Se leu o meu último artigo, apercebeu-se da extrema importância do processo de escolha de uma casa, apercebeu-se também que este processo o vai ajudar a responder a 3 questões que considero essenciais:
1 – o motivo da sua compra – o que determina a urgência da sua decisão;
2 – a sua real necessidade – deverá estar implícita na sua motivação;
3 – a sua capacidade financeira – com capitais próprios, ou através de financiamento, todos temos um limite.
Vamos então imaginar que já terminou as visitas às casas selecionadas por si, com ou sem ajuda de um profissional de mediação imobiliária, possivelmente até já foi ao banco para verificar a sua capacidade financeira de aquisição (algo que considero que até deva fazer antes de efetuar visitas), a sua decisão está tomada e a escolha foi feita. Está novamente perante um momento muito importante do processo de compra do seu imóvel. E agora, o que fazer, como fazer?
Em primeiro lugar será importante referir que, para garantir que a casa não “fuja”, ou seja, não seja, entretanto, adquirida por outro interessado, deverá reservá-la ou sinalizá-la. Importantíssimo referir a diferença entre reserva e sinal.
A reserva é uma mera intenção de compra, a formulação de um interesse de compra que pode ser anulada a qualquer momento por qualquer uma das partes (comprador ou vendedor), o eventual valor dado no ato da reserva deve ser sempre devolvido caso haja ou não haja negócio, caso haja ou não haja uma agência imobiliária a tratar da transação. Então para que serve? A reserva serve para demonstrar um interesse real da sua parte, permitindo-lhe tratar rapidamente de um sinal e princípio de pagamento. Serve também para formalizar uma proposta que ainda não foi aceite pelo proprietário formalmente.
O sinal e princípio de pagamento são bem diferentes, pois representam um real compromisso estabelecido pelo código civil. Quando entrega um sinal a um proprietário, deve sempre assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda. O contrato deverá conter todas as condicionantes do negócio aceites por ambas as partes. Será importante saber que se incumprir com a promessa como comprador, poderá perder a totalidade do montante entregue como sinal, por outro lado, se o proprietário decidir que não quer vender a casa referida no contrato, poderá ter que lhe devolver o sinal em dobro.
Existe ainda outra cláusula legal, transcrita no artigo 830º do código civil execução específica, que define que no caso em que o proprietário desista da venda por não querer vender mais a sua casa, poderá legalmente ser obrigado a fazê-lo. Aconselho que todos os Contratos-Promessa de Compra e Venda sejam celebrados com assinaturas reconhecidas de todas as partes (compradores e vendedores), para que não hajam dúvidas sobre a validade do contrato.
Já deu o passo essencial para o início de uma proposta de compra. Agora, existem outros passos fundamentais que a complementam e que levarão a sua compra até ao final até à clássica escritura de compra e venda que é o documento definitivo de aquisição e onde se dá de facto a transação.
Até lá deve verificar:
Prazo – verifique bem o tempo que necessita para que o financiamento seja assegurado, ou caso opte por uso de capitais próprios, verifique o prazo de disponibilização seja para o uso no sinal ou no ato da escritura definitiva. Quando definir prazos, seja rigoroso e coloque as datas certas na proposta, ficará mais clara;
Eletrodomésticos e outros móveis – se a sua proposta inclui os eletrodomésticos e quem sabe, outros móveis, será importante listá-los na proposta de contrato, não esquecendo de caracterizá-los ao pormenor e até de tirar fotografias antes da assinatura do contrato-promessa de compra de venda;
Pormenores – sejam casas usadas ou novas, será importante estar atento aos pormenores como pequenos arranjos ou mesmo obras, não se esqueça que salvo qualquer acordo anterior, as casas são vendidas no estado em que se encontram. Outros pormenores importantes são a entrega das chaves e a garantia de liquidação dos montantes de condomínio da respetiva fração. Qualquer condicionante deste género deverá ficar descrita, esclarecida e contratualizada;
Negociação – se a proposta que fez não estiver dentro das condicionantes do proprietário, prepare-se para negociar. Verifique os valores de mercado da zona de forma a poder argumentar a sua posição, comece sempre a conversa com os pontos que estão de acordo, será mais fácil chegar a um desfecho positivo. Antecipe qualquer situação que prevê ser um entrave através de uma solução que seja viável para si e para o proprietário. A proposta e negociação deve ser sempre feita pessoalmente, criando um ambiente relacional e não hostil;
Despesas – quando compra um imóvel não pode pensar apenas no valor da casa em si, o mais natural é que tenha de entregar uma verba para o sinal, e também tenha de fazer contas às despesas de transação como: processo bancário, caso haja; registos; escrituras e imposto sobre as transações no caso de não estar isento. Por isso, deve assegurar sempre a existência destas verbas antes de propor a compra do imóvel ao proprietário;
Formalize – qualquer proposta que faça com reserva ou sinal, deve ser colocada e apresentada por escrito e de forma bem explícita. Tudo o que não esteja escrito, dificilmente terá valor. Além disso verifique se existem hipotecas ainda ativas, e se existirem refira em contrato que as mesmas deverão ser anuladas antes ou no dia da escritura, pois a casa deverá ser vendida livre de ónus e encargos.
Já sabe o que fazer e como fazer para dar início à compra da sua futura casa. Evite dissabores, contratempos e até conflitos e lembre-se, a compra de uma casa será sempre um momento muito especial da sua vida, por isso procure uma experiência positiva agindo com prudência, na realidade apenas tem de saber como controlar o seu lado mais descontraído e emocional!
