2022 não vai ser um ano fácil para quem precisa de casa e tem um orçamento limitado, situação que irá afetar a maioria dos jovens portugueses. A previsível subida das taxas de juro aliada à recomendação do Banco de Portugal para encurtar o período de pagamento dos empréstimos à habitação para quem tem menos de 30 anos, vai tornar as prestações bancárias mais elevadas. Este aumento irá forçosamente pressionar as taxas de esforço, uma vez que o rendimento, infelizmente, se manterá. Taxas de esforço elevadas são sinónimo de dificuldades acrescidas, uma situação que poderá ser explosiva de não forem implementadas medidas estruturais no mercado habitacional, alerta Ricardo Sousa, CEO da Century21, uma das maiores redes imobiliárias do país.
“O acesso ao crédito vai ser dificultado com estas novas regras e quem quer aceder ao arrendamento depara-se com um mercado sem dimensão, sem diversidade e muito informal onde nem sequer existe uma visão clara dos números e dos valores do que realmente existe… Portugal tem mais de 1,2 milhões de jovens com idades entre os 25 e 34 anos e onde as opções que têm no acesso à habitação passam por comprar, arrendar ou continuar em casa dos pais. E a verdade é que a idade média de emancipação dos jovens continua a subir porque muitos deles não têm mesmo outra opção senão ficar a viver com os pais. Este é o desafio”, aponta Ricardo Sousa, que assume a direção-geral do grupo em Portugal e em Espanha.
A chamada de atenção faz parte de um conjunto de tendências que deverão marcar o mercado habitacional em 2022, um documento que o grupo hoje divulgou. Em conversa com a Visão Imobiliário, Ricardo Sousa expressou a sua preocupação para os efeitos que poderão surgir a médio e longo prazo. “Mais do que a possível subida das taxas de juro, a redução do tempo do contrato de crédito vai aumentar a prestação mensal. Quando falamos na classe média portuguesa, nas famílias, quando se diz que compram um T3 por 250 mil euros, o determina efetivamente a compra (ou não) é a prestação mensal que terão de pagar pelo crédito de habitação daquela casa. Estas novas regras vão forçosamente aumentar essa prestação. E o Banco de Portugal já deixou claro na sua diretiva que quer convergir o prazo de duração dos contratos para os 30 anos até ao final deste ano”, alertou ainda o responsável.
Recorde-se que a orientação do Banco de Portugal assenta na limitação do crédito à habitação a 40 anos para quem tem menos de 30 anos e um máximo de 35 anos para quem tem mais de 35 anos, com uma convergência para prazos de 30 anos nos novos contratos de crédito até ao final de 2022.
Com as dificuldades em aceder ao crédito, tendencialmente as pessoas irão virar-se para o mercado de arrendamento. Mas, lembra Ricardo Sousa, “temos um mercado de arrendamento informal, onde muitos não fazem contratos e o combate a essa informalidade é uma grande prioridade porque o número das transações de arrendamentos vão aumentar”.
A este facto soma-se ainda a pressão dos preços das casas que deverá manter-se em 2022. Diz a Century no seu documento que “numa análise mais detalhada ao segmento de apartamentos vendidos, constata-se que na maioria das cidades da Área Metropolitana de Lisboa, Área Metropolitana do Porto, Algarve e nas principais capitais de distrito, o valor médio de venda dos apartamentos em 2021 já superou em cerca de 19% a média registada em 2019, ou seja, em contexto de pré pandemia”.
Uma tendência em alta que se deverá manter até porque “os atrasos na evolução e na entrega dos projetos de obra nova para os segmentos médio e médio baixo está, claramente, a condicionar o tão desejado equilíbrio de mercado entre a oferta e a procura”, alerta-se no documento.
A falta de mão de obra, as ruturas de abastecimento, o preço das matérias primas e os longos ciclos de licenciamento e construção, não permitem a produção e entrega de novas habitações ajustadas às necessidades dos portugueses, ao ritmo necessário. Estes fatores influenciam quer as atividades de reabilitação, quer as de construção nova, e limitam a rotação de habitações usadas, bem como uma utilização mais eficiente do parque habitacional português.
Todas estas movimentações estão também a impactar no tamanho das casas nos grandes centros onde a procura é muita e a oferta habitacional é escassa. As casas estão a encolher. “Temos um dado curioso de Lisboa: em janeiro do ano passado a área média vendida foi de 103 m², em dezembro já foi 87 m² e em janeiro deste ano 78 m². Este comportamento vai ser tendência”, estima Ricardo Sousa.
A descarbonização é igualmente um tema que já não se consegue empurrar para baixo do tapete. “As metas ambientais de descarbonização da economia são particularmente importantes no setor imobiliário, tendo em que conta que os edifícios são os maiores emissores de carbono, na União Europeia”, relembrou o responsável, acrescentando que o aumento da sensibilidade da população para as questões de sustentabilidade ambiental vai obrigar a repensar as metodologias de construção e a implementar a necessária reabilitação energética dos edifícios. “A questão que se coloca é que com o atual enquadramento fiscal sobre os imóveis residenciais e os processos de construção, o cumprimento destes requisitos vai
implicar mais uma pressão de subida no custo de construção e no preço dos imóveis”, reforça Ricardo Sousa.
A industrialização na construção, onde a estrutura dos edifícios é feita toda em fábrica e montada posteriormente no local de forma mais rápida e com custos menores pode fazer parte da solução para a conceção de casas a preços mais controlados, um processo que já acontece de forma massiva em outros países europeus, como em Espanha, já aqui ao lado.
Entre Janeiro e Dezembro de 2021, o volume de negócios mediado diretamente pela rede Century 21 Portugal e em partilha com outros operadores – onde um agente imobiliário representa o proprietário e outro, de outra empresa, representa o comprador – disparou 41% para os 2, 7 mil milhões de euros, em linha com a trajetória ascendente dos principais indicadores operacionais, registados nos últimos dois anos.
Apesar do abrandamento económico originado pela pandemia, a faturação da rede imobiliária subiu 57% face ao ano anterior e superou os 76 milhões de euros, em 2021. Nos doze meses de 2021, foram realizadas 16 312 transações de venda de imóveis na rede nacional Century 21 Portugal, o que traduz um expressivo aumento de 31% em relação às 12 492 efetuadas em 2020. O valor médio dos imóveis transacionados na rede Century 21 Portugal registou um aumento de 7% e fixou-se nos 168 192 euros, a nível nacional.
