O produto de Crédito Habitação é comercializado pelos bancos de forma mais diversificada do que outros produtos de crédito, tais como cartão de crédito, crédito pessoal ou mesmo crédito automóvel. Isto é, no caso do Crédito Habitação há mais variedade de oferta ao ponto de quase ser possível encontrarmos soluções feitas “à medida” do perfil de cada cliente. Duas pessoas com perfis de clientes em tudo semelhantes podem ter uma taxa de juro para o empréstimo diferentes entre si. Isto acontece porque podemos negociar o spread e/ou o indexante a que queremos que a taxa de juro esteja associada.
Somos um povo que não se importa(va) de correr riscos com o Crédito Habitação
No Crédito Habitação, o cliente deve avaliar qual a modalidade de taxa de juro que mais lhe convém: se quer uma taxa sempre igual durante todo o empréstimo, deve escolher a modalidade de Taxa Fixa; se, pelo contrário, prefere ter a prestação da casa a oscilar periodicamente ao longo do empréstimo, porque esta está associada a um indexante (EURIBOR), então, deve escolher a Taxa Variável. A este nível, o histórico de Portugal leva-nos a afirmar que somos um povo que não se importa (ou pode não querer ter essa noção) de ter a prestação da casa a oscilar anualmente, semestralmente ou trimestralmente (também existe a possibilidade de variar todos os meses, mas a oferta é pouco expressiva). Enquanto muitos países europeus têm a maioria dos empréstimos para habitação em Taxa Fixa, em Portugal a esmagadora maioria dos empréstimos foram sempre em taxa variável pura. Contudo, este cenário está a mudar de forma expressiva e acelerada. Em dez 2021 a contratação de Taxa variável era 85.5% e em dez 2023 esta percentagem passou a ser de 24,3%!
A que se deve esta alteração?
Desde há um ano que os bancos têm melhorado de forma significativa a oferta de crédito habitação com Taxa Mista. A Taxa Mista, como o nome indica, é uma solução onde temos um período do empréstimo em Taxa Fixa e o restante em Taxa Variável. Segundo os dados divulgados pelo Banco de Portugal, em dez 2023, a contratação de empréstimos habitação com taxa mista foi de 71%
A oferta de Taxa Mista é diferente de banco para banco. Sem referir nenhum banco em particular, sabemos que a oferta mais procurada é a modalidade de Taxa Mista onde se fixa a taxa por um período de apenas 2 a 3 anos, para depois tornar-se variável. Esta opção revela alguma coisa sobre a perspetiva do mercado para o comportamento das taxas. Ninguém tem uma bola de cristal que permita ver com precisão o que vai acontecer no futuro, mas há tendências que o mercado já vem revelando. O simples facto de termos a Euribor 12meses com um valor mais baixo face à Euribor 6meses ou 3 meses significa, de alguma forma, um custo de financiamento mais baixo num futuro não muito longínquo. Isto leva-nos a acreditar que vamos voltar a ter a Euribor perto do zero ou mesmo em valores negativos? Não creio e penso que há poucas pessoas a acreditar na repetição desse fenómeno. Mas não é desprovido acreditar que dentro de 2, 3 ou 4 anos vamos ter taxas Euribor em valores estabilizados no intervalo dos 2,5% a 3%. Se isto acontecer, e tendo em conta o que hoje já conseguimos encontrar na componente fixa da Taxa Mista, ao escolherem hoje Taxa Mista os portugueses estão a antecipar o valor da prestação que eventualmente viriam a ter em 2026 ou 2027. Lembremo-nos que uma Taxa Variável resulta da soma da EURIBOR da altura com o Spread contratado para todo o empréstimo. Se uma pessoa tiver, por exemplo, um spread de 0,80% e a este somar uma Euribor a 2,70%, significa que estaria com uma taxa de juro de 3,50%. Ora, em Taxa Mista já conseguimos ter ofertas no mercado com esta taxa, ou mesmo mais baixa, no período fixo do empréstimo.
O que concluir?
Esta análise apenas pode ser válida com os dados que dispomos hoje, mas sabemos que tudo pode alterar de um momento para o outro e, por isso, é imprudente alguém afirmar de forma taxativa que é sempre melhor negócio Taxa Fixa, Taxa Variável ou Taxa Mista. O que me parece relevante garantir é que o cliente bancário tem consigo o conhecimento do que está a optar aquando da contratação de um novo crédito habitação, seja ele para aquisição de casa ou porque quer transferir o atual crédito. O mercado tem as suas dinâmicas e, por muito repentino que seja o aumento ou a redução da Euribor, ninguém deve ser apanhado desprevenido com os impactos destas oscilações.
