A logística sempre foi a área menos interessante do imobiliário comercial até a pandemia chegar. A partir desse momento, com o mundo em suspenso e as pessoas trancadas em casa devido aos confinamentos, o comércio online disparou de forma exponencial, fazendo circular mercadorias por todo o mundo e a necessidade de as armazenar localmente. A lógica de garantir a oferta de uma multiplicidade de produtos à distância de um clique gerou mais necessidade de armazenagem e cada vez mais perto da clientela, que quer rapidez na entrega do seu produto. Um movimento que está a lançar novos paradigmas, inclusive a necessidade de se voltar a apostar na industrialização. E Portugal, graças à sua posição geográfica, está no bom caminho para atrair investidores internacionais para o setor, afiança Pedro Figueiras, diretor do departamento de Industria e Logística, da Savills, uma das consultoras imobiliárias mais ativas no setor logística.
A pandemia e os confinamentos deram um estatuto nunca visto ao setor da logística devido ao impacto do comércio online. Pode explicar essa dinâmica aos leitores?
A Savills, curiosamente ainda antes da pandemia, em 2019, fez um estudo a nível europeu para perceber qual o impacto do e-commerce na logística. Na altura, analisámos o caso do Reino Unido que é pioneiro neste mercado e era o mais desenvolvido a nível europeu no e-commerce. E conseguiu perceber-se que existe aqui um triggerpoint: a partir do momento em que as vendas online passam os 10% do total de faturação dessas mesmas empresas, as necessidades de espaços logísticos aumentam exponencialmente. Isto porque quando estamos a trabalhar num canal online nós precisamos de dar muito mais oferta ao consumidor, precisamos de um número de referências maior, uma disponibilidade muito maior de produto e, logo, precisamos de muito mais área para armazenar. Estamos a falar de expedir paletes com alguns milhares de unidades, portanto, muda muito o paradigma. E, por outro lado, também surgiu uma outra realidade – quase um terço das encomendas tem uma devolução de correspondência, pelo que é preciso criar todo um novo canal de receber, preparar, armazenar e depois voltar a introduzir no circuito comercial.
Portanto, isto puxou muito pela necessidade de área para armazenagem e por algo que ainda não vemos no nosso mercado mas que será mais visível no próximo ano e que são os chamados formatos de last mile (espaços locais para receber a última etapa da encomenda). Muito em breve o consumidor vai estar a exigir receber em poucas horas os seus produtos. Porque já tem essa expectativa. Encomendar alguma coisa online e ter de esperar dois dias ou um dia vai deixar de fazer sentido.
Com impacto direto na necessidade de espaços para armazenagem…
Sim, isto vai fazer aumentar ainda mais a procura de espaços logísticos e sobretudo espaços em formatos diferentes, que permitam agilidade e responder a este desejo do consumidor. Não será a logística dos grandes espaços que costumamos associar ao sector – e esses vão continuar onde estão e onde faz sentido – mas sim um tipo de infraestrutura complementar e que vai estar muito mais próximo do consumidor e no momento em que há consumo.
Há aqui outro tema que não tem sido muito discutido e que na verdade é o que puxa mais pela necessidade de mais área na logística. Tem a ver com a rutura das cadeias de abastecimento devido à pandemia. E com a dificuldade de obter produtos e de ter stocks – e se as empresas não tiverem stock, não vendem. A pandemia revelou todas estas fragilidades e criou grandes problemas numa série de indústrias. E se nós olharmos para o tecido empresarial – e não é só um fenómeno português, é muito global – quase todas as empresas estão a aumentar os níveis de stock, muitas vezes em 40 e 50%. E fazem-no para garantir a disponibilidade de produto nestes períodos mais voláteis, assegurando assim os seus objetivos económicos.
Que impacto poderá ter esta maior necessidade de stock ao nível da produção?
Já existia alguma vontade, até política, de promover a reindustrialização. E não só na realidade portuguesa mas junto do bloco americano e do europeu que estão a promover o regresso das indústrias aos locais onde se verifica o consumo. A pandemia veio reforçar isto ainda mais, não só pela vontade política, mas também pela falta de produto até porque quando se tem a produção deslocalizada em várias partes do mundo é difícil manter o fluxo de bens e de matérias-primas. E, portanto, aqui vê-se claramente uma mudança de paradigma. E já estão a acontecer algumas transações de ativos para a indústria. Vê-se cada vez mais a procura. E aqui Portugal tem um papel privilegiado na Europa, pois é talvez dos destinos mais atrativos para a relocalização da indústria.
Quais são os maiores trunfos de Portugal?
Existem desde logo fatores que cada vez torna mais competitivo voltar a produzir na Europa – quanto menos mão-de-obra e mais automação mais indiferente se torna o local onde estamos e isso tira competitividade a alguns destinos mais longínquos de produção. Mas falando em Portugal, temos mão-de-obra qualificada e apesar de tudo, abundante, para a indústria, temos vários casos de sucesso de indústrias com níveis de produtividade muito interessantes, temos uma capacidade em infraestruturas bastante interessante também – é certo que ainda há o tema das ferrovias, mas há aqui um nível de investimento significativo.
Temos um Porto de Sines que está a crescer e que tem ambições de se ampliar e ganhar relevo no panorama mundial. E este porto na verdade está bem posicionado na Europa pois quando olhamos para o continente americano, quando pensamos na zona Ásia-Pacífico, quando se passa o Canal do Panamá, este é o primeiro porto que existe. Portanto, a partir daqui conseguimos colocar produtos, matéria, em qualquer ponto do mundo. Depois estamos numa zona Euro que nos traz uma estabilidade muito importante numa perspetiva cambial e que muitas vezes é um claro facilitador dos investimentos. Ou seja, temos cá todos os ingredientes necessários. E naturalmente com uma grande competitividade em relação ao resto da Europa e mesmo em relação ao Leste da Europa.
Sines está a crescer, tem ambição de criar um novo terminal e de ter uma capacidade de movimentação de carga ao nível de alguns dos maiores portos da Europa. E tem zona de expansão quer seja na perspetiva logística, quer na industrial.
2021 poderá ser o melhor ano de sempre do sector da Logística?
Penso que será o melhor da última década, acredito mesmo que vamos lá chegar. Penso que neste segundo semestre vamos ver um indicador muito interessante: os projetos que têm vindo a ser feitos nem sequer vão chegar ao mercado, vão ser todos absorvidos antes disso. E isto revela pujança e a necessidade de espaço que existe no mercado. A realidade é que a construção assim que começa já tem os espaços todos arrendados.
O setor fechou o primeiro semestre com um take-up (área arrendada) de praticamente 145 mil metros quadrados. Se olharmos para 2020 vemos que há um crescimento ainda pequeno, cerca de 2%, mas se recuarmos para 2019 vemos que a área absorvida foi apenas de 73.000 m2 e em 2018 de 89.000 m2.
Isso também está a mexer com a procura de terrenos de uso industrial?
Sim, isso também está intrinsecamente ligado às mudanças que assistimos no setor e está a trazer dinâmica a algumas zonas que tradicionalmente não eram tão logísticas e que têm hoje em dia uma procura muito maior e onde não existe oferta.
Por exemplo?
Temos aqui algumas zonas muito relevantes. Todo o eixo circundante à cidade de Lisboa, toda a zona da CREL, está sob uma enorme pressão. A logística está concentrada no eixo Este, essencialmente Alverca-Azambuja. E o consumo está em Lisboa e em todo o corredor Oeste Cascais-Sintra. Para termos uma ideia da dimensão, o município de Lisboa e todo o Corredor Oeste representam perto de 80% do total de consumo em euros do distrito de Lisboa! Isto está a fazer com que, por exemplo a zona de Loures e tudo o que está adjacente à CREL tenha enorme procura porque permite que em 20 minutos se esteja junto do consumidor. Por outro lado, os outros extremos do Corredor Oeste (Cascais, Sintra, toda esta zona) também tem um aumento cada vez maior em termos de procura.
E isso já está a refletir-se nos preços de terrenos ou de espaços disponíveis em armazéns?
Sim. Se olhamos para o comportamento das rendas vemos que já no primeiro semestre deste ano se registou um crescimento em várias zonas de logística… E até ao final do ano creio que vamos assistir a esse aumento em praticamente todas as zonas. Isto advém de dois fatores: por um lado, existe pouca oferta de espaços e por outro lado, em algumas zonas, já existe produto novo e melhor. Porque uma empresa só está disponível para pagar mais renda se tiver um espaço que é melhor, mais eficiente e mais moderno. No lado dos terrenos, na zona do Eixo circundante a Lisboa e Corredor Oeste existe uma grande pressão no preço até porque também concorrem com outros usos. O obstáculo que isto coloca é que poderá inviabilizar a criação de novo produto logístico.
Os preços elevados estão a inviabilizar projetos?
Exatamente. Há aqui um equilíbrio que é necessário e que hoje em dia concorre com uma terceira força, que é o crescimento significativo dos custos de construção. Nos eixos mais consolidados não se sente tanta pressão no preço da terra, verifica-se algum crescimento, que é acomodável e continua a existir uma grande procura pelos principais operadores de mercado. Eu diria que neste momento no mercado quase todos os grandes promotores logísticos internacionais estão a entrar ou à procura de oportunidades em Portugal para desenvolver projetos logísticos. Portugal é um mercado na Europa que ainda tem bastantes oportunidades neste segmento. O nosso mercado já está mais maduro e existe uma grande robustez de procura, mas já há muita competitividade e em Portugal ainda temos poucos promotores a construir hoje e, portanto, todos eles estão à procura de oportunidades, falam connosco, dizem que querem entrar, que o mercado português lhes parece muito interessante, procuram área para desenvolver os seus projetos logísticos.
