Muito se tem falado do mercado de arrendamento residencial, dos muitos projetos em licenciamento, do interesse de investidores e dos programas de arrendamento acessível. Mas do que é que realmente estamos a falar? E o que está efetivamente a acontecer?
Para a classe média, é cada vez mais dificil comprar casa nova porque:
- Os custos de construção subiram bastante e provavelmente vão continuar a subir, o que implica valores de aquisição de fogos mais altos;
- Na última década, construiu-se muito pouco para a classe média – a procura é elevada e a oferta é muito limitada;
- Desde a última crise financeira, e mais agora com as dificuldades criadas pela pandemia, a atitude perante a habitação própria está a mudar. Para uma parte razoável da classe média, ter casa própria deixou de ser visto como um símbolo de segurança e de estabilidade, passando cada vez mais a ser um potencial risco financeiro, pois quase toda a compra de casa tem dívida associada;
- Muitas famílias, especialmente as mais jovens que procuram a primeira habitação, terão mais dificuldades em aceder a crédito bancário e em pagar os depósitos de entrada exigidos pelos bancos.
Estamos a viver uma verdadeira crise na habitação que tem todas as condições para piorar e que só pode ser invertida com mais oferta. Mas é aqui que reside o problema. Construir para vender a baixo preço, para perder dinheiro, não é praticável. E construir para arrendar e perder dinheiro também não.
A maioria dos projetos para arrendamento acessível terão dificuldades para sair do papel porque, apesar de bem intencionados, preveem rendas demasiado baixas que não cobrirão os custos de construção e de operação dos mesmos. Por outro lado, a regulamentação associada ao controle de rendas é hoje um dos factores que mais afasta promotores e investidores em toda a Europa porque a gestão desses investimentos no médio e longo prazo fica totalmente dependente de decisões governamentais ou municipais não anticipáveis. O Estado também não deve construir diretamente; não é esse o seu papel, nem o fará tão bem como os privados. A função do Estado deve ser de criar as condições para fomentar o investimento que beneficie tanto a população como os agentes económicos.
Há dois problemas que estão claramente a condicionar a promoção de habitação para arrendamento para o mercado livre, especialmente em localizações onde poderíamos esperar rendas mais competitivas:
- O impacto do IVA (de 23%) no custo de construção, que não é recuperável;
- O tempo excessivo de licencimento e a falta de regulamentação mais adaptada às necessidades de hoje em dia.
Em 2011 foi implementada uma série de medidas que visava uma aposta na reabilitação de edifícios nos centros das cidades. Entre estas medidas, destacaram-se o IVA reduzido de 6% no custo da construção e uma regulamentação especifíca para a reabilitação, para além da delimitação de Áreas de Reabilitação Urbana. O Estado não investiu um tostão. Criou, sim, condições para mais investimento que resultaram no aumento exponencial de atividade, mais emprego e mais receitas. Precisamos, neste momento, de medidas idênticas para a promoção de arrendamento residencial.
O mercado pede mais projetos modernos e com qualidade, em localizações menos centrais mas atrativas e mais adaptados uma fatia relevante da população que não quer ou não pode comprar casa e que procura mais flexibilidade e mobilidade. Aproveitemos ainda o desenvolvimento destes projetos para a requalificação destas zonas menos centrais e dos subúrbios – e aqui sim, a intervenção do Estado é crucial, oferecendo melhores condições de transporte público, melhor acesso a serviços de proximidade, mais espaços verdes e de lazer, mais segurança e, no conjunto, mais opções e melhores condições de vida.
