Tem um apartamento disponível e quer explorá-lo em regime de alojamento local? Siga estas dicas e esteja atento às dificuldades.
Os passos a dar (e os cuidados a ter)
LEGALIZAR-SE
> Ir às Finanças abrir atividade de prestação de serviços de alojamento, escolhendo o regime simplificado ou a contabilidade organizada conforme os rendimentos que pensa vir a ter.
> Ir ao Balcão Único Eletrónico (ou Balcão do Empreendedor) fazer uma comunicação prévia dirigida ao presidente da Câmara Municipal. Tem de apresentar alguns documentos como a caderneta predial do imóvel (se for proprietário) ou o contrato de arrendamento (se for inquilino), entre outras informações pedidas.
OUTRAS OBRIGAÇÕES
> Possuir extintor e manta de incêndio acessíveis aos utentes
> Ter equipamento de primeiros socorros
> Estar afixado, em local visível, o número de emergência (112)
> Possuir livro de reclamações
> Enviar para o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, em três dias úteis, as informações sobre todos os hóspedes de qualquer nacionalidade que não a portuguesa
REQUISITOS DO IMÓVEL
Ter condições adequadas de conservação e funcionamento de instalações e equipamentos:
> Estar ligado à rede pública de abastecimento de água (ou a uma rede privada de origem controlada)
> Estar ligado à rede pública de esgotos ou ter fossas séticas adequadas
> Ter água corrente quente e fria
> Ter condições de higiene e limpeza
> Estar mobilado e equipado
> Ter uma janela para o exterior
> Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior
> Dispor de portas equipadas com sistema de segurança
FAÇA BEM AS CONTAS
Um alojamento local não é uma mina de ouro como muitos pensam.
Tenha em conta o seguinte: Calcule os rendimentos com base em 12 meses, tendo presente que este ainda é um negócio sazonal.
Portanto, é preciso ser formiga e acumular no verão para sobreviver ao inverno.
Faturação não é lucro e é preciso fazer as contas ao que terá de comportar. A saber:
> Prestação mensal do empréstimo bancário ou a renda (a existir)
> Comissões das plataformas de divulgação do imóvel (Airbnb, Homeaway, etc.): entre 5% a 15%
> IVA: 6% (se faturar menos de 10 mil euros por ano fica isento)
> IRS: o imposto a pagar incide sobre 35% do total da faturação
> Despesas com luz, gás, internet e água (tenha em atenção que a tarifa da água a aplicar é a da tabela do comércio, ou seja, cerca de três vezes mais dispendiosa do que a tarifa de habitação particular)
> Despesas com o condomínio
> Despesas com a limpeza, a lavandaria e o check-in (se tiver de recorrer a alguém para entregar as chaves)
> Seguro de responsabilidade civil (não é obrigatório, mas absolutamente conveniente)
O preço das rendas nas alturas
Nas freguesias de Lisboa, onde há mais casas para aluguer de curta duração a turistas, o valor dos imóveis disparou. Mas o “mau da fita” não é apenas o alojamento local
No bairro da Graça, em Lisboa, onde as casas são tradicionalmente pequenas, um T2 de 60 metros quadrados, arrendava-se, há três anos, por 500 euros. Hoje em dia, pedir 700 euros pelo mesmo apartamento já não é caso raro. As rendas estão mais caras e a AHP – Associação da Hotelaria de Portugal não tem dúvidas: a culpa é do alojamento local (AL), sobretudo desde a lei de 2014, que veio alterar o regime jurídico do AL, simplificando os licenciamentos. Um estudo encomendado pela AHP à Universidade Nova de Lisboa é peremptório: o alojamento local tem um efeito pernicioso no valor das rendas (contribuindo para um aumento de cerca de 13,2% ou €1,48 por metro quadrado), bem como no valor de transação dos imóveis (aumento de 30,5% ou €652/m2). Mas será que a explosão imobiliária que se vive na capital se deve apenas ao AL? Por ironia, os próprios hotéis também contribuem para este aumento de valor nas transações imobiliárias, uma vez que, só este ano, está prevista a abertura de mais 30 novas unidades hoteleiras (10 das quais em Lisboa e 11 no Norte). “Há muitos fatores a influenciar a subida dos preços”, garante Eduardo Miranda, da Associação do Alojamento Local, dando como exemplo a liberalização das rendas a partir da lei de 2012. Outro aspeto a ter em conta é a compra de imóveis por parte de cidadãos estrangeiros, atraídos ao nosso país não só pelos benefícios fiscais concedidos mas também pelos vistos gold. “Alojamento local e arrendamento de longa duração são coisas completamente diferentes, nem deviam ser colocados no mesmo patamar. O AL é uma prestação de serviços”, sublinha Ana Jacinto, da AHRESP. Mas também é inegável: nos bairros históricos, pela rentabilidade que traz aos proprietários, o aluguer de casas a turistas ou a estudantes tornou-se bem mais atrativo do que o arrendamento de longa duração. Até pelo retorno mais rápido que traz em caso de investimento na reabilitação. Não há muito tempo, as casas demasiado pequenas e degradadas, sem estacionamento e em zonas inseguras, afastavam as pessoas do centro histórico; agora os edifícios estão a ser recuperados, os bairros voltam a ganhar vida, mas os preços… só mesmo para turista pagar.
