A inflação e as incertezas económicas a nível global, a guerra na Ucrânia e a pandemia não foram suficientes para desmobilizar os investimentos que continuam a apostar em força em Portugal. O balanço Market Pulse da consultora JLL mostra que o investimento imobiliário comercial disparou no 3º trimestre, ao longo do qual foram transacionados €1.100 milhões, elevando para €1.920 milhões o volume total investido entre janeiro e setembro.
“O acumulado do ano fica 43% acima do registado no mesmo período de 2021 e vem reforçar as boas perspetivas traçadas para 2022, já que a três meses do final está a apenas €100 milhões de igualar dos €2.020 milhões investidos na totalidade do ano passado”, refere-se no relatório, onde se sublinha que “as expetativas são para que a atividade supere em pelo menos 25% o resultado de 2021, apesar de se antecipar alguma revisão no valor dos ativos nos próximos meses e consequentes ajustes em alguns preços”.
Esta revisão naturalmente irá impactar os resultados do próximo ano, admite Pedro Lancastre, CEO da JLL.
“O mercado imobiliário português continua a evoluir de forma muito positiva, apesar da conjuntura e condições macroeconómicas, registando crescimentos significativos em praticamente todos os segmentos transacionais, comprovando não só a sua resiliência, mas também porque é uma das classes de ativos preferidas para o investimento. O 3º trimestre não foi exceção e, tendo em conta todos os processos atualmente em curso e os contactos que diariamente chegam até à JLL, não há dúvida que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o setor”, referiu Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal.
Mas, acrescenta o responsável, os próximos tempos serão mais incertos: “É evidente que temos muitos desafios pela frente devido ao contexto económico. Sem dúvida que prevemos um abrandamento de absorção e revisão de preços em diversos segmentos, mas o principal impacto deverá ser sentido sobretudo ao longo do próximo ano. Isto porque, apesar da crescente inflação e do aumento das taxas de juro, com a correspondente queda no poder de compra das famílias e capacidade financeira das empresas, a taxa de desemprego está em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados”.
Mas para já, a dinâmica é em todas as frentes
O turismo continuou a recuperar “a bom ritmo”, diz a JLL, sendo que no final do 3º trimestre de 2022 os principais indicadores de performance “não só superam largamente os níveis de atividade registados nos dois últimos anos como, na maioria dos casos, já tinham recuperado para patamares muito próximos de 2019, ano que marcou novos recordes neste mercado”.
Ao nível da oferta hoteleira, destaque para o reforço de 200 novas camas no período em análise para os principais destinos turísticos. No 3º trimestre foram inaugurados um cinco estrelas no Estoril e outro quatro estrelas no centro de Lisboa que, juntos, somaram 93 novas camas ao mercado da região lisboeta. Além destes, abriram também portas outras duas unidades de quatro estrelas nas cidades de Faro (68 camas) e do Porto (72 camas).
O mercado residencial, sustentado pelo continuado desajuste entre a oferta disponível e a procura, também continuou a exibir um desempenho “resiliente” no 3º trimestre, com os preços a subir, ainda que as vendas tendam para a estabilização. “A procura está ativa quer por parte dos nacionais quer dos internacionais, absorvendo rapidamente a oferta nova que vai chegando, patente no número crescente de unidades pré-reservadas no momento do lançamento dos projetos”, aponta-se no Market Pulse.
No final do 3º trimestre o preço médio de venda em Lisboa era de 4.270 €/m², traduzindo um incremento de 8% face ao mesmo período de 2021. Já no segmento mais elevado do mercado, o valor de venda tem poucas alterações, ficando em 7.210 €/m².
O mercado do Porto também se mostrou bastante dinâmico, com os novos projetos a serem bem acolhidos tanto pela procura doméstica como internacional. Embora exibindo alguma descida trimestral, no 3º trimestre a nota foi de estabilização dos preços médios de venda em relação a 2021, com estes a fixarem-se em 3.000 €/m2. Na gama mais alta do mercado, a tendência foi a mesma, com o preço de venda a situar-se em 5.210 €/m².
Apesar do bom ritmo de atividade, mas atendendo aos desenvolvimentos macroeconómicos, “nos próximos meses é expectável que possa vir a acontecer alguma retração natural neste mercado quer em termos de absorção quer no que respeita a um ajustamento de preços, sendo que este último deverá ocorrer sobretudo em zonas secundárias e onde o produto é menos diferenciado”, estima-se no relatório.
Quanto ao mercado de escritórios, a atividade ocupacional soma mais de 293.000 m² nos primeiros nove meses do ano, no conjunto de Lisboa e Porto.
Na capital, a um trimestre do final do ano já foi superado o recorde histórico de absorção registado em 2008, com os atuais 248.000 m² a confirmarem que 2022 será um ano sem precedentes para o setor. No Porto, a absorção até ao final de setembro atingiu 45.230 m².
A procura por grandes áreas, superiores a 1.000 m², continua fortemente ativa, com muitas empresas a optarem por pré-arrendar os seus futuros escritórios entre os projetos atualmente em construção, de modo a garantir a ocupação de espaços mais qualificados e em conformidade com os seus critérios de sustentabilidade.
No mercado industrial & logístico, a falta de oferta nova e de qualidade continua a travar um maior crescimento da atividade ocupacional que, ainda assim, já soma 323.000 m².
“O 3º trimestre foi especialmente dinâmico neste setor, contribuindo com cerca de 50% para a área ocupada no acumulado do ano, cerca de 163.000 m². O volume de procura por satisfazer continua, no entanto, a ser substancial nesta fase, fazendo com que continuem a ser anunciados novos projetos de promoção, onde é clara uma aposta na qualificação da oferta e na sustentabilidade ambiental”, é realçado no relatório. Ainda assim, a subida dos custos de construção tem vindo a impactar negativamente a calendarização inicial prevista para a conclusão do novo stock, o que continuará a dificultar a resposta à procura existente.
Principais operações
Algumas operações de valor superior a €100 milhões marcaram a atividade do setor. Foi o caso da compra do Atrium Saldanha pela Sonae Sierra e o Bankinter, e de um portfólio de co-living pela joint-venture entre a Round Hill e CPPIB, ambos no valor de €200 milhões; de um portfólio industrial e logístico por €125 milhões; de um outro portfólio envolvendo três edifícios de escritórios por €120 milhões; e da compra da sede do Novo Banco pela Merlin Properties, por €112,2 milhões;
“O capital estrangeiro continua a representar a esmagadora fatia do investimento (77% no acumulado), mas embora tradicionalmente esta tipologia de investidores seja responsável pelos negócios de maior dimensão no mercado português, nos últimos meses têm vindo a surgir no mercado várias joint-ventures entre players domésticos e internacionais responsáveis por algumas das maiores operações de 2022”, aponta ainda o Market Pulse da JLL.
