Os próximos tempos vão ser duros para os portugueses da classe média que necessitem de habitação.
As tendências perspetivadas para este mercado no mais recente Marketbeat Outono da consultora Cushman&Wakefield (CW) mostram que em 2023 irá desacelerar o dinâmico ritmo que se verificou durante os anos mais recentes na venda de casas em todo o país, um frenesim que nem a pandemia esbateu (antes pelo contrário).
Diz o relatório que “nos próximos meses, o segmento residencial de compra e venda deverá ser marcado por duas tendências distintas, nomeadamente pela contínua entrada no mercado de produto mais direcionado às classes média-alta e alta e pela cada vez maior dificuldade de desenvolvimento de produto para o segmento médio e médio baixo devido ao aumento da inflação e à dificuldade das famílias com rendimentos mais baixos se financiarem”, aponta o relatório. Assim, sublinha-se, “prevê-se o aumento do desequilíbrio do mercado, agravando-se a falta generalizada de oferta de habitação”.
Mas não é só no mercado de aquisição de casa que as notícias são desfavoráveis. Constata-se na análise da CW que “o arrendamento habitacional continuará em crescimento, motivado por um contínuo aumento da procura e pela crescente dificuldade em adquirir por parte da classe média”. A falta de oferta e “produto específico desenvolvido de raiz para este segmento” acaba “inevitavelmente por impactar os valores das rendas que deverão continuar a subir”, reforça-se ainda.
Na apresentação do estudo, Eric van Leuven, diretor-geral da CW, não dourou o momento que se vive atualmente no mercado imobiliário português. “A evolução dos preços das casas em Lisboa desde 2013 até ao final do primeiro semestre deste ano, tem sido uma linha quase sempre ascendente. O valor médio de venda dos apartamentos em Lisboa (em zona prime) passou dos cerca de 3.000 euros o metro quadrado (m2) em 2013 para os atuais €6.000. Ou seja, duplicou… E sim, é verdade que é um mercado que está com bastante dinâmica mas também tem sérios problemas… Ou melhor dizendo, o país tem um sério problema que é a falta de habitação, sobretudo habitação acessível para a maioria da população”, fez questão de sublinhar o responsável.
Um problema que se vai agravar no próximo ano até porque o “enfoque dos promotores continua a ser o produto para uma classe média e média-alta onde a margem tende a ser superior”, reforçou ainda Eric van Leuven.
Segundo o SIR / Confidencial Imobiliário referenciado no estudo, Lisboa registou valores de venda médios acumulados anuais, até junho de 2022, de €5.990/m2 nos apartamentos novos, com os valores mais elevados a ocorrer na Zona Tradicional e no Centro Histórico com €5.530/m2 e €5.380/m2 respetivamente. A Zona Tradicional registou o maior aumento (+25%) quando comparando com o período homólogo. O Parque das Nações surge como a zona com o segundo maior aumento (+23%), registando um valor de venda médio de €5.190m2. O tempo médio de venda ronda os seis meses.
No que se refere à oferta de novos empreendimentos, refere-se no Markertbeat, a capital registou decréscimos significativos no licenciamento de projetos residenciais, na ordem dos 45% nos projetos licenciados e 46% nos projetos submetidos para licenciamento, “refletindo não só a morosidade camarária na apreciação dos projetos, como um ajustamento da atividade de promoção face ao contexto atual de incerteza”.
Já no Porto, os valores transacionais de apartamentos registaram um aumento de 17% entre os fogos novos, para os €4.140/m2, e de 24% em termos totais, para os €3.180/m2. Os valores mais elevados do mercado de apartamentos novos e usados registaram-se nas zonas da Foz, com €3.650/m2, e na zona Ribeirinha, com €3.520/m2.
Tal como na capital, também na Invicta o maior aumento (+44%) ocorreu no Centro Histórico, alcançando um valor de venda de €3.960/m2 seguido das Antas onde se observou um aumento de 16%, para os €2.640/m2.
Entre os destinatários do luxo residencial destacam-se os americanos, “uma tendência que se tem vindo a verificar desde o início do ano e que já tornou esta nacionalidade como uma das mais destacadas na atribuição dos vistos Gold”, acentuou Eric van Leuven.
Assim, seja a um nível particular no mercado residencial, seja a uma escala mais institucional, os americanos estão em alta. Tal como os brasileiros criando um efeito bola de neve e que acaba por envolver o sector de escritórios.
“Por exemplo, temos vários casos de empresas americanas que estavam na Ucrânia e que, com o conflito, começaram a deslocalizar-se para Portugal. A maioria são do setor tecnológico, Em termos logísticos isso significou trazer famílias inteiras, logo, afeta também o mercado residencial”, aponta Carlos Oliveira, diretor departamento de escritórios da Cushman.
O mesmo se passa com o mercado brasileiro. “Há muitos empresários que estão a utilizar Portugal como porta de entrada na União Europeia. Nunca fui tão abordado por associações de promotores e investidores com uma atividade muito forte no Brasil e que quando pensam em externalizar, pensam em Portugal como um destino óbvio. Muitas vezes o problema do nosso país é a dimensão, não temos escala”, diz Carlos Oliveira.
Escritórios com máximo histórico
O impacto destas e outras empresas estrangeiras e nacionais no arrendamento de área de escritórios tem sido assinalável e 2022 deverá mesmo fechar como o melhor ano de sempre deste setor.
Segundo a consultora, a primeira metade de 2022 foi caracterizada por “um aumento notório da atividade”, para o qual terá contribuído uma maior pressão para a concretização de processos de tomada de decisão que vinham a ser adiados desde o início da pandemia. Diversos negócios de grande dimensão permitiram atingir um total de 247.900 m² transacionados entre janeiro e setembro de 2022, um máximo histórico registado neste setor.
O volume total de área contratada concentrou-se maioritariamente no Parque das Nações (zona 5), com 28%, e nas novas zonas de escritórios (zona 3), com 20%.
À semelhança da capital, também no Grande Porto o setor de escritórios registou entre janeiro e setembro de 2022 um aumento expressivo da procura (+34%) quando comparando com o período homólogo, num volume de ocupação de 45.200 m². CBD Baixa (Zona 2) e Matosinhos (Zona 6) foram as zonas mais ativas, agregando cerca de 67% do volume total de absorção; com as empresas tecnológicas a predominarem com mais de metade da área ocupada.
