Em 2020, o investimento imobiliário na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa totalizou €3.744 milhões correspondentes a 8.706 imóveis transacionados. Ou seja, foram vendidas cerca de 24 casas por dia a uma média de €431.400 por operação, segundo dados da Confidencial Imobiliário. Esta atividade representou “uma quebra de 30% em montante investido e de 21% em número de imóveis face a 2019, enquanto o ticket médio por operação recuou 12%”, refere-se no mesmo relatório.
Um “desconto” no valor das casas que não veio compensar a subida significativa que os preços tiveram nos últimos anos, especialmente nas zonas mais centrais da capital que estiveram sujeitas a grande pressão turística. Um estudo elaborado pelos investigadores da Nova SBE, Sofia F. Franco e Carlos Daniel Santos para perceber o impacto do arrendamento de curta duração das casas listadas na plataforma Airbnb na acessibilidade da habitação em Portugal, mostrou que o preço dos imóveis chegou a exceder os 30% nas freguesias com mais procura de turistas.
“A conclusão é de que, em média, um aumento de 1% na participação do Airbnb em um município resulta em um aumento de 3,7% nos preços das casas. Quando ampliamos a nossa análise para as principais cidades de Lisboa e Porto, descobrimos que um aumento de 1% na quota da Airbnb na freguesia leva a um aumento de preço de 3,2%”, destaca-se na conclusão do estudo “O impacto do Airbnb nos valores e arrendamentos de imóveis residenciais: evidências de Portugal”. Porém, quando os investigadores afunilaram a análise, incidindo sobre os centros históricos das duas cidades perceberam que “em comparação com uma freguesia de baixo turismo, os preços da habitação numa freguesia de elevado turismo aumentaram 24,3% em 2015 e 32,3% no 1.º trimestre de 2016, relativamente ao período pré-expansão da Airbnb”.
“A densidade de unidades alocadas em Airbnb é que determina o preço de venda das casas no mercado. Há muitas freguesias de Lisboa com pouca densidade mas em outras, como Santa Maria Maior, por exemplo, (que comporta os bairros de Alfama, Baixa, Chiado, Castelo, e Mouraria), uma em cada cinco casas era destinada a alojamento local”, realça à Visão Imobiliário Sofia Franco, acrescentando que nas freguesias de São Vicente, Arroios e Santo António esse peso excede os 30%.
Números analisados pelos investigadores mostram que em 2015, ainda no início do boom turístico que envolveu Portugal no período pré-pandemia, existiam 7.011 casas listadas no Airbnb em Lisboa e em maio de 2016 já eram 10.547. No Porto, a mesma tendência – de 3960 em junho de 2015 passou-se para quase o dobro – 7011 em 2016.
A atração pela alta rentabilidade gerada por um momento único em décadas de história do mercado habitacional levou, assim, muitos a investir no arrendamento de curta duração.
O estudo aponta para os estímulos imbatíveis assentes numa procura crescente por parte dos turistas que descobriram Portugal. “Em 2016, pelo menos 73% das propriedades Airbnb em oferta na capital eram apartamentos com uma tarifa média diária de 84 €/ noite. Em contraste, o preço médio do arrendamento de longa duração em Lisboa nesse mesmo ano foi de 28€ /noite (830 € / mês). Portanto, morar numa casa Airbnb por 10 dias/mês renderia praticamente a mesma renda/mês de um arrendamento de longo prazo”, detalha-se no estudo da Nova.
“Esta diferença de 50 a 60 euros por dia entre o rendimento Airbnb e uma renda mais social é muito grande e, em parte, explica a falta de incentivo para investir no mercado de arrendamento de longo prazo. Em outras cidades europeias esse diferencial não é tão grande e isso justifica a adesão maior ao mercado de longo curso”, reforça, por seu turno, Carlos Santos.
A pandemia veio afetar de forma significativa este mercado e muitos dos empresários de AL acabaram por vender, arrendar ou libertar os apartamentos que subalugavam para uso turístico retirando assim o seu espaço deste mercado.
Segundo a Confidencial Imobiliário, o universo de apartamentos T0 e T1 ativos no Alojamento Local sofreu uma queda “expressiva” quer em Lisboa quer no Porto no 4º trimestre de 2020, observando-se a saída de atividade de 4.690 fogos no conjunto das duas cidades face a igual período do ano anterior.
Lisboa deu o principal contributo para esta retirada, com cerca de menos 3.100 fogos em atividade entre os dois períodos analisados, comparando-se uma oferta atual de cerca de 2.750 apartamentos T0/T1 ativos no AL com as cerca de 5.850 unidades contabilizadas um ano antes.
A maioria dos fogos retirados do circuito de oferta localizam-se precisamente Santa Maria Maior e na Misericórdia, freguesias de maior concentração de casas Airbnb, como aponta o estudo da Nova. No primeiro caso, entre os dois períodos, contabilizaram-se cerca de 770 fogos a menos no circuito de AL, para uma oferta atual aproximada de 1.000 unidades. Na Misericórdia, passou-se de um universo de 1.250 unidades no 4º trimestre de 2019 para cerca de 620 unidades.
Já no Porto, o número de fogos subtraídos ao AL ascendeu a 1.590, comparando-se os atuais 2.550 T0/T1 em atividade com os 4.140 contabilizados em igual período do ano anterior. Mais de 70% dos fogos que saíram do circuito de atividade na cidade entre os dois períodos localizam-se na União de Freguesias do Centro Histórico. O atual stock de unidades ativas nesta freguesia ronda os 2.110 fogos, menos 1.150 do que as 3.265 contabilizados no 4º trimestre de 2019.
