É uma situação que muitas pessoas têm dificuldade em compreender. Dois clientes com o mesmo rendimento, a mesma idade, sem outros créditos e interessados em comprar uma casa de valor semelhante apresentam pedidos ao banco que, à partida, parecem praticamente iguais. No entanto, podem receber respostas diferentes: um pode obter aprovação para o montante pretendido, enquanto o outro recebe uma proposta inferior, um prazo diferente ou até uma decisão desfavorável. Será que o banco está a decidir de forma arbitrária? Não necessariamente. A explicação está na forma como as instituições financeiras avaliam o risco de cada operação e, sobretudo, na diferença entre parecerem iguais e serem, efetivamente, iguais do ponto de vista financeiro.
Quando um banco analisa um pedido de crédito à habitação, não olha apenas para o rendimento mensal ou para o valor do imóvel. Procura perceber se aquele cliente terá capacidade para cumprir o compromisso durante todo o período do empréstimo. São considerados fatores como a estabilidade e a natureza dos rendimentos, a situação profissional, a idade, a composição do agregado familiar, o histórico de crédito, os encargos existentes, o prazo do financiamento, o valor do imóvel e a relação entre o empréstimo e a garantia. É a conjugação destes elementos que permite à instituição determinar o risco da operação e decidir não apenas se concede o crédito, mas também quanto está disponível para emprestar e em que condições.
O mesmo rendimento não significa necessariamente o mesmo risco
Imagine dois clientes, ambos com 37 anos, rendimento líquido mensal de 2.500 euros, sem outros créditos e interessados em adquirir uma habitação de 250.000 euros. À partida, parecem exatamente iguais. No entanto, imagine que um deles é trabalhador efetivo há dez anos na mesma empresa, com rendimentos estáveis e histórico de crédito sem qualquer incidente, enquanto o outro iniciou recentemente uma atividade profissional por conta própria, apresentando rendimentos mais variáveis.
Embora o rendimento considerado pelo banco possa ser semelhante, a previsibilidade desse rendimento pode não ser a mesma. Para uma instituição financeira, um rendimento estável ao longo de vários anos pode representar um risco diferente de um rendimento que começou recentemente ou que apresenta maior variabilidade. Isto não significa que o segundo cliente não possa obter financiamento, mas significa que a análise poderá ser diferente.
A mesma lógica aplica-se a outros elementos. Um cliente pode ter um rendimento superior, mas também ter um crédito automóvel de 400 euros mensais. Outro pode ganhar menos, mas não ter qualquer outro financiamento. Um pode ter uma carreira profissional consolidada; outro pode estar numa situação profissional mais recente. Um pode pretender financiar 80% do valor do imóvel; outro pode precisar de financiar 100%. A fotografia pode parecer semelhante, mas os elementos que estão por trás dela podem ser muito diferentes.
A taxa de esforço é importante, mas não conta toda a história
A taxa de esforço é um dos indicadores fundamentais nesta análise porque permite perceber que parte do rendimento mensal do agregado ficará comprometida com o pagamento das prestações de crédito. A partir de 1 de agosto, o limite recomendado pelo Banco de Portugal para o DSTI — indicador utilizado na avaliação da capacidade de pagamento — passa a ser de 45% para os novos contratos, embora existam situações de exceção previstas no enquadramento prudencial.
Voltando aos dois clientes do exemplo, com um rendimento líquido de 2.500 euros, uma taxa de esforço de 45% corresponde a 1.125 euros mensais de encargos com crédito. Isto significa que, num cenário em que não existam outros empréstimos, esse seria o valor de referência para o conjunto das prestações.
Mas é importante não transformar os 45% numa meta. O facto de um banco poder aceitar determinado nível de esforço não significa que seja aconselhável utilizar toda essa capacidade. Uma família que compromete 40% do rendimento com créditos fica com uma margem muito diferente de outra que compromete apenas 25%. E essa diferença torna-se particularmente importante quando surgem despesas inesperadas, alterações no rendimento ou aumentos de outros custos.
Além disso, a taxa de esforço é calculada considerando determinadas regras de avaliação da capacidade financeira e não representa simplesmente o dinheiro que sobra no final do mês. O banco procura avaliar a capacidade de pagamento em diferentes circunstâncias, tendo em consideração fatores como a evolução das taxas de juro e o prazo do financiamento.
A idade também pode mudar a decisão
Existe ainda outro elemento que pode passar despercebido: o prazo do crédito. Quanto maior for o prazo, menor tende a ser a prestação mensal e, consequentemente, maior poderá ser a capacidade de financiamento. Mas o prazo máximo também está condicionado pela idade do cliente.
Considere novamente os dois clientes, ambos com 37 anos. Se fossem mais jovens, até aos 35 anos, poderiam beneficiar de um prazo máximo de financiamento mais longo, até 40 anos, desde que cumpridos os restantes critérios. Aos 37 anos, porém, já não estão abrangidos por esse limite específico: para esta faixa etária, o prazo máximo recomendado é de 35 anos.
Esta diferença pode parecer pequena, mas pode ter impacto significativo.
Imagine um financiamento de 200.000 euros. Distribuir esse empréstimo por 40 anos permite, em determinadas condições, obter uma prestação mensal inferior à de um empréstimo com 35 anos. Se o cliente já tiver ultrapassado os 35 anos, essa possibilidade deixa de estar disponível dentro do limite de maturidade aplicável. O mesmo rendimento pode, por isso, permitir um determinado montante de financiamento a um cliente mais jovem e um montante inferior a outro que tenha apenas mais alguns anos.
Não é uma questão de discriminação. É uma consequência da forma como o risco é avaliado ao longo da vida do empréstimo: quanto mais longo é o prazo, maior é o período durante o qual o banco estará exposto ao risco de alterações na situação financeira do cliente.
E o imóvel também conta
Existe ainda uma ideia que importa corrigir: o banco não financia apenas a pessoa; financia uma operação que tem também um imóvel como garantia.
Imagine dois clientes com exatamente o mesmo perfil financeiro, mas um pretende comprar uma habitação de 250.000 euros que apresenta características muito procuradas e uma avaliação bancária de 260.000 euros, enquanto o outro pretende adquirir um imóvel por 250.000 euros que é avaliado pelo banco em apenas 220.000 euros.
Os clientes podem ser financeiramente semelhantes, mas as operações não são iguais.
No segundo caso, existe uma diferença entre o preço de aquisição e o valor considerado pela instituição para efeitos de garantia. Isso pode obrigar o cliente a apresentar mais capitais próprios ou limitar o montante de financiamento. A qualidade da garantia também faz parte da decisão de crédito.
É por isso que não basta perguntar: “Quanto é que eu ganho e quanto é que o banco me empresta?” A pergunta correta é mais abrangente: “Como é que o banco avalia a minha capacidade para assumir este compromisso e qual é o risco desta operação?”
O banco não olha apenas para o presente
Há ainda uma diferença importante entre a forma como o cliente e o banco olham para o crédito. O cliente tende a pensar: “Hoje consigo pagar esta prestação.” O banco precisa de responder a outra pergunta: “Será que este cliente continuará a conseguir pagar esta prestação ao longo dos próximos anos?”
É uma diferença fundamental.
Um casal pode ter hoje um rendimento conjunto de 4.000 euros e uma prestação de 1.000 euros. A taxa de esforço parece confortável. Mas se parte significativa desse rendimento depender de componentes variáveis, se existir uma situação profissional recente ou se o agregado estiver a assumir simultaneamente outros compromissos relevantes, a análise pode ser diferente.
Da mesma forma, uma família pode apresentar um rendimento inferior, mas ter uma situação profissional extremamente estável, ausência de outros créditos, uma boa entrada de capitais próprios e um histórico financeiro sólido. O banco não olha apenas para o número que aparece no recibo de vencimento. Procura compreender a capacidade e a probabilidade de pagamento.
O que pode fazer o cliente?
Perceber esta realidade não significa aceitar passivamente a decisão de uma instituição financeira. Pelo contrário. Significa compreender que a preparação do processo pode fazer diferença.
Antes de procurar financiamento, é importante conhecer os próprios números: rendimento líquido, encargos mensais, créditos existentes, capitais próprios disponíveis, taxa de esforço e valor de aquisição pretendido. É igualmente importante perceber que algumas decisões tomadas antes do pedido de crédito podem alterar significativamente a capacidade de financiamento.
Por exemplo, um casal que tenha um crédito automóvel de 350 euros mensais poderá aumentar a sua capacidade de financiamento se, antes de avançar para a compra da casa, conseguir eliminar ou reorganizar esse encargo, desde que tal solução seja financeiramente adequada. Da mesma forma, aumentar os capitais próprios pode reduzir o montante necessário financiar e, em determinados casos, melhorar o enquadramento global da operação.
Conhecer os critérios antes de pedir crédito permite tomar decisões antes de estar perante a decisão do banco.
E esta é talvez uma das aprendizagens mais importantes: não devemos esperar pela aprovação ou recusa para perceber se a nossa situação financeira está bem preparada para assumir um crédito.
Ter finanças com cabeça significa perceber que uma decisão de crédito não resulta de um único número. A taxa de esforço é importante, o rendimento é importante, a idade é importante, o imóvel é importante, o prazo é importante e o histórico financeiro também. O resultado nasce da combinação de todos estes elementos.
É por isso que dois clientes aparentemente iguais podem obter decisões diferentes. E é também por isso que, antes de perguntar “quanto é que o banco me empresta?”, talvez seja mais importante perguntar “como é que o banco vai olhar para a minha situação?”
No próximo artigo vamos dar um passo atrás e olhar para uma questão ainda mais simples, mas fundamental: quais são, afinal, os números que todos deveríamos conhecer sobre as nossas próprias finanças?
Rendimento, encargos, taxa de esforço, margem financeira, poupança ou dívida são conceitos que ouvimos frequentemente, mas será que sabemos realmente quanto representam na nossa vida? Porque compreender os nossos números é o primeiro passo para deixarmos de tomar decisões financeiras baseadas em perceções e começarmos a decidir com base na realidade.
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