Novas formas de viver e trabalhar têm sido criadas na sequência das necessidades das novas gerações que procuram cada vez mais flexibilidade, viver experiências e ter uma boa qualidade de vida (work-life balance). Estamos a viver uma nova era de globalização, com uma crescente urbanização, onde a tecnologia, flexibilidade e a partilha estão na ordem do dia.
Estes fatores, associados ao desenvolvimento económico, têm fomentado, por um lado, fluxos de migração cada vez maiores, como é o caso dos estudantes internacionais ou dos expatriados e nómadas digitais, por outro, criam pressão no preço da habitação levando a uma maior apetência por parte das famílias pelo arrendamento em vez da compra. Ao mesmo tempo, a tendência demográfica de envelhecimento da população, principalmente na Europa, tem aumentado a procura de ativos com soluções inovadoras em espaços de qualidade, que ofereçam serviços e comodidades por parte da população sénior. Deste modo, os promotores e operadores estão focados no desenvolvimento de novas soluções de habitação, mais variadas, de forma a satisfazer a forte procura. Soluções estas que pretendem oferecer a melhor experiência ao utilizador no seio de uma comunidade, criando espaços comuns e sociais e prestando todos os serviços e comodidades incluídos num preço único.
Os fundamentais já estabelecidos fomentam um crescimento sustentado do investimento no setor de Living, nomeadamente, nas residências de estudantes, residências sénior, coliving e edifícios residenciais para arrendamento. De acordo com o estudo mais recente feito pela JLL sobre o mercado de “Living” a nível europeu em 2021, a percentagem de investidores que quer investir neste setor tem crescido de forma gradual desde o 1º questionário (2019), subindo de 41% para 59% do total de investidores contactados. Em Portugal, 53% dos investidores quer aumentar a exposição a este setor e querem investir em pelo menos 3 segmentos do setor com especial enfoque em edifícios residenciais para arrendamento e residências para seniores. Os investidores já presentes neste setor querem duplicar a exposição ao mesmo, passando dos atuais 13% para 21% do total de capital sob gestão.
Em 2020, e apesar da pandemia, o investimento em ativos do setor de Living alcançou um novo record de 83,4 mil milhões de euros a nível europeu, no qual se destacou o segmento de edifícios residenciais para arrendamento (multifamily), que mostrou ser muito resiliente face à incerteza verificada no mercado.
As razões pelas quais o setor de Living tem encabeçado a lista de preferências dos investidores, devem-se principalmente ao grande desfasamento entre procura e oferta e ao facto da oferta existente não ter qualidade (84% dos investidores), sendo que 75% dos investidores considera a resiliência deste setor e a sua capacidade de gerar rendimento estável a longo prazo como grande atrativo, enquanto 46% dos investidores indica as tendências demográficas como muito positivas. Não menos importante, este setor permite diversificar o risco das carteiras de investimento.
No entanto, como em qualquer outro setor da economia, existem também diversas barreiras ao investimento, como por exemplo a falta de produto adequado ou a dificuldade em alcançar escala imediata e de encontrar os operadores certos, com experiência e bons rácios financeiros. Os riscos da regulação, quer da falta dela quer do excesso, criam da mesma forma receio nos investidores. A regulação não é necessariamente negativa para investimentos de longo prazo em ativos do setor de Living, no entanto, deve ser justa, transparente e fiável para não dissuadir aqueles que desejam investir.
O estudo revela ainda que a grande maioria dos investidores implementa cada vez mais soluções tecnológicas e sustentáveis nos edifícios com o objetivo de cumprir com as metas de sustentabilidade a que se comprometeram, assim como, aumentar a eficiência dos edifícios, diminuir custos de manutenção e melhorar o bem-estar dos utilizadores. Acreditam também no grande aumento de investimento neste setor e na compressão das yields à medida que os vários segmentos se vão consolidando em cada geografia.
Portugal tem acompanhado estas tendências internacionais estando no mapa do investimento. Nos últimos 3 anos foram investidos mais de 850 milhões de euros em transações nestes segmentos e perspetiva-se um pipeline superior a 550M€ para os próximos meses. Projetos estes maioritariamente desenvolvidos por promotores portugueses, operados por portugueses ou estrangeiros, e comprados por investidores institucionais estrangeiros.
O mercado das residências de estudantes privadas tem-se consolidado nos últimos 3/4 anos, contando já com cerca de 5.100 camas em oferta e 11.400 camas em pipeline a nível nacional. No entanto, faltam ainda muitas mais para colmatar as necessidades dos estudantes. As residências para seniores têm gerado cada vez mais interesse por investidores, operadores e promotores. Têm-se registado muitas aquisições diretas de diversos lares em operação um pouco por todo o país por investidores estrangeiros que veem nestas aquisições a porta de entrada em Portugal de forma a criar escala rapidamente e ter acesso a equipas com conhecimento local para expandir as suas plataformas e construir novos projetos de raiz de acordo com os standards internacionais. O segmento de multifamily tem sido alvo de muito interesse por parte dos promotores que começam agora a avaliar diversas oportunidades e o coliving é ainda um mercado muito incipiente, estando a desenvolver-se a par da entrada de novas multinacionais em Portugal que atraem cada vez mais expatriados e nómadas digitais.
Portugal continuará a crescer e a desenvolver-se de forma a atrair mais pessoas, investidores e empresas, afirmando-se como um destino para visitar, trabalhar, investir e viver.
(Nota: O questionário sobre o mercado de Living foi respondido por 40 investidores que gerem mais de 9,5 biliões de euros em ativos sob gestão. O setor de Living inclui os segmentos: residências de estudantes, residências senior, coliving e multifamily (edifícios residenciais para arrendamento).
