O mercado ibérico tem demostrado alguma capacidade para manter os níveis de liquidez/transações dos últimos anos, sobretudo com o renovado interesse e procura por temas como o co-working, saúde, residências estudantis e logística associada ao e-commerce. Com a exceção do ano de 2021, desde 2018 que em Portugal se tem transacionado valores superiores a 3 mil milhões em “imobiliário de rendimento”, sendo que este ano todos os sinais parecem indicar de que essa fasquia será superada.
Portugal continua a apresentar boas perspetivas que vêm, sobretudo, da manutenção da procura internacional que é motivada por custos de operação mais baixos, mão de obra competitiva em custo e qualificação face a outras geografias e estabilidade política. Esta procura acaba por não encontrar resposta no mercado, já que a oferta continua a ser escassa e, como todos temos assistido, os preços para a compra e para o arrendamento têm continuado a subir de forma sustentada.
Num mundo pós-covid com mais pessoas a trabalhar em casa, ainda vemos uma boa procura por ativos em boas localizações, pois as empresas podem precisar de menos espaço, mas querem estar em áreas nobres. Também, por exemplo em relação à logística, os players precisam de estar mais próximos dos consumidores, pelo que o fator chave parece continuar a ser localização, localização e localização.
Outro dos fatores mais recentes é o facto da inflação mais elevada motivar os investidores a procurarem ativos reais, onde o imobiliário se enquadra como uma potencial resposta, já que, para além de uma potencial valorização no preço do próprio imóvel, é um ativo que gera rendimentos regulares e esses rendimentos (rendas) podem ser ajustados e acompanhar os valores de subida da inflação.
A elevada volatilidade dos ativos mobiliários dos mercados financeiros, como as ações e as obrigações que registaram perdas importantes no ano transato, face a um retorno relativamente estável e positivo dos ativos imobiliários, faz também com que mais investidores vejam no imobiliário uma excelente oportunidade para diversificar os seus investimentos e equilibrar o seu retorno/risco com uma maior ponderação esta classe de ativos. Este é um tipo de investimento que permite encontrar um ponto mais atrativo na fronteira eficiente de uma carteira de investimentos, ajustando cada investidor a sua percentagem de investimento, de acordo com o seu próprio perfil.
Para aceder ao mercado imobiliário, podemos comprar um imóvel, de preferência bem localizado, alugar e tirar os rendimentos proporcionados pelo mesmo, bem como assegurar a sua gestão e manutenção e respetivas responsabilidades fiscais. A alternativa é procurar um fundo imobiliário e subscrever unidades de participação do mesmo. É bastante mais simples e tem várias vantagens. Nomeadamente, permite ao cliente ter acesso a uma carteira muito diversificada, por setores, geografias, inquilinos, se que o cliente se tenha de preocupar com escrituras, contratos, impostos e manutenção do edifício, por exemplo.
Há pouco mais de três anos, conscientes de que este tipo de investimento fazia sentido na carteira de qualquer investidor, o Banco Best decidiu adicionar na sua oferta esta alternativa para os seus clientes. Ainda que nos 15 anos anteriores nenhum fundo deste tipo tivesse sido lançado, procurámos a maior gestora independente deste tipo de fundos em Portugal, a Square Asset Management. O fundo foi lançado em agosto de 2020 e tem construído a sua carteira em Portugal e Espanha, com ativos em vários setores, excluindo residencial, com o objetivo de obter uma rentabilidade bruta superior a 6% nos seus investimentos. A equipa de gestão prefere boas localizações para Retalho, Escritórios, Turismo, Centros Comerciais, Logística, Indústria e Saúde e arrendatários que sejam nomes sólidos no mercado e possam fazer acordos a longo prazo. Além disso, consideram apenas propriedades que já estão a gerar rendimento com rendas, não investindo em projetos ainda em desenvolvimento. Este é um dos bons exemplos disponíveis no mercado.
Há três anos parecia fazer algum sentido o investimento no mercado imobiliário… três anos depois, está confirmado. Olhando para as várias alternativas disponíveis no mercado, vemos um mercado dinâmico e muito interessante para investidores institucionais e de retalho, com excelentes capacidades de diversificação da sua carteira de investimentos em ativos mobiliários e imobiliários.
