento imobiliário demonstra sinais de abrandamento, que deverão permanecer até ao final do 1º semestre de 2020. Os players adotam agora uma estratégia de wait and see, aguardando que o mercado emita os primeiros sinais de movimentação. No entanto, é muito importante ressalvar que as intenções de investimento se mantêm firmes, muito sustentadas pelo elevado nível de liquidez que abunda no mercado e também, ao contrário do que assistimos na crise de 2008, o mercado financeiro é hoje muito mais forte, mais bem preparado e consciente das medidas que devem ser tomadas”.
Relativamente a outros congéneres europeus, diz a responsável da Savills, “Portugal goza da vantagem de ter tomado medidas numa fase inicial da disseminação do vírus, o que nos coloca também em melhor posição para sair rapidamente e retomar a atividade”.
Mas nem todos os setores e regiões foram afetados de forma igual e o mercado já está a planear uma recuperação. A SAvills analisou 24 mercados globais para perceber quais as condições atuais nos quatro cantos do mundo. O estudo foi realizado entre 27 e 31 de março de 2020 e foram inquiridos os diretores de research da Savills dos seguintes mercados: Itália, Espanha, Portugal, Suécia, Holanda, Alemanha, Bélgica, República Checa, Polónia, Irlanda, França, Reino Unido, Singapura, Japão, China continental, Taiwan, Hong Kong, Indonésia, Malásia, Vietname, Coreia do Sul, Médio Oriente (região), EUA, Canadá.
Investimento cai 62%
A atividade transacional tem sido uma das vítimas mais imediatas da perturbação causada pela Covid-19, registando uma quebra de 62% em todos os mercados. Compradores e vendedores estão a avaliar e a aguardar uma maior clareza do estado do mercado. No entanto, existem transações em curso, principalmente aquelas que já decorriam antes da pandemia.
No mercado de escritórios, o maior setor imobiliário, foi registado uma quebra no volume de transações em 45% dos mercados analisados. Segue-se um número aproximadamente igual de transações onde os volumes se mantêm inalterados ou estão a diminuir drasticamente.
Retalho e hotelaria com quebras acima dos 82%
As quedas mais acentuadas foram observadas no retalho, com uma queda de atividade descrita em 82% dos países analisados. Apenas na China, Malásia, Vietname e Portugal se mantiveram inalterados, refere o estudo.
Os hotéis têm sofrido severas contrações nos níveis de ocupação, uma vez que as viagens globais estão paradas, vendo a atividade de transações cair em 84% dos países.
Escritórios e habitação com valores inalterados
“O impacto no valor do capital ainda não se verificou na mesma escala, com os preços firmes em 51% em todos os setores do mundo”, conclui-se no estudo. O número de países que comunicaram valores de escritórios, logística e habitação não sofreu alterações, tendo-se mantido inalterado em relação ao seu valor.
A logística é um ponto positivo, com 57% dos mercados a não registar nenhuma mudança ou aumento na atividade de transação, contra 43% que assistem a quedas.
O cenário global é misto quando se trata de dívida imobiliária. Os países europeus e norte-americanos, em particular, relatam uma maior disponibilidade e piores condições, especialmente nos EUA e no Reino Unido. A disponibilidade e os termos permanecem favoráveisem mercados emergentes, como a Indonésia, República Checa, Taiwan e Médio Oriente.
Preços no arrendamento a baixar no retalho
A procura de imóveis pelos ocupantes está a mudar devido à pandemia. Enquanto muitas empresas em todo o mundo trabalham a partir de casa, a procura por espaços para escritórios não foi tão afetada. 70% dos países registaram uma queda moderada na procura e apenas 13% registaram uma queda acentuada. No setor residencial, a procura também teve uma queda moderada.
“O impacto desta mudança na procura ainda não está totalmente concretizado nos valores de arrendamento que foram relatados como inalterados em 51% dos países/setores. As exceções são mais uma vez o retalho e a hotelaria, onde 30% e 63% dos países relataram que os valores de arrendamento caíram acentuadamente, respetivamente”, segundo o estudo da Savills.
Esta mudança de sentimento traduziu-se em termos favoráveis para os inquilinos, especialmente no setor de retalho, relatados em 86% dos países. Pouco mais de 50% dos países relataram condições favoráveis para os ocupantes de escritórios e 23% no setor de logística.
Impacto da Covid-19 ‘moderamente negativo’
A perturbação associada à Covid-19 está a ter um impacto profundo nos mercados imobiliários globais. No geral, 67% dos países relatam um impacto moderadamente negativo no mercado atribuído diretamente à Covid-19, enquanto 29% citam um impacto severamente negativo.
A nível setorial, a área de saúde, a logística e, em menor grau, o setor residencial institucional (residências sénior ou para estudantes) são atualmente os mais resilientes na procura de ocupantes e na atividade de investimento. O aumento da procura por retalho online e os benefícios defensivos de investir em camas sustentam esses segmentos.
O retalho, sendo um setor que já sofreu algumas mudanças estruturais, viu os seus problemas amplificados pelo vírus. Enquanto isso, os hotéis sentiram um impacto imediato das restrições internacionais de viagens e dos lockdowns domésticos.
“A curto prazo, esperamos que os valores de capital e arrendamentos sigam as quedas observadas na atividade de transação e na procura dos ocupantes. A Covid-19 continua a ser um desafio de curto prazo, mas certas tendências, como a mudança para o retalho online e a mudança de hábitos de trabalho, podem ser aceleradas”, diz a responsável da Savlls. Esta nova realidade poderá ter implicações a longo prazo para os mercados como um todo.
