Os edifícios são feitos para durar gerações, mas as necessidades e preferências das pessoas e empresas variam ao longo do tempo, pelo que o valor funcional e económico dos ativos tende a diminuir caso não seja garantida a sua operação, manutenção e renovação de forma adequada.
É neste contexto que o conceito Building as a Service (BaaS) ganha particular importância, ao implicar uma entidade (proprietária ou não do edifício) que fica responsável por assegurar todo o acompanhamento dos espaços e respetivos sistemas de instalações e equipamentos enquanto serviço prestado aos seus utilizadores. Assim, ao invés de uma aquisição ou aluguer corrente, os clientes subscrevem serviços para a utilização de espaços constantemente adaptados às suas necessidades durante períodos e condições previamente acordados. Estes serviços podem incluir desde climatização, segurança, limpeza, energia e comunicações, até ao mobiliário e decoração e obras de reparação ou renovação dos espaços, que podem ser, por exemplo, para escritórios ou centros de saúde.
Enquanto no setor da tecnologia a oferta deste tipo de soluções já existe há décadas (e.g. Software as a Service ou SaaS), no setor da construção este conceito começou a ganhar tração principalmente a partir de 2008, com a crise financeira global, em que os investidores passaram a focar-se mais nas despesas de operação (do inglês, operational expenditures ou OpEx), ao invés de investimento (do inglês, capital expenditures ou CapEx), dos seus ativos construídos, procurando para tal apoio externo e profissionalizado.
Uma outra abordagem, denominada por Construction as a Service (CaaS), consiste em providenciar serviços integrados de construção, operação e manutenção, algo que poderá ser feito, por exemplo, por uma ou mais empresas de construção capacitadas para o efeito. A transferência da responsabilidade do BaaS para a entidade executante promove naturalmente uma melhor qualidade e preparação da obra para a fase de operação, que se torna assim mais sustentável do ponto de vista económico e ambiental a longo prazo.
De entre os benefícios do BaaS destacam-se a adaptabilidade e o foco na experiência do utilizador (adaptação dos espaços conforme os requisitos dos clientes ao longo do tempo), assim como a eficiência energética e a economia circular (preferência por materiais renováveis, recicláveis e reaproveitáveis para outros espaços sob gestão).
Os desafios/oportunidades passam, por exemplo, pela adoção de soluções modulares (e.g. sistemas de fachada ou módulos de cozinhas e casas de banho facilmente substituíveis) e pelo registo digital e organizado da informação (e.g. sobre instalações, equipamentos e acabamentos) durante a construção do ativo; e, posteriormente, pela implementação de infraestruturas tecnológicas robustas, como sistemas inteligentes incorporando sensores de Internet of Things (IoT) para apoiar a análise de dados (e.g. temperatura, humidade, nível de ocupação) e o planeamento de soluções adaptadas aos utilizadores dos espaços. Na perspetiva do proprietário e da empresa gestora, o modelo de negócio a adotar para explorar o ativo é também uma preocupação, seja através de uma renda fixa, taxa de gestão, participação na receita ou indiretamente através da valorização do imóvel.
As medidas para facilitar a implementação do BaaS na gestão de edifícios incluem a utilização de modelos de contratação para a construção e exploração de edifícios (e infraestruturas) que envolvam as entidades operadoras o mais cedo possível na cadeia de valor do ativo construído, ao abrigo de processos colaborativos e vinculativos em função do desempenho (e.g. funcional e económico) a longo prazo. Adicionalmente, a formação e capacitação dos profissionais e empresas na área das novas tecnologias (e.g. building information modelling e inteligência artificial) é crucial para sustentar o desenvolvimento de modelos BaaS.
Por fim, a tendência de mercado aponta para uma economia de serviços onde o foco está na experiência do utilizador e na valorização contínua do ativo construído ao longo do seu ciclo de vida. Pretende-se com isto responder à dinâmica da evolução das sociedades com o tempo, juntamente com o progresso tecnológico e a adoção de modelos para o desenvolvimento e gestão de edifícios mais colaborativos e rentáveis para as partes interessadas.
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