Celebrei um contrato de arrendamento com prazo certo, celebrado no dia 1 de junho de 2012, a um jovem casal, cujas cláusulas dizem o seguinte:
1. O Primeiro Contraente dá de arrendamento, ao Segundo Contraente, que toma de arrendamento, o imóvel acima descrito, pelo prazo efectivo de cinco anos, iniciando-se a 1 de Junho de 2012 e terminando a 1 de Junho de 2017.
2. Acordam desde já as partes a que o presente contrato terá a duração mínima de um ano efectivo, sendo que, após aquele tempo, ambas as partes gozam da faculdade de denunciar o presente contrato, desde que o comunique à outra parte com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias, prazo entre elas estipulado.
Como senhorio, posso denunciar o presente contrato com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias? Os inquilinos têm direito a algum tipo de indeminização? Posso oferecer-lhes algum valor monetário para que possam abandonar mais cedo a casa?
Pretendo “reaver” a casa para habitação própria permanente.
As regras relativas à denúncia, aplicáveis aos contratos de arrendamento urbano para habitação, têm natureza imperativa pelo que não é conferida às partes a faculdade de estabelecer regras distintas das legalmente previstas. Nessa medida, o número 2 da cláusula transcrita não cumpre as disposições legais aplicáveis. Por um lado, nos contratos com prazo certo, a denúncia encontra-se vedada ao senhorio, por outro, apenas o arrendatário pode denunciar este tipo de contratos, mediante comunicação com antecedência mínima de 120 dias e não de 90 dias. Importa, ainda, esclarecer que, até à entrada em vigor das alterações introduzidas ao regime do arrendamento urbano pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, o arrendatário podia denunciar o contrato após 6 meses de duração efectiva do mesmo, sendo que após a mencionada alteração o arrendatário apenas passou a poder fazê-lo decorrido um terço do prazo de duração inicial ou de renovação, com o mesmo pré-aviso de 120 dias.
Assim, tratando-se de contrato para habitação com prazo certo, não pode, enquanto senhoria, denunciar o mesmo, nem mesmo utilizando o fundamento invocado (necessidade de habitação pelo senhorio), uma vez que esse fundamento somente pode ser utilizado para denunciar os contratos de duração indeterminada, ou seja, sem prazo.
Nesta conformidade, existem duas alternativas para cessar o contrato: chegar a acordo com o arrendatário, no sentido de revogar o contrato ou, não sendo possível alcançar esse acordo, opor-se à renovação automática, mediante comunicação ao arrendatário (carta registada com aviso de recepção) com a antecedência mínima de 120 dias do termo do prazo estabelecido.
