Os investidores de nacionalidade portuguesa aplicaram €2 milhões em projetos de financiamento na plataforma de crodwfunding imobiliário Housers durante o primeiro ano de atividade da empresa em Portugal, um valor que o CEO da operação nacional considera positivo num mercado onde estima que os preços do arrendamento têm espaço para crescer.
“Para primeiro ano está bom, superou as minhas expetativas em termos de investimento captado e de investidores portugueses, que são cerca de mil,” disse João Távora (na foto) à EXAME, referindo-se ao valor de investimento que foi aplicado no financiamento de projetos para reabilitação, aluguer e venda de imóveis em Portugal, Espanha e Itália por esta plataforma, onde é possível participar em projetos de coinvestimento.
Foi naqueles dois mercados internacionais que os investidores portugueses aplicaram a grande parte dos €2 milhões – em concreto €1,76 milhões, ou 88% -, enquanto para projetos nacionais foram conduzidos os restantes €247,15 mil. A plataforma já intermediou o financiamento de cinco projetos em Portugal (quatro na região de Lisboa e um no centro do Porto), num valor total de €1,163 milhões. A grande maioria – 915,84 mil euros ou 79% – foram arrecadados junto de investidores estrangeiros.
Dos imóveis já financiados e localizados em Lisboa, o primeiro – um T1 em Campo de Ourique, financiado em 193 mil euros -, foi arrendado no início do verão e a renda conseguiu atrair um valor superior ao que inicialmente era apontado: €930 face aos €850 previstos na fase final das obras de requalificação do imóvel.
Outro imóvel, um T1 na zona do Estádio Nacional (financiamento de €176 mil), está em fase de aluguer, enquanto o da Cidade Universitária – imóvel financiado em €188 mil – termina obras dentro de duas semanas e deverá entrar no mercado de arrendamento em novembro. Em Paço de Arcos a obra de reforma financiada em €176 mil (também de um T1) começa dentro de três semanas.
O primeiro projeto de taxa fixa – empréstimo a promotores para nova construção – também já foi financiado. Está previsto para o Porto, com 54 apartamentos T2 e T3, e aguarda desde finais de julho por aprovação da autarquia. O promotor do Boss Smart City, o grupo Aransa, espera luz verde da câmara municipal em outubro, mas antes de começar a obra será ainda preciso aprovar os projetos específicos de gás e de eletricidade e obter a licença de construção. Dos 430 mil euros financiados neste projeto, cerca de 100 mil euros foram aplicados por investidores nacionais.
Da mesma forma que assegura que os promotores já estão a pagar os juros aos investidores, neste projeto do Porto (onde se aponta uma rentabilidade anual de 8%), João Távora não identifica dificuldades nos outros quatro projetos: “Os pagamentos [aos investidores] estão a ser feitos, as obras estão a ser feitas sem desvios [em relação ao orçamentado].” E acrescenta que a empresa está a analisar “dois ou três” potenciais novos projetos, esperando disponibilizar até ao final deste ano mais um imóvel para financiamento na plataforma.
Depois da estreia no projeto do Porto da modalidade taxa fixa, o responsável espera que um dos futuros financiamentos se faça via modalidade de investimento (investimento em reabilitação ou construção de imóveis para venda), ainda não testada em Portugal. Para 2019, reconhece, “não temos nada muito definido, estamos a dar uma volta aos números.” Mas a estratégia passa por contactar mais promotores e diversificar esta base, que hoje só conta com players espanhóis dada a relação que já tinham com a operação no país vizinho.
E faz ainda um balanço positivo do funcionamento do mercado secundário, em que os investidores compram e vendem entre si as participações financeiras adquiridas nos projetos. “Está a funcionar bastante bem, quem procura liquidez está a conseguir encontrá-la,” afirma. Em janeiro, o mercado secundário representava 16% do montante total investido por portugueses na plataforma, enquanto em setembro este marketplace já correspondia a 40% do valor investido.
Numa altura em que pairam as observações do Banco de Portugal sobre sinais de “sobrevalorização” dos preços no mercado imobiliário residencial e que a banca não espera descidas de preços e defende que hoje o setor financeiro funciona com regras diferentes, João Távora não acredita na existência de uma “bolha” e espera que o mercado de compra e venda venha a definir no futuro o do arrendamento.
“Tendo em conta o preço de venda, as yields do arrendamento estavam baixas. Neste ano e no próximo os preços do arrendamento deverão crescer mais do que os de venda,” antecipa, frisando tratar-se de uma “opinião pessoal”. Em Lisboa, confia, os preços “nunca vão cair muito,” via efeito “bolha”, até porque espera que o impacto da nova oferta residencial que possa puxar os preços para baixo surja mais na periferia e não tanto no centro da capital.
A nível global, para os três mercados onde financiou projetos, a Housers tem 90 mil utilizadores (mais de 20 mil dos quais investidores) e já acumulou 64 milhões de euros em investimentos. Os projetos apoiados já geraram cerca de 15 milhões de euros em rendimentos e juros devolvidos aos investidores, segundo dados fornecidos pela plataforma.
