A aquisição ou investimento em centros comerciais tem sido uma tendência em Portugal desde 2007. A questão que se coloca agora é se este é o momento certo para continuar a investir neste tipo de ativo. Após a pandemia, o setor dos centros comerciais mostrou-se mais preparado para lidar com os desafios e o interesse dos investidores parece ter regressado com a recuperação do volume de investimento na Europa nesta área.
O mercado de retalho recuperou, alavancado pela recuperação do turismo, que está especialmente patente no comércio de rua, com a chegada de novas marcas, quer em Lisboa quer no Porto. Por outro lado, nos centros comerciais há menos fluxo de visitantes, mas há uma maior concretização de compras, com o volume de vendas em 2022 a superar os níveis pré-covid apesar de footfalls (número de pessoas que entra no centro comercial) mais baixos.
Ainda que haja um cenário animador, o “gap” na expectativa de preço entre potenciais vendedores e compradores tem limitado o número de operações no setor nos últimos anos. A yield (taxa de rentabilidade) para centros comerciais sofreu uma correção ultimamente, em especial no período da pandemia, mas é hoje a classe de ativos que mais resiliência demonstra no repricing do imobiliário.
Assim, podemos afirmar que os centros comerciais são os imóveis que proporcionam rentabilidades mais elevadas. Normalmente, na análise de oportunidades de investimento, a yield prime encontra-se a 5,9% nos centros comerciais. O próprio mercado reconhece este facto, o que implica um certo nível de risco e exige uma gestão proativa para garantir uma taxa de ocupação alta.
Tanto no comércio de rua como nos centros comerciais prime, a oferta disponível de qualidade superior é escassa, o que está a condicionar a abertura de novas lojas e a sustentar uma trajetória positiva das rendas. Para referência, em 2022, as rendas fixaram-se em 120€/m² para os centros comerciais prime.
Numa altura em que o mundo enfrenta uma situação socioeconómica adversa generalizada, o setor do retalho não é uma exceção. Será um dos mercados onde o comportamento da inflação terá mais impacto, quer pela redução do poder de compra das famílias e quebra no consumo, quer pela indexação da renda das lojas a esse indicador, especialmente nos centros comerciais no segmento de moda e F&B (Food&Beverage). De qualquer forma, e mesmo que mais cautelosos, os retalhistas continuam dinâmicos na procura de espaços, especialmente no segmento de luxo.
Há, por isso, uma oportunidade para as lojas se reinventarem, criando destinos de compra e palcos de experiência num mercado onde a falta de oferta de espaços também se faz sentir. É essencial que os centros comerciais ofereçam uma experiência empolgante e única para que possam competir com a tentação e comodidade das compras online, que tiveram o seu boom durante a pandemia
Hoje, o ritmo de crescimento deste tipo de comércio é bastante mais lento do que o verificado nos últimos três anos e a previsão é de que, até 2030, não ultrapasse os 15% de penetração.
Em resumo, o mercado dos centros comerciais parece estar a recuperar do impacto da pandemia e a mostrar resiliência perante o atual contexto de correção de preços no mercado imobiliário. Embora existam desafios, os retornos para centros dominantes são novamente considerados atraentes para os investidores, especialmente quando comparados a outros setores de investimento.
A diminuição do fluxo de pessoas, da frequência e do tempo de permanência não são perigos, mas sim oportunidades para o espaço comercial se ajustar às exigências dos visitantes. É importante evoluir o negócio de acordo com essas mudanças e novas necessidades.
Agora é o momento ideal para reavaliar a conexão entre a oferta e a procura, garantindo que os centros comerciais permanecem locais seguros, acolhedores e que contribuam para melhorar a qualidade de vida das pessoas.
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