Em Portugal, existem dois limites legais para a comissão de amortização antecipada no crédito à habitação: 0,5% do capital reembolsado nos contratos com taxa variável e 2% nos contratos com taxa fixa. Desde 2022, está em vigor uma medida que isenta esta comissão para os empréstimos de habitação própria permanente com taxa variável. Embora tenha sido renovada anualmente, a isenção apenas está garantida até 31 de dezembro de 2025, sem confirmação de continuidade em 2026. Esta é, por isso, uma boa oportunidade para as famílias com crédito à habitação própria permanente em taxa variável reduzirem o seu endividamento e poupassem em juros futuros através de amortizações antecipadas sem custos adicionais.
Os bancos aplicam comissões de amortização antecipada porque, quando parte do capital é liquidado antes do prazo, deixam de receber os juros futuros previstos no contrato. Nos contratos com taxa fixa, o banco assume o risco de variação das taxas de juro, o que justifica a aplicação de uma comissão mais elevada. Já nos contratos com taxa variável, esse risco está sobretudo do lado do mutuário, razão pela qual foi introduzida a isenção temporária desta comissão.
Segundo o Banco de Portugal, em 2024 foram realizados 182 624 reembolsos antecipados, totais ou parciais, em contratos de crédito à habitação, um número que representa uma redução de 26,1% face a 2023. O montante reembolsado ascendeu a cerca de 9 mil milhões de euros, menos 19,6% do que no ano anterior (Banco de Portugal, 2024). Apesar da isenção da comissão continuar em vigor, o número de amortizações antecipadas diminuiu, o que sugere que outros fatores como o rendimento disponível, o nível das taxas de juro e as prioridades financeiras das famílias têm um peso determinante nesta decisão.
Para quem está a ponderar amortizar parte do crédito, é importante compreender o impacto desta operação. Em Portugal, as amortizações são sempre aplicadas ao capital em dívida, o que se traduz numa redução da prestação mensal, mantendo o prazo do contrato. A redução do prazo só ocorre mediante negociação com o banco e pode ser vantajosa para quem pretenda diminuir o custo total do empréstimo, concentrando a poupança nos juros e não apenas no alívio mensal da prestação. Também é fundamental confirmar se o contrato permite amortizações parciais ou totais, verificar a existência de eventuais custos administrativos e avaliar se a evolução das taxas de juro e os objetivos financeiros da família justificam a utilização desta oportunidade para reduzir o endividamento.
Nos contratos com taxa fixa, onde a comissão de até 2% se mantém, as famílias devem ponderar se amortizar é a melhor decisão ou se será preferível aguardar por uma renegociação ou alteração das condições contratuais.
A isenção temporária da comissão por amortização antecipada nos contratos de taxa variável é, assim, uma medida relevante para muitas famílias portuguesas. Ainda que não se saiba se será prolongada para além de 2025, representa uma oportunidade para quem pretende reduzir o capital em dívida e os encargos futuros. No entanto, amortizar antecipadamente não deve ser uma decisão automática. É essencial que cada família avalie o seu contrato, o seu horizonte financeiro e as suas prioridades antes de decidir.
