Diz o ditado que de “Espanha, nem bom vento nem bom casamento” mas, acrescentamos nós, certamente há bom rendimento. Um estudo da Century 21 Portugal comparou os rendimentos mensais de ‘nuestros hermanos’, os valores da habitação e as taxas de esforço com as nossas e Portugal fica francamente mal no retrato.
Naquela que é a 2ª edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias à habitação concluiu-se que o rendimento líquido médio (rendimento bruto deduzido de impostos) dos agregados familiares nacionais é praticamente metade do que é auferido pelas famílias espanholas, mas o valor das casas é muito aproximado, sublinha-se no estudo com abrangência ibérica. Tamanha discrepância acaba por obrigar as famílias portuguesas a uma taxa de esforço exponencialmente superior à dos espanhóis, criando, naturalmente, dificuldades evidentes no acesso à habitação. A Century 21 Portugal e a Century21 Espanha é, recorde-se, liderada por Ricardo Sousa e a sua equipa portuguesa.
“A comparação realizada sobre o acesso à habitação em Portugal e Espanha evidencia as enormes divergências no rendimento médio familiar entre ambos os países, enquanto os valores dos imóveis se mantêm similares. Para além disso, existe o desafio comum da falta de oferta nas zonas de maior concentração demográfica, junto das principais metrópoles, com Lisboa e Madrid a liderarem os fluxos de procura”, realçou Ricardo Sousa, responsável pela Century21 ibérica.
Assim, como ponto de partida, escolheram-se como premissas os rendimentos médios das famílias em cada País (a partir das declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE de ambos), os valores de arrendamento e de aquisição para acesso a uma casa de 90 m2 (com dados da Confidencial Imobiliário, para Portugal e da urbanData Analytics, para Espanha) e ainda as respetivas taxas de esforço, de acordo com os critérios de referência de 33% recomendada pelos bancos centrais.
A comparação é feita a nível nacional, abrangendo 40 municípios (incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental) e uma análise mais detalhada aos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como à região do Algarve. Em Espanha, o estudo considerou os municípios e capitais das comunidades autonómicas mais importantes. As comunidades de Valência, País Basco e Andaluzia integram análise a mais municípios, assim como as áreas metropolitanas de Madrid e de Barcelona.
A primeira grande discrepância surge logo no rendimento que todos os meses cai na conta das famílias…. Em Portugal, o rendimento líquido disponível dos agregados varia entre os 1973€ em Lisboa e os 1426€ de Viana do Castelo, enquanto a média das capitais de distrito se situa nos 1545€. Já em Espanha, o rendimento médio disponível das famílias nas capitais das comunidades autónomas situa-se entre os 4 300€ em Madrid e 2 900 € em Mérida, mas na maioria das cidades este valor situa-se entre os 3 300€ e os 3 700€. Para além de Madrid, Barcelona também apresenta um rendimento médio familiar superior a 4 000€. O estudo demonstra que, excluindo as maiores cidades ibéricas, os valores dos rendimentos familiares são bastante homogéneos, em cada país. Contudo, ao contrário do que se observa com os rendimentos, há uma disparidade acentuada entre as diferentes capitais no que respeita o preço das casas.
Valor médio para aquisição de casa
“Em Portugal, o valor de um apartamento de 90m2 varia entre os 375 480 € em Lisboa e os 59 040€ na Guarda, enquanto a média nacional é de 152 159 €. Nas capitais das regiões de maior densidade populacional – Lisboa e Porto-os imóveis com preços médios de 375 000€ e 250 000€, respetivamente, deixam a grande distância qualquer outra cidade, embora a região do Algarve apresente também alguns concelhos com preços acima dos 200 000€”, aponta o estudo da Century. No núcleo das cidades costeiras, universitárias, ou mais turísticas, os preços situam-se entre os 115 000€ e os 160 000€. Já o interior do país apresenta preços marcadamente inferiores, com a possibilidade de compra de uma casa de 90 m2 abaixo dos 100 000€.
Em Espanha, Madrid e Barcelona são as únicas cidades a registar valores médios de aquisição de habitação superiores a 300 000€, e Palma de Maiorca – provavelmente pela sua vocação turística – a que mais se aproxima desse patamar, com cerca de 280 000€. As cidades a norte têm, geralmente, preços mais elevados, com destaque para Bilbao e Pamplona, as duas acima dos 200 000€. Nas restantes cidades, os preços variam entre os 102 000€ e os 170 000€, enquanto Mérida apresenta um valor médio de cerca de 66 000€.
“A única forma de superar os desafios de acessibilidade da habitação é aumentar a oferta de soluções habitacionais, em linha com as expetativas e capacidades financeiras das famílias”, sublinhou o CEO da Century 21 Ibérica, dando como exemplo a política de habitação planeada para a capital espanhola onde se apostou na construção em larga escala para as famílias, bem diferente do que acontece por cá. “Nesse âmbito, em Madrid existem dois megaprojetos urbanísticos – Madrid Nuevo Norte e Estratégia Sudeste (Valdecarros, Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros e El Cañaveral) – que vão colocar no mercado cerca de 43 000 casas na capital espanhola, a partir de 2024. Uma realidade bastante diferente do que se antevê para Lisboa, ou mesmo para a AML”, reforça ainda.
Esforço e mais esforço
Cruzando então os dados, apura o estudo que em Espanha, comprar uma casa de 90 m2 em Madrid implica mais de 30% do orçamento das famílias, embora ainda abaixo do limite recomendado para os parâmetros da taxa de esforço.
Em Lisboa, a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%, mais de metade do que é exigido às famílias madrilenas… Barcelona está nos 34%, por cá o Porto situa-se nos 50%. Ligeiramente mais baixa, a taxa de esforço em Faro atinge os 39%. Com a exceção das capitais, da grande parte dos concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição em cerca de 20%, e com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do País. No entanto, a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada.
Em Espanha, para comprar casa em Palma de Maiorca é exigida uma taxa de esforço de 33%, Bilbao 30% do orçamento das famílias e nas restantes capitais, assim como no contexto das áreas metropolitanas de Madrid e Barcelona, o esforço para aquisição está no patamar dos 20%. Nas regiões com as casas mais em conta, Toledo e Múrcia, o nível de esforço ronda os 14%.
“As famílias de 14 das 15 cidades espanholas analisadas não precisam de ultrapassar a taxa de esforço recomendada (33%) para a compra de habitação. Exceção apenas para Barcelona, onde a taxa de esforço para aceder a uma casa de 90m2 é ultrapassada em 34%. Já em Portugal, o grande desafio do acesso à habitação verifica-se nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e no Algarve que, em conjunto, apresentam a maior concentração demográfica do país. A tendência de concentração das famílias nestas áreas urbanas provoca um incremento da procura e uma maior pressão sobre a oferta de habitação já insuficiente e pouco ajustada à classe média, nestas regiões”, rematou ainda o responsável
