Os meus pais têm 73 e 72 anos, a minha mãe tem invalidez com mais de 60% conforme declarado no IRS e pela junta médica.
Vivem desde 1973 com contrato de arrendamento antes de 1990 num apartamento T2 com uma renda actual mensal de 63 euros e com um valor patrimonial do imóvel de 44 mil euros, conforme caderneta predial enviada em carta pelo senhorio no dia 28 dezembro de 2015, a comunicar o aumento da renda para 244 euros mensais e a propor transitar o actual contrato para o regime NRAU e para uma duração de 5 anos.
Os meus pais tem no RABC do ano de 2014 o valor de 14.314,05 euros.
O senhorio invoca o valor patrimonial do imóvel a dividir por 1/15×12 para o aumento de 244 euros. Qual será, no caso dos meus pais, a melhor situação para eles? Invocam a idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, conforme a lei? Invocam o RABC do agregado familiar acionando a clausula de salvarguarda aplicando o valor resultante da taxa de esforço que resulta da lei e, neste caso, a dúvida persiste, a taxa de esforço para o rendimento em concreto é de 16% ou 17%? Para se achar o rendimento bruto mensal do RABC é a dividir por 12 meses ou 14?
O Senhorio propõe a transição do arrendamento para o regime NRAU e por um periodo de 5 anos. Podem os meus pais propor com base no RABC um valor de renda e não aceitar o NRAU continuando a manter o regime que consta desde a sua celebração? Ou automaticamente invocando o RABC para a nova renda terá que aceitar o NRAU? Se o inquilino invocar o RABC, pode o senhorio não aceitar o novo valor da renda em consequência do RABC dos inquilinos? Ou é obrigado a aceitar?
De que forma aproveitando a nova lei e respectivos aumentos podem os inquilinos “obrigar” o senhorio a fazer a manutenção das partes comuns do edifício, elevadores, limpeza, luzes?
Tendo em consideração os dados constantes da questão colocada e atenta a pretensão apresentada pelo senhorio no sentido de actualizar a renda e transitar o contrato para o NRAU, os seus pais deverão opor-se expressamente à transição do contrato para o NRAU, não aceitando o contrato pelo período proposto de 5 anos, invocando para o efeito que têm idade igual ou superior a 65 anos, fazendo acompanhar a resposta de documento comprovativo dessa circunstância (cópia do BI ou do Cartão de Cidadão). Uma vez que qualquer das circunstâncias (idade ou incapacidade), quando invocada e comprovada impede a pretendida transição, basta a invocação e comprovação de uma delas, para obstar à transição do contrato para o NRAU, mantendo-se o contrato em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável.
O valor de renda apresentado pelo senhorio (€ 244,00) encontra-se correcto. Contudo, tendo em consideração o rendimento mensal dos seus pais (valor de RABC apurado é dividido por 12) deverão os mesmos invocar que o RABC do agregado familiar é inferior a 5 RMNA. Porém, o documento de RABC que menciona, ao referir-se ao ano de 2014 já não poderá ser utilizado, uma vez que nos termos legais o RABC deverá ser o relativo ao ano civil anterior ao da comunicação, pelo que os seus pais deverão requerer nova certidão de RABC junto do serviço de finanças.
Dado que o RABC de 2015 só será apurado com a apresentação de IRS em 2016, não obterá já nova certidão de RABC, devendo, nesse caso, juntar à carta de resposta certidão comprovativa de ter requerido o RABC. Assim, até que se apure o RABC e o respectivo valor de renda (quando obtiverem nova certidão deverão enviá-la no prazo de 15 dias), os seus pais continuarão a pagar o valor de renda actual.
Não é possível ao senhorio recusar a renda apurada em função do RABC (que no caso corresponderá no máximo a 17% do rendimento mensal), renda essa que será aplicável, durante 5 anos. Findo esse período de 5 anos o senhorio pode voltar a promover a actualização de renda, não podendo nessa altura os arrendatários invocar novamente o RABC, pelo que a renda será actualizada para o valor máximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel, constante da caderneta predial urbana.
A legislação aplicável ao arrendamento urbano e as eventuais actualizações de renda que decorram do procedimento não tem qualquer relação com a questão relativa à manutenção ou realização obras nas partes comuns do edifício. Existindo condomínio, será um tema a resolver junto da respectiva administração de condomínio à qual compete a gestão dessas matérias.
