À primeira vista, a comparação parece simples. Se uma das opções permite pagar menos todos os meses, porque não escolhê-la?
O problema é que um crédito à habitação não é uma decisão para alguns meses. É, frequentemente, um compromisso para 30, 35 ou até 40 anos. E aquilo que hoje parece mais económico pode deixar de o ser ao longo do tempo, da mesma forma que uma solução aparentemente mais cara pode revelar-se a mais adequada para quem valoriza estabilidade e previsibilidade.
A questão, por isso, não é descobrir qual é a melhor taxa. A verdadeira questão é perceber qual delas faz mais sentido para a realidade, para os objetivos e para a tolerância ao risco de cada família.
Comecemos pela taxa variável, que continua a ser uma das modalidades mais utilizadas em Portugal.
Neste modelo, a taxa de juro resulta da soma de dois elementos: a Euribor, que varia ao longo do tempo, e o spread, definido contratualmente pelo banco.
Sempre que chega o momento da revisão do contrato, a Euribor é atualizada e, consequentemente, também a prestação mensal pode aumentar ou diminuir.
Imagine um crédito de 200.000 euros, com prazo remanescente de 35 anos e spread de 0,75%.
Se a Euribor estiver nos 2%, a taxa total aplicada será de 2,75%.
Mas se, na revisão seguinte, a Euribor subir para 3%, a taxa total passa para 3,75%. Essa diferença de apenas um ponto percentual pode representar várias dezenas ou mesmo centenas de euros adicionais na prestação mensal, dependendo do capital ainda em dívida e do prazo restante.
Foi precisamente este fenómeno que muitas famílias sentiram nos últimos anos. Contrataram crédito quando as Euribor estavam negativas ou próximas de zero e, pouco tempo depois, viram as prestações aumentar significativamente.
A principal vantagem da taxa variável é evidente: em muitos períodos da vida do empréstimo tende a apresentar custos mais reduzidos. O inconveniente também é claro: ninguém consegue prever qual será a evolução das taxas de juro durante as próximas décadas. Quem escolhe esta modalidade aceita viver com essa incerteza.
No extremo oposto encontra-se a taxa fixa.
Neste caso, a Euribor deixa de influenciar a prestação. A taxa acordada com o banco mantém-se inalterada durante todo o período contratado e o valor da prestação permanece exatamente igual, independentemente da evolução dos mercados financeiros.
Para muitas famílias, esta previsibilidade representa uma enorme tranquilidade. Saber exatamente quanto será pago todos os meses facilita o planeamento do orçamento e elimina o receio de aumentos inesperados.
Naturalmente, esta estabilidade tem um preço. Na maioria das situações, a prestação inicial de um crédito com taxa fixa será superior à de um crédito com taxa variável. É, no fundo, o custo da segurança.
Entre estas duas soluções surge a taxa mista, que tem vindo a ganhar cada vez mais importância no mercado português.
O seu funcionamento é relativamente simples: durante um determinado período inicial aplica-se uma taxa fixa e, terminado esse período, o contrato passa automaticamente para taxa variável, indexada à Euribor.
Os bancos disponibilizam atualmente várias possibilidades, sendo frequentes propostas como:• taxa fixa durante 2 anos; • taxa fixa durante 5 anos; • taxa fixa durante 10 anos; • posteriormente, aplicação de Euribor acrescida do spread contratado.
Esta modalidade procura conciliar estabilidade numa fase inicial do empréstimo com a possibilidade de beneficiar, mais tarde, da evolução do mercado.
Curiosamente, em muitos momentos do mercado, a taxa mista apresenta uma prestação inicial inferior à da própria taxa variável, resultado das estratégias comerciais das instituições financeiras. Mas isso não significa que seja automaticamente a melhor escolha. Significa apenas que pode ser competitiva naquele contexto específico.
Porque, no crédito à habitação, a decisão nunca deve ser tomada apenas olhando para a prestação do primeiro mês.
Deve ser tomada olhando para toda a vida do empréstimo.
É aqui que entra um fator muitas vezes esquecido: o perfil de risco de quem contrata.
Uma família com rendimentos muito estáveis, elevada capacidade de poupança e margem financeira confortável poderá aceitar melhor a volatilidade da taxa variável.
Pelo contrário, uma família cujo orçamento mensal já funciona com pouca folga poderá valorizar bastante mais a estabilidade proporcionada por uma taxa fixa, mesmo pagando um pouco mais todos os meses.
Nenhuma destas opções está certa ou errada.
São simplesmente respostas diferentes para realidades diferentes.
Existe ainda outro aspeto que merece atenção e que raramente é explicado no momento da contratação: a comissão por amortização antecipada.
Sempre que um cliente pretende amortizar parcialmente o empréstimo, liquidá-lo antecipadamente ou transferi-lo para outro banco, poderá existir uma comissão a pagar.
E aqui as diferenças entre tipos de taxa são muito significativas.
Durante períodos de taxa variável, essa comissão corresponde atualmente a 0,5% do capital amortizado.
Durante períodos de taxa fixa, sobe para 2%.
Pode parecer uma diferença pequena, mas está longe de o ser.
Imagine um crédito com 150.000 euros ainda em dívida.
Se pretender transferir esse crédito durante um período de taxa variável, a comissão poderá atingir 750 euros.
Se essa mesma transferência ocorrer durante um período de taxa fixa, a comissão poderá ascender a 3.000 euros.
Estamos a falar de uma diferença de 2.250 euros.
Isto não significa que a taxa fixa seja pior.
Significa apenas que esta característica também deve fazer parte da decisão, sobretudo para quem acredita que poderá vir a amortizar antecipadamente ou transferir o crédito durante os próximos anos.
Como acontece em praticamente todas as decisões financeiras relevantes, não existe uma solução universal.
Existe apenas a solução que melhor responde às necessidades, aos objetivos e à realidade de cada família.
É precisamente por isso que escolher um crédito apenas porque apresenta a prestação mais baixa no momento da contratação pode revelar-se uma decisão demasiado simplista.
Mais importante do que pagar menos hoje é perceber como essa decisão poderá influenciar a estabilidade financeira durante muitos anos.
Ter finanças com cabeça não significa tentar adivinhar a evolução futura das taxas de juro. Significa compreender as vantagens, os riscos e as limitações de cada alternativa antes de assumir um compromisso que poderá acompanhar uma parte significativa da vida.
Significa perceber que a melhor taxa não é, necessariamente, a mais baixa. É aquela que lhe permite viver com maior equilíbrio, previsibilidade e tranquilidade, de acordo com a sua realidade e com o seu perfil de risco.
Porque, no fim, a decisão certa não é a que parece melhor no papel.
É a que continua a fazer sentido muitos anos depois de ter sido tomada.
No próximo artigo vamos mudar de tema, mas não de princípio. Vamos falar sobre um dos produtos financeiros que mais opiniões divide e que continua envolto em muitos mitos: o cartão de crédito.
É um aliado da gestão financeira ou uma armadilha para o orçamento? A resposta pode surpreendê-lo. Porque, como veremos, o problema raramente está no cartão. Está na forma como o utilizamos.
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