Um casal que vive em união de facto encontra finalmente uma casa para arrendar. Ambos assinam o contrato como inquilinos e combinam dividir a renda em partes iguais. Para ajudar, a mãe de um deles aceita ser fiadora.
Confirmam o valor da renda, a duração do contrato e a data de entrada. Entre as páginas, surgem expressões como “responsabilidade solidária”, “principal pagador” e “renúncia ao benefício da excussão prévia”. A assinatura avança, acompanhada de uma explicação tranquilizadora: “É o contrato habitual.”
Quem precisa de casa receia perder a oportunidade. A mãe pode sentir constrangimento em colocar perguntas quando está ali para ajudar. A confiança e a urgência acabam por ocupar o espaço que deveria ser reservado à compreensão do compromisso.
Enquanto todos cumprem, aquelas palavras parecem ter pouca importância. Mais tarde, se um dos membros do casal deixar de pagar ou a relação terminar, podem revelar consequências que ninguém antecipou.
Se o contrato estabelecer responsabilidade solidária entre os arrendatários, o senhorio poderá exigir a totalidade da renda a qualquer um deles. O acordo do casal sobre a divisão das despesas não limita, por si só, esse direito. Assim, quem contava pagar metade poderá ter de assegurar o pagamento integral.
Essa solidariedade não decorre automaticamente da união de facto ou da assinatura de ambos como inquilinos. Depende de fundamento legal ou contratual, pelo que a redação das cláusulas faz diferença.
Quanto à mãe, a pergunta é igualmente concreta: garantiu apenas as obrigações do seu filho ou as obrigações dos dois arrendatários? O facto de ser mãe de um dos inquilinos não significa que esteja a garantir apenas as obrigações desse filho. Uma pessoa pode assinar convencida de que está apenas a ajudar um familiar e assumir uma garantia que abrange também obrigações de outra pessoa.
Há ainda uma expressão que merece ser traduzida para linguagem corrente: “benefício da excussão prévia”.
Com essa proteção, o fiador pode, em regra, recusar o pagamento enquanto o credor não tiver executado os bens do devedor principal sem conseguir obter a satisfação da dívida. Ao renunciar, aceita que os seus próprios bens possam responder sem essa execução prévia. A expressão “principal pagador”, também utilizada em alguns contratos, merece igual atenção pelo efeito que pode ter neste âmbito.
O fiador conserva as defesas legalmente reconhecidas, e o senhorio deve cumprir os requisitos aplicáveis à cobrança. Mesmo quando mantém o benefício da excussão prévia, o fiador pode ser demandado judicialmente, pelo que uma citação exige uma reação adequada.
No exemplo do casal, a mãe poderá ter garantido as obrigações de ambos e renunciado à execução prévia dos bens dos arrendatários. Se a fiança abranger as obrigações dos dois, a saída do filho da casa não basta, por si só, para a libertar da garantia. A relação pessoal pode terminar enquanto a responsabilidade contratual permanece.
Na compra de casa, o cuidado com a assinatura começa igualmente antes da entrega das chaves, muitas vezes no contrato-promessa de compra e venda. Aqui, importa perceber em que condições se assume o compromisso de comprar e se entrega o sinal.
O entusiasmo com o imóvel pode concentrar a atenção no preço e na data prevista para a escritura. Porém, quando a compra depende de financiamento bancário, essa dependência deve ficar devidamente acautelada no contrato.
O que acontece se o crédito for recusado, se o montante aprovado for insuficiente ou se a avaliação bancária ficar abaixo do necessário? A expectativa de conseguir financiamento precisa de encontrar uma cláusula adequada, que defina as consequências dessas situações, incluindo quanto à restituição do sinal. A recusa do crédito pelo banco não assegura, por si só, a sua devolução.
Também o sinal exige uma explicação clara. O incumprimento definitivo imputável a quem o entregou pode permitir à outra parte ficar com esse valor. Quando o incumprimento é imputável a quem o recebeu, pode existir o direito de exigir a sua restituição em dobro. Estas consequências dependem dos pressupostos legais e das circunstâncias concretas, pelo que um atraso ou uma dificuldade no financiamento exigem análise antes de se concluir que o sinal está perdido.
A assinatura também não torna válida qualquer cláusula. Quando se aplicam as regras das cláusulas contratuais gerais, existem deveres de comunicação e informação, cujo incumprimento pode determinar a exclusão de cláusulas do contrato. Um “modelo habitual” merece, por isso, o mesmo cuidado de leitura e esclarecimento.
Antes de assinar, importa obter o documento com antecedência e perceber que obrigações se assumem, por que valores se pode responder, durante quanto tempo e o que acontece se as condições essenciais para a decisão não se verificarem. As condições e garantias essenciais para a decisão devem ficar expressamente previstas no contrato, evitando que o compromisso assente apenas em garantias verbais.
Conservar uma cópia da versão assinada e procurar aconselhamento jurídico antes de assumir obrigações ou entregar dinheiro são cuidados proporcionais à importância do compromisso. Compreender o que se aceita permite decidir com consciência e proteger também as relações pessoais que estão na origem da assinatura.
Uma casa pode ser escolhida pela luz, pela localização ou pelo sentimento de finalmente encontrar o lugar certo. O compromisso que permite habitá-la ou adquiri-la merece igual atenção.
A assinatura demora segundos. Compreender o que fica acima dela pode proteger muitos anos de vida.
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