Eleita pela União Europeia como uma das Smart Cities ao lado de destinos como Londres e Milão e considerada uma das cidades mais ‘trendy’ do turismo europeu, Lisboa está em alta em todas as frentes e está a retomar o ponto em que ficou antes da pandemia. A nível residencial, atingiu uma média de 30 casas vendidas por dia em 2021 e um preço de venda por metro quadrado de 3,973€, o valor mais alto dos últimos cinco anos (o que representou um aumento de 4% em relação a 2020 e de 6% em relação a 2019), demonstrando que não falta procura de mercado. Do lado da resposta, multiplicam-se os projetos e até 2023 estão previstos mais 8.000 fogos distribuídos por 268 projetos imobiliários. A contagem foi apurada pela consultora Savills no seu mais recente trabalho dedicado ao mercado residencial de Lisboa – “Lisbon Residential Market – A Rising Star”.
Cerca de 50% dos novos fogos estão já reservados, comprovando a ativa procura que existe pela capital portuguesa. Entre os projetos de maior dimensão destacam-se o Prata Riverside Village, em Marvila com 219 apartamentos (promovido pela Vic Properties e com conclusão prevista para o segundo trimestre do próximo ano), o Distrikt no Parque das Naçõees, da Kronos Homes, com 219 unidades e com a mesma data de conclusão e a Infinity Tower em Campolide com 195 apartamentos (da Vanguard Properties, com conclusão para final deste ano).
Quais as zonas mais caras?
No que respeita à média de preço por metro quadrado, a zona do Chiado é a que apresenta o intervalo de valores mais elevado – entre os 8.000€ e os 12.000€. De seguida, está o Príncipe Real cujo preço por metro quadrado se inicia nos 8.000€ e pode ir até aos 11.000€ e, em terceiro lugar, encontra-se a Avenida da Liberdade cujo valor máximo pode chegar aos 10.000€, aponta a Savills.
Os municípios de Cascais e Oeiras têm ganho preponderância, complementando o mercado da região de Lisboa, “uma vez que apresentam soluções de habitação de qualidade para quem procura estar perto de Lisboa e, ao mesmo tempo, viver com qualidade de vida e desfrutar de espaços verdes e fácil acesso à linha costeira”, sublinha-se no estudo. Aqui os preços médios dos novos projetos situam-se abaixo dos 7.000 euros por metro quadrado.
O que mudou desde a pandemia?
Lembra o estudo que com a pandemia, a procura de habitação permaneceu elevada, mas com motivações diferentes. Os confinamentos e a obrigação de trabalhar remotamente, levou as famílias a reavaliar as suas necessidades quanto à habitação. Foi rapidamente percetível que a maioria dos imóveis não estava preparado para a realidade do trabalho à distância, não existindo uma divisão clara entre a esfera familiar e o espaço de trabalho. Casas maiores, espaço exterior e áreas convertíveis em espaços de trabalho, tornaram-se os requisitos prioritários na procura de um novo lar.
Para além disto, a pandemia trouxe também uma nova consciência quanto à eficiência e ao nível de sustentabilidade dos edifícios. Esta já não é uma escolha de cada proprietário, mas sim uma obrigação da sociedade para prolongar a vida de edifícios, aumentar a sua resiliência e melhorar os seus níveis de conforto com benefícios para a saúde.
Golden Visa – quais os impactos das alterações do sistema?
Entre outubro de 2012 e março de 2022, foram concedidas 10.515 autorizações de residência (ARI), com um investimento total de 5.604 milhões de euros. Em janeiro de 2022, o regime de atribuição de residência sofreu alterações sendo que, as novas regras redirecionaram o investimento para outras zonas do país, com menor densidade populacional.
Tendo em conta que o volume total de vendas residenciais em Portugal no período em análise foi de sensivelmente 156.000 milhões de euros, observamos que o peso do Golden Visa é bastante residual, na ordem de 3.5%. Desta forma, com as alterações que entraram em vigor este ano, espera-se um impacto reduzido nos mercados de Lisboa e Porto.
Leasing e Built-to-rent
Segundo os dados do Eurostat divulgados em 2020, apenas 26% da população portuguesa vive em casas alugadas. A cultura do proprietário está muito enraizada em Portugal, apoiada por um conjunto de fatores como taxas de juro historicamente baixas e spreads competitivos que fazem com que a compra seja a opção mais vantajosa. A este racional, junta-se também uma oferta para arrendamento que não se revela competitiva, nem em número, nem em qualidade. Contudo, esta realidade está agora sob ameaça.
O aumento gradual da procura no mercado de arrendamento é uma resposta ao aumento exponencial dos preços de venda, assim como a alterações nos perfis demográficos.
Nos últimos dois anos, cerca de 110.000 novos contratos de arrendamento foram assinados na Área Metropolitana de Lisboa, o que representa mais de 30% do total nacional. No final de 2021, o valor médio dos novos contratos de arrendamento situava-se nos 11,18 euros/m2, revelando um decréscimo em relação ao valor médio observado em 2020, situado nos 11,69 euros/m2 e um decréscimo em relação a 2019 com um valor de 11,83 euros/m2.
De acordo com a plataforma SIR, o número de habitações para arrendamento registou um aumento de mais de 40% entre 2019 e 2020, com a entrada de cerca de 1.900 habitações. Subjacente a este aumento está a crise vivida no setor do turismo, que levou cerca de 15% dos proprietários de alojamentos locais a migrar as suas propriedades para o mercado de arrendamento tradicional.
Já o modelo Built-to-Rent, uma realidade consolidada em muitos mercados europeus, começa agora a captar o interesse de promotores e investidores internacionais em Portugal. Os fundamentos económicos e demográficos jogam a favor do desenvolvimento deste produto. Para além dos elevados custos de aquisição de propriedades, verifica-se uma mudança de paradigma provocada pelas novas gerações que promovem e defendem novos valores, como a mobilidade, a flexibilidade, o sentido de partilha e a comunidade. Atualmente, a aposta neste segmento ainda se concentra nos investidores e promotores internacionais que já estão presentes no mercado imobiliário e que pretendem diversificar os seus produtos. “Muito mais do que analisarmos estatísticas, quisemos olhar para o Mercado Residencial de Lisboa como um todo e perceber que fatores e racionais tornam Lisboa num caso de sucesso de transformação profunda e bem-sucedida”, sublinhou Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, realçando que “é muito interessante observar a extrema resiliência deste segmento, que chegou ao final de dois anos de pandemia, a atingir níveis recorde que prometem dar continuidade a uma excelente performance”.
