O mercado imobiliário comercial (grandes transações) sofreu com o impacto do Covid-19, resultando em quebras do número de vendas e do volume de investimento em vários setores onde se incluem o retalho, hotelaria e escritórios. Ainda assim, o primeiro semestre de 2020 somou um total aproximado de 1,7 mil milhões de euros, sendo que 94% desse valor diz respeito a transações fechadas ao longo do 1º trimestre. Estes dados estão espelhados no relatório apresentado hoje pela Savills, consultora imobiliária internacional, que realiza um balanço da realidade portuguesa nos primeiros meses do ano.
“Só no 1º trimestre foi registado um montante de investimento total excecional de aproximadamente 1.5 mil milhões de euros, perto de metade do montante total do volume de investimento registado nos anos de 2018 e 2019, através do fecho de grandes transações nos segmentos de retalho, escritórios e hotéis”, diz a consultora. Comparativamente ao 1º trimestre de 2020, o segundo trimestre registou uma quebra muito acentuada de 87%. Comparativamente ao primeiro semestre de 2019, a descida cifrou-se nos 16%.
“A pandemia do Covid-19 teve um impacto significativo no mercado imobiliário, sendo que os setores de retalho e hotelaria foram claramente os mais afetados. Apesar da incerteza quanto a uma potencial segunda vaga e o controlo da mesma, há uma dinâmica importante a nível dos ativos de promoção que sublinham a confiança dos investidores com o médio/longo prazo”, realçou Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal.
Se tivermos em vista o total do 1º semestre do ano, foram realizadas 25 transações, sendo que cinco delas disseram respeito à venda de portefólios de escritórios, retalho e hotéis num total de mais de 1 200 mil milhões de euros, representando 81% do volume total de investimento do semestre.
Comparativamente ao período homólogo, o número de negócios fechados observou uma descida de 19%, sendo que as transações de portfólios se mantiveram em número idêntico ao verificado no mesmo período do ano 2019.
Nos meses de abril, maio e junho as transações de mercado fechadas em território nacional foram totalmente direcionadas para o mercado dos escritórios.
O capital estrangeiro continua ser dominante no mercado português, resultando em 76% do total de operações fechadas, com os investidores americanos a liderarem a tabela de nacionalidades estrangeiras com maior volume de capital investido.
Os fundos de gestão de ativos de investimento foram os principais players, contribuindo para 40% das operações fechadas, num montante total aproximado de 350 milhões de euros. A transação de maior peso disse respeito à venda de 50% do Fundo Sonae Sierra que integrou os centros comerciais Colombo, Vasco da Gama, Cascais Shopping e Norteshopping num montante estimado de 750 mil milhões de euros, adquiridos pela seguradora alemã Allianz e pela seguradora finlandesa Ellos.
Escritórios em queda
Com a pandemia atingir Portugal no final do mês de março, o ritmo de atividade do mercado de escritórios deu sinais de abrandamento significativo. Nos primeiros três meses de 2020, o mercado de escritórios de Lisboa verificou uma descida de 24%, comparado ao ano anterior. Nos primeiros meses do ano, a expetativa de se registar o fecho de ano era positiva. Já a partir do mês de abril, os valores de ocupação deixam prever um balanço final de ano com uma queda prevista na ordem dos 25%.
Entre os três primeiros meses de 2020, o mercado de escritórios de Lisboa observou um volume de ocupação total de 43,934 m2. Ao longo destes meses, foram fechadas operações cujos processos de tomada de decisão já estavam a decorrer desde o ano 2019. Randstad, Infosistema, IdeaHub, Majorel e BNP Paribas são algumas das empresas que fecharam operações acima dos 3.000 m2 e que contribuíram para o bom resultado, aponta a Savills.
No mercado do Porto, no 1º semestre, registou-se um aumento do volume de absorção de 38%, comparado ao ano passado. Em comparação com os valores analisados no mercado de escritórios de Lisboa, o mercado do Porto registou um começo de ano muito positivo.
“Uma pesquisa feita pela Câmara Municipal do Porto sobre o impacto da Covid-19 no setor empresarial afirmou que a maior parte das empresas notaram quebras ligeiras de atividade e 15% registaram uma redução de atividade a menos de metade. Os setores do Turismo e Serviços Partilhados foram os que observaram as quedas mais elevadas, por contraste com as empresas ligadas a Tecnologias de Informação e Comunicação, que sofreram um impacto inferior”, refere-se no estudo.
“Este ano já era esperado um ano record para a cidade do Porto em relação à eleição desta cidade como destino de grandes projetos de empresas multinacionais. Esta dinâmica continuou a verificar-se, embora as crescentes preocupações em torno do setor trazidas pela Covid-19 se tenham notado em todo o mundo. Em relação ao futuro, acreditamos que os escritórios continuarão a fazer parte fundamental dos modelos de produtividade das empresas, mesmo que venham a adotar estratégias de trabalho mais flexíveis.”, refere Rodrigo Canas, Offices Associate Director da Savills Portugal.
Retalho também sofre
O setor do retalho foi, sem sombra de dúvidas, o setor mais afetado devido à pandemia Covid-19. As atividades comerciais viram-se obrigadas a fechar as portas no mês de março, estando apenas disponíveis ao público os supermercados e hipermercados, e alguns serviços de primeira necessidade, como farmácias e postos de combustível, entre outras. A oferta e a procura foram substancialmente afetadas pela crise atual causando uma descida significativa nos preços.
No entanto, a fase de confinamento levou a um aumento das vendas no comércio online, denotando uma maior apetência pela digitalização do processo de consumo e uma maior preocupação por parte dos consumidores na questão dos preços, qualidade dos produtos e valorização de marcas e produtos nacionais.
“O aumento do consumo de produtos pela via digital veio a testar a capacidade de adaptação e resposta das empresas e operadores logísticos a esta nova realidade, obrigando retalhistas e fabricantes a fazer ajustamentos ao negócio ao nível de cadeias de distribuição, preços, produto, reforço e preparação de equipas no atendimento telefónico, condições de segurança nas entregas e devoluções, etc… Esta capacidade de adaptação será fundamental para a recuperação do setor.” explica Cristina Cristóvão, Retail Director da Savills Portugal.
O impacto crescente do comércio online poderá conduzir a uma redução das áreas de lojas físicas e consequentemente levar a um aumento da procura por áreas maiores de armazenamento, mais próximas possíveis do centro das cidades.
Ainda que o cenário atual tenha incitado uma diminuição na atividade na generalidade dos setores económicos, o segmento industrial e logístico tem demonstrado uma forte resistência, suscitando cada vez mais interesse nos investidores.
Em janeiro, fevereiro e março, este segmento imobiliário contabilizou um volume de absorção total de 139.519 m2, dos quais 81% correspondem a renovações de contratos e 16% a novos contratos. O eixo logístico da Azambuja foi a zona de mercado com melhor prestação, tendo recebido duas das maiores transações do semestre com um total de 71.447 m2 conduzidas por operadores de distribuição de alimentar.
Casas preparadas para teletrabalho
O setor residencial estava em franca expansão no início de 2020, esperando-se balanços muitos positivos e novos recordes nacionais no número de vendas e nos preços praticados. No 1º trimestre do ano, no concelho de Lisboa, foram registados os valores de venda mais altos de sempre (4.038 €/m2). Por outro lado, o concelho do Porto registou uma quebra ligeira nos valores de venda no mesmo período temporal, face ao que foi registado no final de 2019 (2.269 €/m2).
A verdade é que a pandemia veio também a ter um grande impacto no mercado residencial, sendo que, nos primeiros seis meses do ano, em Portugal Continental, as vendas sofreram uma quebra de 24%, com os preços a baixarem em média 8%. Em Lisboa e no Porto, a descida de preços no valor do imóvel por m2 foi de 11% e 9% respetivamente.
“Apesar da incerteza que vivemos pelas razões que todos conhecemos, a resiliência do setor residencial leva a Savills a prever que não devam existir quebras significativas nos indicadores de performance deste setor sobretudo se falarmos em Lisboa e Porto, ainda assim o ajuste de preços e um abrandamento no crescimento que se verificou nos últimos sete anos era já previsível antes da pandemia”, afirmou Patrícia de Melo e Liz, CEO da Savills Portugal.
Com alívio das restrições impostas durante a quarentena, o mercado residencial sentiu o impacto imediato que se traduziu num aumento nacional de 0,8% ao nível dos preços e de 11% no volume de vendas, entre os meses de maio e junho de 2020. De acordo com uma análise da Savills com base em dados estatísticos do SIR (Sistema de Informação Residencial), é expectável que os preços observados no final de junho se mantenham inalterados em Lisboa, com um aumento do número de unidades vendidas.
De salientar também que, segundo um inquérito realizado pela Savills a alguns dos maiores promotores do mercado residencial, os potenciais compradores estão a dar mais importância à existência de divisões dentro da casa onde podem criar um espaço de trabalho autónomo, para a prática do teletrabalho. Também procuram salas de estar com maior dimensão, varandas amplas ou espaços de lazer. Também se nota uma ligeira recuperação da procura por moradias que, em regra geral, se encontram em localizações satélites às grandes cidades.
“A manutenção das taxas de juro em níveis muito baixos e a elevada disponibilidade de capital vão continuar a favorecer o investimento em ativos imobiliários. O impacto da pandemia irá influenciar de forma direta os ativos imobiliários, pois estamos a assistir a mudanças comportamentais dos possíveis investidores e compradores, que surgem aliadas a uma menor disponibilidade para viajar, a uma maior abertura por novas formas de organização de trabalho e a um repensar profundo dos canais de venda de retalho”, conclui Alexandra Portugal Gomes, Market Research Associate da Savills Portugal.
