Diretor de Capital Advisors e Alternativos da CBRE Portugal
As residências sénior estão a registar um crescimento significativo. A que se deve?
As projeções de crescimento da população indicam que em 2050 Portugal terá o maior peso de população idosa da Europa e um índice de dependência que revela que haverá uma pessoa e meia em idade ativa para cada idoso. Apesar de ser dos países com maior esperança média de vida na Europa, é também onde o número de anos de vida sénior saudável é menor, uma situação que é agravada pelo facto de haver cada vez mais pessoas a viver sozinhas e sem uma alternativa de acompanhamento familiar. Estes fatores alertam para a necessidade de um conjunto de estruturas de cuidados de saúde e alojamento que vão ao encontro das diferentes necessidades que podem surgir ao longo da vida de um idoso, seja durante o período de vida saudável ou quando o acompanhamento de enfermagem ou médico se torna necessário.
Na resposta anterior remeteu para o futuro mas no contexto atual, a oferta satisfaz a procura? De que forma isto representa uma oportunidade de investimento?
A resposta é um não redondo! A oferta não satisfaz a procura e as previsões da CBRE indicam que, se não existir um aumento significativo da oferta, o défice de camas continuará a aumentar. Hoje o país tem um défice de 4.500 camas e serão necessárias mais de 55.000 até 2050. O número de camas em estabelecimentos residenciais para pessoas idosas (ERPIs) quase duplicou nos últimos 20 anos mas, apesar do elevado crescimento, Portugal tem uma elevada escassez de alojamento para séniores, uma situação que tende a agravar-se face às projeções de envelhecimento e necessidades futuras da população. De acordo com a Organização Mundial de Saúde, a oferta de camas em residências para séniores deve corresponder a 5% da população idosa. Deste modo, até 2050 em Portugal deveriam ser criadas pelo menos mais 55.000 camas, ou seja, metade do que existe. É uma oportunidade para investidores locais e internacionais e cada vez mais vemos garantido o sucesso de ERPIs desde que as mesmas respondam às necessidades dos
seus utentes de forma qualitativa e diferenciadora.
Quais as previsões em termos de volume de investimento nesta classe de ativos que são as residências sénior?
Tal como em muitos negócios com uma relevante componente imobiliária, também no setor de cuidados de saúde e residências para séniores existe uma tendência crescente para separar a operação (quem explora) e a propriedade do imóvel (proprietário do edifício), atraindo um potencial significativo de investimento para esta classe de ativos que se prevê geradora de um rendimento estável. Apesar de ainda não ter um peso significativo no total do volume de investimento em imobiliário de rendimento na Europa, o investimento em ativos de saúde e residências para séniores tem verificado um crescimento expressivo. Nos últimos cinco anos, foram canalizados para estas classes de ativos um total de 54 mil milhões de euros, que corresponde a 3,6% do investimento total na Europa. Em Portugal o investimento foi elevado nos anos 2013 e 2014 e a CBRE estima que entre 2018 e 2021 o volume de investimento em cuidados de saúde e residências para séniores totalize 500 milhões de euros. Estamos a observar a entrada e expansão de diversos operadores, os quais estão a reabilitar unidades existentes, assim como a adquirir terrenos para desenvolver novas unidades.
Deste modo, prevemos um acréscimo significativo no volume de investimento, nomeadamente através de contratos de forward-purchase e forward funding, onde o investidor promete a aquisição do imóvel antes do mesmo se encontrar concluído. Os negócios que estão a ser realizados em localizações centrais e com contratos de arrendamento com operadores seguros, indicam uma yield prime líquida de 5% nos hospitais e de 5,5% em residências para seniores. Ou seja, estamos certos que existe ainda um enorme potencial de desenvolvimento neste segmento.
