Não é o crédito à habitação dado pelos bancos que está a ser o principal responsável pelos sinais de sobrevalorização que já se sentem no imobiliário residencial, mas são em última instância as instituições financeiras que podem vir a sofrer com uma eventual queda abrupta dos preços. O alerta é deixado pelo Banco de Portugal no relatório de Estabilidade Financeira divulgado esta quarta-feira, 6 de junho, que atribui ao alojamento local no turismo e à procura por parte de cidadãos estrangeiro as razões para o atual comportamento do mercado imobiliário.
“Após um período de redução dos preços no segmento residencial, começaram a surgir alguns sinais de sobrevalorização destes preços em termos agregados na segunda metade de 2017,” expõe o relatório. Apesar de se tratar de indicações “muito limitadas”, a manutenção ou o reforço desta situação pode “implicar riscos para a estabilidade financeira.” Desde logo os bancos, que seriam afetados porque a queda dos preços reduziria o valor dos imóveis dados como garantia nos empréstimos (sobretudo nos mais recentes) e travaria a redução das carteiras de imóveis em dação que estão nos balanços da banca, além de levar à redução da riqueza de famílias e outros investidores.
A instituição presidida por Carlos Costa diz que a exposição a investidores estrangeiros torna o mercado mais vulnerável a alterações internacionais que possam levar a “subidas abruptas e significativas dos prémios de risco,” afastando o interesse daqueles investidores. Já os riscos geopolíticos, económicos ou de protecionismo a nível internacional podem levar a um abrandamento global, que poderia reduzir o investimento na economia nacional, nomeadamente no turismo.
“A redução do rendimento motivada pela quebra de receitas associadas ao turismo e à dinâmica do alojamento local, poderá conduzir, numa primeira fase, a dificuldades for parte dos mutuários no cumprimento do serviço da dívida, e, numa segunda fase, a vendas de ativos imobiliários e consequente efeito na correção em baixa dos preços,” adverte. O Banco de Portugal reconhece porém que a procura dos estrangeiros por imobiliário tem vantagens para a banca, pois está a ajudar a vender as casas nas mãos dos bancos e a reduzir os empréstimos não performantes que apresentam casas como colateral.
O supervisor refere ainda que a política monetária do BCE e os juros baixos a ela associada levaram a menores restrições na concessão de crédito e à competição entre as instituições de crédito ao nível dos spreads. Mas avisa que as altas recentes dos preços no mercado imobiliário (crescimento de 23% em termos reais entre o final de 2013 e o de 2017) poderão reforçar esse abrir de torneiras dos bancos sobretudo a clientes com perfil de risco mais elevado e com maior probabilidade de incumprimento aquando da subida dos juros.
Apesar de esperar que a subida dos juros comece em breve, antecipa que esta seja muito gradual. Ainda assim, alerta que as famílias com rendimentos intermédio têm rácios entre o serviço da dívida próximos de “níveis críticos”, o que os torna vulneráveis ao aumento futuro das taxas de juro, defendendo por isso a continuação da redução dos níveis de endividamento.
O relatório acrescenta que a redução do stock de crédito à habitação abrandou nos últimos meses enquanto o valor das novas operações está a acelerar desde 2015, “embora se mantenha ainda em valores inferiores aos registados antes da crise financeira.”
