Acontecimentos que provoquem alterações ao nível das condições económicas, nomeadamente perda da capacidade de compra e financiamento e aumento do desemprego acionam o alarme para um possível crash imobiliário.
A chegada da pandemia COVID-19 ao país não foi exceção. O mercado imobiliário é considerado um mercado lento no que diz respeito à sua reação perante acontecimentos que pautam a atualidade. Com as consequências da pandemia a nível económico, a expectativa geral e nacional é a de que os preços do setor imobiliário vão reduzir mas a resposta é claramente – NÃO!
Dados que remetem ao ano de 2019 comprovam que a verificação de efeitos no processo de compra e venda não é imediato: em média, num processo de compra podem demorar cerca de 2 meses, enquanto que num processo de venda podem demorar, em média, mais de 6 meses. Já na crise financeira assim aconteceu: os preços do setor imobiliário começaram a descer significativamente muito depois do crash financeiro.
Igualmente a sua recuperação aconteceu muito tempo depois dos primeiros indicadores positivos da Economia Portuguesa. O mercado estava sim numa tendência de subida, onde os proprietários iam colocando os imóveis cada vez mais caros e, por esse motivo, há uma diferença verificada entre o que está em venda e aquilo que realmente é transacionado.
Vejamos alguns dados: Lisboa, na freguesia Penha de França, em 2019, o valor médio de imóveis vendidos foi de 171.000€. Até junho de 2020, o valor médio vendido foi de 161.000€. Mas o valor médio de imóveis em venda era de 244.000€.
Outro exemplo: na freguesia da Expo, em 2019, o valor médio de imóveis vendidos foi de 435.000€. Até junho de 2020 o valor médio vendido subiu para os 530.000€. Mas o valor médio de imóveis em venda era de 836.000€.
Mudando de geografia, em Vila Franca de Xira, por exemplo, em 2019, o valor médio situou-se nos 91.000€. Até junho de 2020, este passou para os 104.000€. E o valor médio de imóveis em venda situou-se nos 113.000€.
Subindo para o Porto, na Campanhã, em 2019, o valor médio de vendidos foi de 121.000€. Até junho de 2020 ascendeu a 130.000€. E o valor médio de imóveis ativos foi de 200.000€.
Tendo por base portais imobiliários, estes dados contradizem totalmente a ideia de baixas de preço… Bem pelo contrário!
Em média, os valores reais de imóveis transacionados até aumentaram de 2019 para 2020. Como se pode ver em todos os casos, o valor de imóveis ativos no mercado é muito superior ao valor em que eles são realmente transacionados.
Esses imóveis que estão a venda garantidamente vão baixar de preço, mas não por causa da crise e sim porque naturalmente isso já iria acontecer. A expectativa é sempre superior ao real.
Fenómeno garantido é a oferta que, devido à pandemia, baixou significativamente. Os proprietários, por diversas razões não colocam os imóveis em venda. Como a procura baixou – mas não o suficiente – os preços aumentam naturalmente.
Por esse motivo, sem grandes alarmes, os preços estão a manter-se. A oferta é muito pequena para a procura existente. Quando as moratórias e os layoffs terminarem, aí sim, começará a haver ajustes, mas mesmo assim irá demorar meses até ser significativamente visível.
