O paradigma da classe de ativos industriais e logísticos alterou-se significativamente nos tempos mais recentes. De facto, aquele que era visto como o setor menos apelativo, menos sexy e com menor dinâmica comercial, tem dado provas claras de elevados índices de procura, quer por parte dos investidores, como também por parte dos seus ocupantes. Para lá destes indicadores, o mercado especializou-se e deu azo a vários setores nicho, baseados no conceito inerente “I want it and I want it now”, alimentado por uma cada vez maior presença da tecnologia nas nossas vidas, que induz à procura do conforto acrescido: ter um bem entregue em mãos nos nossos domicílios em tempo oportuno, obrigando os operadores a repensar a cadeia de distribuição.
A perecibilidade dos bens a entregar está diretamente relacionada com o tempo da sua entrega. Por um lado, o e-commerce tem vindo a aumentar a sua percentagem de penetração, enfatizado durante os tempos pandémicos que atravessámos. Por outro, o consumidor, que revê valor na redução do tempo de entrega do produto, está disposto a pagar um prémio pela qualidade e rapidez da entrega. E dentro de determinadas circunstâncias, reconheça-se a conveniência – ou necessidade, quando em isolamento – de recebermos em casa uma refeição, uma compra de supermercado, um eletrodoméstico, um livro.
Também ficou demonstrado o quão resiliente e contra cíclica é esta classe de ativos, em que os condicionalismos à livre circulação de pessoas enfatizaram a necessidade de otimização das cadeias de distribuição, exercendo-lhe forte pressão por aumento das mercadorias distribuídas e, por consequência, devolvendo elevados retornos, valorizando os ativos de distribuição. A evolução dos nossos padrões de consumo e a eficiência dos processos e das circunstâncias que as envolvem obrigam à constante evolução da cadeia de distribuição.
Do ponto de vista imobiliário, refira-se a necessidade premente de evolução qualitativa e organizacional que o parque imobiliário nacional continua a carecer, dadas as necessidades atuais dos seus ocupantes. O mercado ocupacional também já demonstrou a disponibilidade de pagamento de prémio em renda para tomar uma unidade atual, eficiente e adequada. O que representa um problema. E também uma oportunidade.
Os investidores não ficam alheios a esta dinâmica e o setor tem vindo a incrementar exponencialmente as métricas ocupacionais e de investimento, havendo o take up (arrendamento) registado cerca de 580.000 m2 tomados em 2021.
À entrada do terceiro trimestre de 2022, o volume de investimento no setor tem à data uma ponderação de aproximadamente 40% do volume total de investimento, com cerca de 260M€ aplicados, com a previsão de que até ao final do ano se ultrapassará os 650M€ de investimento no setor Industrial & Logístico.
Outrora entendido como o “patinho feio” do imobiliário, a evolução deste setor é por demais evidente e as dinâmicas de ocupação e investimento evidenciam como o mercado de forma generalizada absorve e entende esta classe de ativos, criando um efeito de FOMO (Fear of Missing Out), criando por sua vez ainda mais procura, unicamente ultrapassado pela escassez de ativos atualmente disponíveis, o que confere aquela atratividade que durante tanto tempo lhe faltou.
Afinal, a logística é sexy!
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