Visão

O que já seria, em circunstâncias normais, uma espinhosa alteração à lei – por mexer com interesses imobiliários – tornou-se um novelo de suspeitas e ligações cinzentas que afetou a cúpula do Governo. Aqui fica o essencial sobre a polémica Lei dos Solos.

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O que é a “Lei dos Solos”?
A nova Lei dos Solos consiste no Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro de 2024, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). Entrou em vigor a 29 de janeiro de 2025 e permite a reclassificação simplificada de terrenos rústicos em urbanos, para construir habitação em locais onde, até aqui, a edificação não era permitida. A medida faz parte do programa “Construir Portugal”, anunciado em maio de 2024, e pretende aumentar a oferta de casas a preços acessíveis.

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O que está na base desta iniciativa?
O Programa de Governo. O preâmbulo do decreto-lei explica que o Executivo prevê “orientar o planeamento do uso do solo para dar satisfação às prementes necessidades de habitação, bem como às atividades económicas, com respeito pela salvaguarda dos recursos naturais”. Tendo em conta a necessidade de garantir um aumento da oferta de habitação que acompanhe a procura, continua o documento, “foi aprovado o plano ‘Construir Portugal’ que visa, entre outras metas, a promoção da construção de habitação pública e acessível, a custos controlados, bem como a criação de soluções de venda a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias”.

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Mas o problema da falta de oferta está na construção?
Além do aumento da procura, devido à imigração, é inegável que há uma clara crise de construção em Portugal. O decreto-lei dá um exemplo, comparando 2002 com o ano passado: passámos de 125 mil fogos construídos num ano para 22 mil. Quase seis vezes menos. Na origem desta queda drástica está sobretudo a crise de 2008-2010, que paralisou o setor imobiliário e praticamente fez colapsar a construção. Na altura, muitos trabalhadores procuraram outras áreas ou emigraram – e inúmeras pequenas e médias empresas de construção encerraram. O Sindicato da Construção de Portugal aponta para um défice atual de 90 mil trabalhadores qualificados.

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Como é que a reclassificação de terrenos rústicos em urbanos ajuda a resolver este problema?
O Governo e representantes do setor acreditam que o preço elevado dos terrenos fez aumentar exponencialmente o investimento inicial das empresas, que, por isso, deixaram de considerar atrativo o mercado de classe média e média-baixa e concentraram-se na habitação de luxo. No decreto-lei, admite-se que o custo dos terrenos não são “um fator exclusivo” da crise na construção, mas acrescenta-se que “a maior disponibilidade de terrenos facilitará a criação de soluções habitacionais que atendam aos critérios de custos controlados e venda a preços acessíveis”.

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E como é que esta Lei dos Solos vai fazer diminuir o preço dos terrenos?
Apoia-se na lei da oferta e da procura: se houver mais terrenos onde é permitido construir, o seu valor tenderá a baixar, reduzindo o investimento inicial das empresas e assim estimulando a construção para a classe média. A lei, no entanto, não entrega tudo nas mãos ávidas do mercado: a reclassificação dos terrenos para uso urbano está “limitada aos casos em que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, sujeitando-se, ainda, ao cumprimento cumulativo de um conjunto de requisitos que visam salvaguardar a preservação dos valores e funções naturais fundamentais”. As novas normas têm de assegurar que 70% “da área total de construção acima do solo se destina a habitação pública ou a habitação de valor moderado.”

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Qual o impacto desta iniciativa legislativa no preço da habitação?
As estimativas do Governo apontam para uma redução de 20% no preço das novas casas nas áreas metropolitanas e nas capitais de distrito (preço esse que é 50% superior ao das casas usadas, segundo o INE), ajudando, espera-se, a combater a especulação imobiliária e a baixar os preços da habitação em geral. “Poder comprar casas novas em que o limite máximo de preço fica 20% abaixo dos atuais preços de mercado não só previne como impede a especulação”, afirmou o ministro da Coesão Territorial, Manuel Castro Almeida. Os preços das casas devem respeitar um teto máximo, baseado em 125% do valor mediano de venda de habitação nova no concelho.

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O que significa reclassificar terrenos rústicos em urbanos e como se processam estes casos?
Terrenos rústicos são áreas destinadas à agricultura, pecuária, silvicultura ou conservação ambiental; terrenos urbanos são aptos para construção habitacional ou industrial. Com a nova lei, as câmaras podem propor às assembleias municipais a reclassificação de solos rústicos em urbanos, sem necessidade de aprovação de instâncias superiores, como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR). A requalificação, contudo, “depende da existência, na continuidade da área abrangida, de um regime de uso do solo que permita uma unidade harmoniosa” e o acesso a infraestruturas básicas, como água, eletricidade e saneamento – que seja compatível, portanto, com as áreas urbanas existentes.

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Há prazos para a construção em terrenos requalificados?
Após a reclassificação, as obras devem ser concluídas no prazo de cinco anos. O prazo pode ser prorrogado uma vez, por razões excecionais e desde que a construção já tenha começado. O objetivo é evitar que terrenos sejam classificados para especulação imobiliária e sem aproveitamento efetivo, obrigando as empresas a acelerarem os trabalhos, para que a oferta de habitação cresça mais rapidamente.

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Qualquer terreno agrícola pode, então, ser reclassificado pelas autarquias como urbano?
Não. A lei exclui as terras e os solos rústicos de Reserva Agrícola Nacional (RAN) com aptidão elevada para o uso agrícola (A1, A e B). No caso da Reserva Ecológica Nacional (REN), há também várias restrições, que incluem faixas marítimas e terrestres de proteção costeira, praias, sapais, margens de cursos de água e zonas ameaçadas por cheias. Ficam igualmente excluídas áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas (áreas protegidas). O ministro Castro Almeida garante que, “para resolver todos os problemas da habitação no País, será preciso muito menos do que 1% de todos os terrenos rústicos disponíveis”.

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Então qual é a razão para tanta polémica?
Além das questões relacionadas com interesses imobiliários de deputados e membros do Governo, incluindo o primeiro-ministro (já lá vamos), há receios de que a nova lei incentive a especulação imobiliária em áreas agrícolas e ponha em causa valores naturais importantes. A autonomia dada às autarquias na reclassificação de terrenos é também alvo da preocupação por parte de muitos ambientalistas e de outros críticos, que temem perdas para os ecossistemas e para a biodiversidade, para lá da abertura de novas portas para casos de corrupção; argumenta-se que a lei pode gerar mais-valias milionárias para proprietários e construtores, sem garantir claramente habitação acessível, especialmente em zonas como Lisboa e Porto, onde há poucos terrenos rústicos. O Conselho Nacional do Ambiente e do Desenvolvimento Sustentável (CNADS) deu parecer negativo, por unanimidade, ao decreto-lei, invocando a “desregulamentação do sistema de gestão territorial, em detrimento da reforma da política de solos”.

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Quais foram as reações na Assembleia da República?
O Parlamento debateu o decreto-lei, após pedidos de apreciação parlamentar. Propostas de revogação do BE, PCP, Livre e PAN foram rejeitadas, mas o PS sugeriu alterações, aceites pelo PSD, como substituir “valores moderados” por “custos controlados” e “arrendamento acessível”, limitar a reclassificação à “inexistência de áreas urbanas disponíveis” e proibi-la em áreas de REN “estratégicas de infiltração e de proteção e recarga de aquíferos”, de “elevado risco de erosão hídrica do solo” e de “instabilidade de vertentes”. Soma-se ainda a exigência de pareceres das CCDR em certos casos. Essas mudanças estão em discussão na especialidade – era suposto a votação ter ocorrido no dia 19, mas foi adiada a pedido do Chega. Os municípios, contudo, já têm luz verde desde o final de janeiro para iniciar processos de reclassificação.

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Li, ali atrás, qualquer coisa sobre interesses imobiliários de membros do Governo…
A 27 de janeiro, o programa A Prova dos Factos, da RTP, noticiou que Hernâni Dias, secretário de Estado da Administração Local e Ordenamento do Território, criou duas empresas que poderiam vir a beneficiar com a nova Lei dos Solos – lei essa criada sob a alçada da sua secretaria de Estado. Hernâni Dias pediu a sua demissão ao primeiro-ministro, que a aceitou imediatamente.

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Assunto arrumado, então?
Nem de perto: a demissão do secretário de Estado foi só o início de uma controvérsia sobre interesses imobiliários que rapidamente atingiu o próprio Luís Montenegro, quando se descobriu que o primeiro-ministro fundou uma empresa de consultoria com atividade no ramo imobiliário (chamada Spinumviva), que hoje se encontra em nome da mulher e dos filhos. Foi mais do que suficiente para o Chega, embrulhado em sucessivos casos de crimes, ver aqui o que os outros partidos consideraram ser uma estratégia para desviar as atenções, avançando com uma moção de censura ao Governo por alegado conflito de interesses. Durante o debate, Montenegro esclareceu que a empresa “tem um vasto objeto social”, no qual se inclui “o comércio e a gestão de bens imóveis, próprios e de terceiros”. Considerou, no entanto, “manifestamente despropositado” chamar à Spinumviva uma empresa imobiliária. Entretanto, vieram à tona outros casos de ligações a imobiliárias, incluindo o próprio ministro da Coesão Territorial, Castro Almeida, e da ministra da Justiça, Rita Alarcão Júdice – além de quatro deputados do Chega…

Chamuscados pela lei

Devido à nova Lei dos Solos, os portugueses ficaram a perceber que muitos políticos têm ligações ao ramo imobiliário

Luís Montenegro
O primeiro-ministro criou uma empresa de consultoria, com atividade na compra e venda de imóveis, que está hoje em nome da família. Montenegro garante que não há qualquer conflito de interesses.

Manuel Castro Almeida
O ministro Adjunto e da Coesão Territorial, pasta responsável pela nova lei, era detentor de 25% de uma sociedade de investimentos imobiliários, de que se desfez em fevereiro “para afastar qualquer suspeita”, justificou.

Rita Alarcão Júdice
A ministra da Justiça tem participações em quatro empresas familiares do ramo imobiliário, mas já fez saber que não pretende vendê-las, uma vez que, garante, “não têm quaisquer imóveis com vocação para poderem beneficiar da lei dos solos”.

Maria do Rosário Palma Ramalho
A ministra do Trabalho, Solidariedade e Segurança Social detém a maioria (95%) do capital de uma empresa com atividade de consultoria em diversas áreas e “atividades de gestão de património imobiliário”.

Hernâni Dias
Um caso diferente dos outros: o (agora ex) secretário de Estado da Administração Local e Ordenamento do Território criou duas empresas imobiliárias já enquanto governante e responsável pela Lei dos Solos.

Filipe Melo
No debate da moção de censura proposta pelo Chega, Hugo Soares, líder parlamentar do PSD, revelou que quatro deputados do partido de André Ventura têm empresas imobiliárias: José Dias Fernandes, Pedro Pessanha, Felicidade Vital e Filipe Melo – coordenador da Comissão de Economia, Obras Públicas e Habitação.