Quatro simulações para perceber quanto é que pode vir a pagar a mais pela prestação da casa
Era o negócio da sua vida. Quando Sofia Monteiro, 50 anos, encontrou uma casa à venda no condomínio onde vivem a mãe e a irmã, em Cascais, não teve dúvidas de estar perante uma oportunidade única. A professora de Educação Física ia viver sozinha com os cinco filhos, com idades entre os 11 e os 23 anos, e a proximidade da família seria um apoio importante nos dias de reuniões infindas na Escola Matilde Rosa Araújo, em São Domingos de Rana. Sabia de quem ali tivesse comprado um T3 por €450 mil. Agora, estava um apartamento com a mesma tipologia à venda por €265 mil. Fechou o negócio em dezembro de 2015, mas não foi fácil conseguir crédito bancário. “Nunca seria simples garantir o empréstimo porque é só um ordenado e tenho cinco filhos”, constata. Três bancos recusaram-lhe o crédito até ouvir, finalmente, um “sim”. Conseguiu que lhe emprestassem 80% do valor da avaliação da casa, a reembolsar ao longo de 40 anos, e optou pelo indexante da Euribor a três meses. Só a prestação da casa são €890 mensais, depois, é preciso somar-lhe o seguro de vida e o valor do condomínio. Todas juntas, as despesas com o pagamento do imóvel consomem metade do orçamento familiar.
Aos três quartos da residência, soma-se mais um conquistado ao tamanho da sala. A mãe e o filho mais velho têm quartos individuais, enquanto os outros dois rapazes partilham o espaço, assim como as duas raparigas. Sem margem para dar mesada aos mais crescidos, os três universitários trabalham em cafés de praia próximos de casa, a tempo parcial. A restante gestão do orçamento familiar faz-se com “alguns gritos a mais”, brinca Sofia Monteiro. “Quando o esquentador está ligado há muito tempo, dou um grito…”
Sofia Monteiro com três dos cinco filhos, com quem vive num condomínio, em Cascais. Faz uma gestão milimétrica e qualquer aumento dos juros pode obrigá-la a repensar o orçamento
José Carlos Carvalho
Ainda no mês passado renegociou com o banco, e conseguiu uma descida da mensalidade a rondar os €80. Por isso, nem quer ouvir falar do aumento das taxas de juro. “Uma pessoa com cinco filhos, e pouco dinheiro, ou vive a sofrer por antecipação ou sofre só quando aparecem os problemas”, afirma, antes de confessar: “Não suportaria um aumento da prestação porque vivo nos limites. Seria mesmo muito complicado, teria de reorganizar totalmente a rotina.”
Tal como Sofia Monteiro, muitas outras famílias portuguesas estão vulneráveis à subida das taxas de juro. Depois de terem atingido mínimos históricos, as taxas Euribor (que servem de referência para o valor da prestação do crédito à habitação e dos depósitos) deverão regressar a valores positivos no próximo ano. A Euribor a seis meses, a mais utilizada nos créditos à habitação em Portugal, ronda atualmente -0,278%, mas deverá subir para -0,16% no final do ano. A taxa de 12 meses, a mais utilizada nos novos créditos, deverá chegar aos 0% ainda em 2018. Os valores mínimos da Euribor permitiram, em média, cortar para metade a taxa de juro implícita no mercado do crédito à habitação nos últimos cinco anos, passando de 2,19%, em 2012, para 1,02%, em 2017, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE). A tendência de subida tornou-se evidente no final do ano passado. Em dezembro, a taxa de juro média no crédito à habitação aumentou pelo terceiro mês consecutivo, atingindo o valor mais elevado desde há um ano: 1,019%.
Contrair um empréstimo para habitação é um dos maiores compromissos financeiros da vida de uma pessoa, atendendo ao montante que fica em dívida e ao prazo de tempo para o pagar. É, por isso, uma decisão que não pode ser tomada de ânimo leve, porque irá influenciar o orçamento familiar durante muitos anos.
Segundo vários estudos, a Euribor estará positiva em todos os prazos no final de 2019. E, a partir dessa data, deverá estar sempre a crescer, podendo atingir taxas entre 2,5% e 3% em 2027. Parece uma data muito distante mas, para quem contrata um empréstimo para compra de casa, 10 anos é um curto espaço de tempo. Caso venha a confirmar-se esta tendência, grande parte das prestações poderá aumentar cerca de 40% do que é pago atualmente (ver simulações).
Mesmo assim, as prestações ficarão ainda muito abaixo do período que antecedeu a crise financeira de 2008. Em outubro desse ano, a Euribor ultrapassou os 5,3%. Caso esse cenário se viesse a registar, as prestações mensais do crédito para habitação entrariam numa escalada, passando para o dobro do custo atual.
Aumento de €500
Ana Antão, 44 anos, conhece bem o drama de ver a prestação da casa escalar descontroladamente. A família comprou uma moradia em Alfragide, na Amadora, em 2001. Inicialmente, a mensalidade rondava os mil euros. As ligeiras subidas semestrais foram complicando a gestão familiar – sobretudo depois de as duas filhas do casal irem estudar para um colégio privado. Até que a situação se tornou insustentável. “Ao fim de oito anos, estávamos a pagar uma prestação de €1519.” A outra principal despesa da família era a mensalidade do colégio, de €1200. Os seus dois ordenados já não chegavam sequer para pagar estas duas obrigações. Às tantas, viram-se obrigados a escolher as contas que conseguiam pagar em cada mês. “Pagávamos umas num mês e outras noutro”, recorda. “Os nossos rendimentos eram os mesmos, as taxas de juro é que não”, explica. Em 2008, os juros do crédito à habitação ultrapassaram os 5%. No limite, deixaram de pagar o empréstimo e entraram na “lista negra” do Banco de Portugal. Tornou-se evidente que tinham de mudar de casa.
Em 2010, venderam a moradia de Alfragide por €385 mil e compraram outra, €100 mil mais barata, em Loures. O banco emprestou-lhes €220 mil. O dinheiro que ganharam com a transação foi usado para pagar dívidas e os acabamentos da casa nova. “Não sobrou nada”, lamenta.
Ana Antão trabalha em regime de voluntariado num cartório notarial paroquial e é maestrina do coro da igreja, uma opção que lhe permite passar mais tempo com os três filhos, de 3, 13 e 16 anos. Também canta em casamentos e é vendedora de uma marca de venda direta ligada à nutrição. Ganha menos do que o salário mínimo nacional (fixado nos €580), enquanto o marido, Manuel Antão, 51 anos, é engenheiro de sistemas de informação e recebe à volta de €2 mil mensais. Atualmente, pagam uma prestação de €946 ao banco, o equivalente a quase 40% do rendimento disponível. Optaram pela indexação das taxas de juro a 6 meses. Só terão a casa paga em 2041, quando Ana tiver 69 anos e Manuel 75. Ainda fizeram o esforço de manter as filhas na escola privada durante alguns anos, mas hoje estudam ambas na escola pública e o irmão mais novo está na creche de uma IPSS. A mais velha aceitou bem a mudança e a do meio saiu por vontade própria, depois de perceber que a mensalidade do colégio era uma preocupação para a família. Ainda hoje as contas deste agregado estão permanentemente no vermelho por culpa das dívidas do passado. E, até saldarem todos os pagamentos em atraso, qualquer aumento da prestação pode ser catastrófico. “Se os juros aumentarem muito, terei de deixar de pagar contas outra vez…”, perspetiva.
Banco de Portugal toma medidas
O clima de baixas taxas de juro tem levado os bancos a abrirem a torneira do crédito à habitação, numa altura em que os preços das casas voltam a disparar, sobretudo nas grandes cidades. Mas os particulares continuam altamente endividados e com taxas de poupança em mínimos, além de muitos deles terem ainda pela frente dezenas de anos de empréstimo da casa por pagar, num cenário de potencial redução de rendimentos – devido à reforma, por exemplo.
É sobre estes fatores, que “tornam as famílias particularmente vulneráveis a choques negativos sobre o rendimento e a um aumento das taxas de juro de curto prazo,” que o Banco de Portugal decidiu agir, depois de ter diagnosticado o cenário no seu Relatório de Estabilidade Financeira de dezembro.
Mas como é que se garante que este cenário se altere quando o BCE começar a subir juros? Ou seja, que não regressa a explosão de incumprimentos da crise dos últimos anos e que o setor financeiro não fica fragilizado com crédito malparado e ativos imobiliários a boiar nas suas carteiras? Desde logo – entende a instituição liderada por Carlos Costa – recomendando limites que deverão ser adotados pelos bancos na formalização de novos créditos a partir do próximo dia 1 de julho.
Entre as preocupações está assegurar que o valor emprestado fica abaixo do valor atribuído ao ativo imobiliário que serve de garantia e que a taxa de esforço é comportável pelas famílias. Em média, este rácio estava na casa dos 70% no caso dos créditos concedidos em 2016 mas chegou próximo dos 80% em 2007. Agora, o Banco de Portugal quer limitá-lo a 90%, ou seja, que o total de empréstimos concedidos tendo a casa como garantia não ultrapasse os 90% do valor de avaliação ou compra da casa (o mais baixo destes dois). No caso de outros créditos, a fasquia baixa para 80%.
O outro limite é aplicado à taxa de esforço – o segundo fator apontado como potenciador de incumprimento – e aqui o regulador quer que os bancos tenham em conta a potencial redução de rendimentos dos clientes com a entrada na idade da reforma. Neste caso, a prestação mensal calculada com todos os empréstimos (serviço da dívida) não deverá ser superior a 50% do rendimento mensal líquido do cliente (excluindo impostos e contribuições para a Segurança Social).
O terceiro pilar em que o Banco de Portugal quer atuar é o da maturidade dos empréstimos, limitando-se numa primeira fase o prazo a 40 anos e passando este valor para 30 anos até 2022. Atualmente, a maior parte dos principais bancos oferece prazos máximos que vão dos 40 anos (CGD, Banco CTT, Novo Banco, Bankinter, Montepio, ou Deutsche Bank) a 50 anos (BPI, BCP, Crédito Agrícola e Santander). Já a simulação no Eurobic devolve um prazo de pagamento que ultrapassa os 50 anos.
A Deco acredita que a banca deverá acolher pelo menos um dos limites – o do rácio do empréstimo sobre a avaliação das casas – mas que será mais difícil adotar restrições no caso do prazo de reembolso e da taxa de esforço. “Este é um primeiro passo para conceder crédito de forma responsável. Temos algumas reservas pelo facto de ser uma recomendação e não uma obrigatoriedade,” refere Natália Nunes, coordenadora do gabinete de proteção financeira da Deco. “Mas estas preocupações do BdP refletem que já há crédito concedido com algum facilitismo” acrescenta.
As novas regras propostas pelo Banco de Portugal têm, no entanto, exceções: não se aplicam a ultrapassagens de crédito (descobertos), a créditos realizados para resolver incumprimentos ou à habitação para pessoas com deficiência, além de créditos com valor igual ou inferior a 10 vezes a remuneração mínima mensal garantida – 5800 euros, atualmente. O regulador vai monitorizar a aplicação da recomendação pelo menos uma vez por ano.
A VISÃO contactou alguns dos principais bancos a atuar em Portugal sobre a adoção destes limites, que garantiram a adoção das medidas, embora estas já vão ao encontro do que é prática interna das instituições, defendem. Fonte do BCP não quis comentar as decisões do regulador mas afirmou que o banco “certamente (…) cumprirá com as recomendações”. O Crédito Agrícola garantiu que “implementa todas as recomendações do Banco de Portugal” e que ajustará o que não estiver em linha com o recomendado. Já o presidente da CGD, Paulo Macedo, tinha dito, durante a apresentação de resultados do banco estatal, que a entidade cumpre “a maioria” e que brevemente cumprirá o que falta das recomendações, saudando-as. O Santander Totta, por seu lado, considera que as medidas são “positivas” para a defesa dos consumidores. E afirma que o “rigor” na concessão de créditos leva a que não seja preciso fazer “ajustamentos relevantes” nas práticas do banco, seja em taxa de esforço média seja no valor concedido: “O banco tem uma política de não dar crédito acima dos 80-85% da avaliação,” refere fonte da instituição liderada por Vieira Monteiro. O BPI não quis pronunciar-se.
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Miguel Fonseca optou por um empréstimo com taxa de juro fixa. Agora está a pagar muito mais do que se tivesse uma taxa variável, mas prefere estar protegido da variação dos juros
Marcos Borga
O preço da estabilidade
Há quem esteja imune às notícias sobre o aumento das taxas de juro. É esse o caso de Miguel Fonseca, 32 anos. Em maio do ano passado comprou um T2 em Odivelas, no distrito de Lisboa, e optou por uma modalidade de crédito com prestações totalmente previsíveis: a taxa de juro é fixa durante os 30 anos do empréstimo. Vários bancos oferecem esta possibilidade durante os primeiros cinco, dez ou quinze anos de crédito, passando, depois, a taxa a variável, mas também há (raras) entidades bancárias que garantem a mesma prestação até ao final do reembolso. Sem surpresas, a taxa fixa é mais elevada do que as taxas de juro do mercado. Miguel Fonseca está a pagar juros na casa dos 3,5%, quando as taxas atualmente rondam os 1,025%. “À data de hoje, estou a gastar muito mais com a taxa fixa”, admite. “Contudo, se a minha taxa fosse variável, bastava os juros atuais subirem 1% e ficava com uma prestação quase igual à que pago atualmente, e, se o aumento fosse de 2%, a mensalidade já seria superior à que pago agora com a taxa fixa”, contabiliza. Ainda assim, recusa fazer contas ao dinheiro que já pagou “a mais”, tendo em conta as reduzidas taxas atuais: “Estou a pagar a ausência de risco. Agora está o banco a ganhar mas, daqui a algum tempo, posso estar eu.” A prestação, inferior a um ordenado mínimo, representa 30% do rendimento do economista, responsável pela área internacional de uma empresa de construção civil. Se os seus rendimentos se mantivessem e a mensalidade aumentasse perto de duzentos euros, nos próximos dez anos, como indicam as estimativas atuais, tendo em conta o valor do seu empréstimo, “ficaria desconfortável”. Por isso, sente-se satisfeito por ter optado pela taxa fixa, afastando essa preocupação do quotidiano. Originário de Matosinhos, Miguel Fonseca vive sozinho, mas recebe visitas regulares da família nortenha. E de outros convidados inesperados… “Estou sempre a receber cartas de imobiliárias interessadas na minha casa e alguns agentes de vendas vêm bater-me à porta”, conta.
Regresso ao passado?
Miguel Fonseca é um dos poucos que se precaveram para uma potencial escalada das taxas, numa altura em que o negócio imobiliário voltou a disparar. E não são só estrangeiros que estão a comprar casa. Nos 11 primeiros meses do ano passado, os bancos concederam mais de 7 mil milhões de euros para a compra de habitação. Um aumento de 28,5% face ao que foi emprestado em todo ao ano de 2016. E quatro vezes mais do que o montante que os bancos emprestaram para compra de habitação no ano em que a Troika entrou em Portugal. De qualquer modo, ainda estamos muito longe da “loucura” dos anos pré-crise. Há dez anos, os bancos tinham emprestado, para compra de casa, quase 20 mil milhões de euros, ou seja, três vezes mais do que em 2017. Nesse ano, só no mês de junho, emprestou-se quase tanto dinheiro para compra de casa como no total de 2012.
O economista Filipe Garcia, da consultora IMF, considera não haver motivos para alarme perante o atual aumento das taxas de juro. Admite uma “mudança de ciclo” mas, tranquiliza, “a subida previsível, neste momento, não tem nada que ver com a de 2008.” Será lenta e paulatina. “Nos créditos mais antigos, o impacto da subida dos juros é menor porque o capital em dívida diminuiu e a prestação já estará mais baixa do que quando foi contraído o empréstimo”, explica. “O maior risco é para os créditos recentes, caso o montante da prestação seja muito próximo do que as famílias podem pagar, ficam mais vulneráveis à subida das taxas de juro.” O valor médio das prestações de crédito à habitação vencidas em dezembro do ano passado fixou-se em €319, nos contratos celebrados nos três meses anteriores. Mais €3 do que no mês anterior.
Mais vale prevenir
Existem algumas regras básicas para aqueles que não querem ter grandes surpresas com o futuro das suas prestações da casa. Os manuais de gestão aconselham que as famílias não devem pedir mais que duas vezes e meia o rendimento bruto anual do agregado familiar. Ou seja, um casal que aufira um salário mensal bruto de €3 000 euros, consegue um rendimento anual de €42 mil euros, o que multiplicado por 2,5 equivale a €105 mil (3 000x14x2,5).
Por mais tentador que seja pedir o máximo de dinheiro emprestado, não o faça. Afinal, um empréstimo para compra de casa é um contrato que nos acompanha para quase toda a vida.
A maioria das pessoas tende a pensar a curto prazo, optando pelos contratos mais longos, com maturidades de 40 anos. Desta forma reduz-se substancialmente a prestação mensal, mas, no longo prazo, esta opção é bastante mais dispendiosa: o capital em dívida mais juros pode crescer quase 30% entre um prazo de 20 para 30 anos.
É aconselhável deixar algum espaço de manobra para qualquer eventualidade. E, entre elas, estão as principais causas do crédito malparado das famílias, a que a banca chama os três D: desemprego, divórcio e doença.
A ameaça do desemprego
Luís Brandão, 44 anos, vive em Almada com a mulher e os dois filhos. Em 2003, compraram o T2 onde residem atualmente. “Naquela altura, ainda havia crédito bonificado e era muito fácil comprar”, analisa. Pediram ao banco a totalidade do valor da casa, €123 mil, com a taxa de juro indexada a 6 meses, ao longo de 30 anos. A casa será finalmente deles quando entrarem nos 60. Tudo se complicou depois de a mulher, gestora de loja, ficar desempregada, em 2010. Dois anos depois, seria Luís Brandão, gestor de projeto de telecomunicações, a perder o emprego. O imóvel passou a consumir 80% dos parcos rendimentos familiares. “Houve uma altura em que entravam €500 em casa e a prestação era €380.” Aconselhados por um familiar – e não pelo banco, que falhou em alertá-los para essa possibilidade – acabaram por pedir carência de capital, em 2015, e ficaram um ano a pagar só os juros do empréstimo, €130 mensais. Se, durante esse ano, não conseguissem recuperar a estabilidade financeira, teriam de declarar insolvência.
No final de 2016, Luís Brandão conseguiu um emprego como consultor imobiliário e, hoje, a prestação da casa consome 35% do rendimento. Os filhos, de 12 e 15 anos, dormem na mesma assoalhada. O plano da família passa por dividir a sala e fazer outro quarto. Nem pensar comprar uma casa maior. “O risco seria demasiado elevado. A minha mulher continua desempregada e eu trabalho a recibos verdes… Nunca sei exatamente quanto vou ganhar.” Alugar também está fora de questão. As rendas na zona são mais elevadas do que a prestação que pagam atualmente.
Agora, a profissão também o obriga a estar atento à evolução das taxas de juro. Começa sempre por aconselhar os clientes a comprarem casa. “É um bem que fica para os nossos filhos”, defende. Enquanto os juros se mantiverem baixos, está preocupado em repor as poupanças da família – que tanto lhe valeram no período de desemprego. “Se os meus rendimentos se mantiverem, consigo encaixar um aumento da prestação de €100, o dinheiro que poupo atualmente. Se passar a ganhar menos, será impossível”, confessa. Para evitar a quebra do orçamento, o consultor imobiliário só vê uma solução… encontrar mais pessoas dispostas a comprarem casa. E, provavelmente, a contraírem crédito bancário, sem medo das taxas de juro.
*com Paulo Zacarias Gomes e Margarida Vaqueiro Lop
(Artigo publicado na VISÃO 1302 de 15 de fevereiro)
