O ator Michael Fassbender comprou, recentemente, um T5 em Alfama – sim, o bairro histórico que (quase) todos os anos ganha as marchas populares de Santo António. Terá custado dois milhões de euros e só se espanta quem anda alheado dos preços atuais dos apartamentos no centro de Lisboa.Madonna é de outro campeonato e andou a ver palacetes na Lapa e quintas de €18 milhões em Sintra – “pechinchas” para aquela que a revista Forbes diz ser a artista mais rica dos EUA, com uma fortuna avaliada em mais de 500 milhões de euros, mas que prefere arrendar casa em Lisboa. A atriz Monica Bellucci prefere a zona do Castelo, onde é vizinha do designer Christian Louboutin; e o ex-futebolista Eric Cantona optou por alugar casa na zona do Rato/Estrela, e até já investe em negócios imobiliários na capital.
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Nas vésperas dos arraiais de Santo António, a internet está cheia de paródias com Madonna a atuar na noite da Mouraria ou Fassbender a grelhar sardinhas em Alfama. Todas estas estrelas rendidas aos encantos de Portugal vêm insuflar o ego dos portugueses e… o preço das casas. Não apenas esta meia dúzia de celebridades – elas são os rostos mais famosos dos muitos estrangeiros que têm procurado apartamento nos centros de Lisboa e do Porto, deixando o mercado imobiliário ao rubro.
Crise? O que lá vai, lá vai. Entre 2013 e 2016, o mercado imobiliário cresceu 15 por cento. E a valorização acima dos 7% no total do País, em 2016, fez soar as campainhas da Comissão Europeia. Na análise de Bruxelas, há aqui um desequilíbrio, o que pode indiciar uma bolha. O regresso dos imóveis aos valores pré-crise também já fez o FMI emitir um alerta contra as bolhas especulativas. É o diabo quando rebentam, como se tem visto (e se tem sofrido) desde 2008.
AS FREGUESIAS MAIS CARAS
Os preços das casas no centro do Porto subiram 13% em 2016 (em relação ao ano anterior) e no centro histórico de Lisboa a valorização foi de 19%, de acordo com a base de dados Confidencial Imobiliário. E basta abrir um qualquer site de venda e aluguer de imóveis para encontrar um estúdio em São Vicente que se arrenda por €1 250 por mês ou um T1 em Alfama por €2 200.
E a tal família, com o ordenado médio, vive aonde? Podemos considerar que um casal que leva para casa, em conjunto, €1 800 brutos, faz parte da classe média, cuja classificação tanta polémica tem dado? Imaginemos que têm dois filhos menores, que precisam de um T2, no mínimo, e que o ordenado líquido conjunto é de €1 400. As boas práticas indicam que não deveriam gastar mais de 35% dessa liquidez na renda de casa, ou seja, um máximo de €490. Vão viver aonde?
No dia de fecho desta edição encontrámos na plataforma Imovirtual uma única hipótese até esse valor, em Lisboa. Era um T2 de 70 metros quadrados, junto ao nó da CRIL, em Santa Cruz de Benfica, por €455. Na Casa Sapo não havia nada até esse preço e no Bpiexpressoimobiliário encontrámos um T2 de 58 m2, com o Tejo lá ao fundo, por €350, na freguesia de Santa Clara (antiga Ameixoeira).
AS ZONAS COM POTENCIAL DE FUTURO (E AINDA ACESSÍVEIS)
O que é uma renda justa?
“Eu fui viver para Almada”, vai dizendo Romão Lavadinho, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, que rumou do bairro da Ajuda à Margem Sul. “As pessoas estão a sair de Lisboa. Mas em Almada ou Cacilhas, um T2 com garagem já vai aos €500, portanto… Ainda há zonas como o Cacém ou a Trafaria, onde se encontram rendas de €250/€300. Mas temos o problema dos transportes, do tempo que levam e do dinheiro que custam a quem vem trabalhar para Lisboa”, continua.
Filipa Simas e o marido vão viver para Palmela, onde conseguem comprar uma moradia com jardim e estacionamento por um preço inferior ao de um T2 em Lisboa. Há seis meses, o senhorio avisou-os de que vai vender o apartamento que lhes arrendou há cinco anos, perto da Praça Paiva Couceiro. Com o mercado imobiliário em ebulição e de novo a convidar aos negócios, depois de ter comprado um prédio inteiro na zona emergente do Beato, o proprietário precisa de fazer dinheiro com a venda deste T2 de 80 metros quadrados, num terceiro andar sem elevador. Apanhado desprevenido, o casal, que paga €650 de renda, depressa concluiu que encontrar outra casa para arrendar na capital é tarefa infrutífera. “Encontrei muitos absurdos, desde um T2 com a cozinha sem equipamentos, onde até o esquentador teria de instalar, por mil euros mensais”, conta Filipa, 37 anos.
Na Reilar, imobiliária aberta há 20 anos e que opera nos bairros antigos de Lisboa, são raros os T2 que aparecem para comercializar por 500 euros. Nos últimos quatro anos, os negócios que a assistente comercial Deolinda Fonseca tem intermediado demonstram bem como dispararam os preços dos alugueres. Em 2013, um T1 com 55 m2, em Santos, tinha uma renda de €380, exemplifica. Hoje, por um T0 remodelado, com 26 m2, no Castelo, estão a pedir €500.
Dentro da capital, Romão Lavadinho aponta bairros como Marvila, Alcântara ou Ajuda, onde ainda se encontram rendas aceitáveis. Mas a “especulação que se espalha já por toda a cidade” está muito longe daquilo que considera ser uma renda justa. A saber: 1/25 do Valor Patrimonial Tributável (VPT) de um imóvel.
Exemplificamos com o caso real de um T2 no centro da Graça, de 60 m2, num prédio de placa, com elevador e varanda com vista para o rio Tejo. Tem um VPT de 50 mil euros. A “renda justa”, segundo Romão Lavadinho, seria de €2 mil por ano, ou seja, €166,6 por mês. Já a Lei das Rendas determina um cálculo de atualização das rendas (de 1/15 do VPT) que também pode servir de referência – neste caso, a renda justa seria de €277,8. Um preço que faria sorrir Vanessa.
Uma agulha num palheiro
Vanessa Barreira, 35 anos, é proprietária e também quer ser inquilina. Fomos com ela à procura de casa para alugar na Graça. Há sete anos, comprou um apartamento em Alfama, em mau estado, e recuperou-o. No verão, alugava-o a turistas, com uma taxa de ocupação de 95%, e ia viver para um imóvel arrendado; no inverno, voltava a ser seu. Mas há dois anos, com o boom do Airbnb, Vanessa deixou de conseguir encontrar casas para alugar, para si própria, no verão.
Agora, anda à procura de um imóvel para arrendar a longo prazo. Escolheu visitar um T2 com 63 m2, no Largo da Graça, um primeiro andar sem elevador. O proprietário está a pedir €750 (incluindo despesas de água e eletricidade) pelo apartamento com dois quartos interiores. Na cozinha com marquise, despensa, esquentador e exaustor, ficam a faltar as máquinas de roupa e de louça, fogão e botija de gás. À primeira impressão, Vanessa exclama: “É cara! Não está equipada… No máximo dou €650.”
Sem pressão, sonda o que o mercado oferece e já viu de tudo. “As pessoas querem tanto vir morar para estes bairros antigos que aceitam pagar estes valores”, diz Vanessa, que admite não perceber o fenómeno.
Qual é o fenómeno? “Modas”, resume Romão Lavadinho. “Muitos estrangeiros não se importam de viver no centro das cidades, cedendo um pouco no conforto, para poderem beneficiar do ambiente e da vida dos bairros populares”, refere Miguel Poisson, diretor-geral da Era Portugal. E por conforto entendam-se as garagens ou os elevadores.
Assim, é muito fácil encontrar nos centros de Lisboa e do Porto empreendimentos que reabilitam edificação antiga e depois são comercializados para venda ou para arrendamento de curta duração, o chamado alojamento local, destinado aos turistas. Mas empreendimentos novos cujos investidores pretendam colocar no mercado do arrendamento de longa duração… bom, talvez seja mais simples encontrar uma agulha na calçada das baixas das duas principais cidades do País.
“Não conheço”. Esta resposta foi-nos dada por mais de uma dezena de imobiliárias, fundos de investimento e especialistas no tema que a VISÃO contactou à procura de um empreendimento recente totalmente destinado ao arrendamento permanente.
E tudo se resume à falta de oferta, que faz disparar os preços. “O arrendamento de longa duração surge como uma opção quando o timing da venda não acompanha a vontade do promotor. Hoje em dia isso não acontece”, explica Gustavo Soares, diretor-geral da Sotheby’s em Portugal. Ou seja, estando o mercado da venda em alta, os promotores escoam bem os seus imóveis – e com alta rentabilidade – não os “empatando” no arrendamento, à espera de melhores dias para os vender.
O negócio da nova geração
“A grande transformação dos últimos tempos”, continua o responsável da Sotheby’s, “é o alojamento local, que veio pressionar os preços nas tipologias até T3. Mas é preciso fazer bem as contas porque, em muitos cenários, não é líquido que o arrendamento de curta duração, a turistas, seja mais rentável, uma vez que tem mais despesas”.
A limpeza, por exemplo, a manutenção, as comissões dos sites onde é anunciado o apartamento… Por outro lado, é beneficiado nos impostos: o alojamento local (AL) paga IRS sobre 35% do seu rendimento anual; já a longa duração paga uma taxa fixa de 28% sobre a totalidade do rendimento.
“Encontraram um culpado fácil, o alojamento local. E assim escondem os verdadeiros problemas, que são estruturais, esquecendo-se que o AL também tem todo o interesse em manter a vida local dos bairros”, afirma Eduardo Miranda, presidente da ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal.
Sublinhando que o AL só tem “significado na zona histórica, sendo completamente irrelevante fora dela”, Eduardo Miranda faz questão de lembrar que houve uma conjugação de fatores que pressionaram os preços do arrendamento de longa duração. “Há uma enorme procura de casas por parte de estrangeiros e os proprietários preferem vender a arrendar. Depois, há imensos empreendimentos destinados ao mercado internacional e ao segmento do luxo”, continua.
E o arrendamento de longa duração para família da classe média portuguesa não interessa nada como investimento? “É verdade que os portugueses sempre tiveram uma cultura muito orientada para a propriedade, ou seja, para a compra de casa. É uma característica nossa, mas os mais novos começam a olhar para o arrendamento de maneira diferente”, refere Aniceto Viegas, diretor-geral da promotora imobiliária Avenue.
O gestor refere-se aos Millennials (ou Geração Y), conhecida por preferir experimentar do que possuir, sem a mínima vontade de ficar agarrada para a vida a uma hipoteca bancária. “A questão é que o arrendamento de longa duração, para ser rentável, tem de nascer na construção nova. A reabilitação, como a que é feita no centro das cidades, tem um custo muito elevado e tem constrangimentos como a manutenção da fachada ou do pé direito. Só compensa se for destinada ao segmento alto e médio alto. Para o segmento médio – e ao nível de construção nova – temos de olhar para zonas como o Beato, Marvila, Santa Apolónia, Campo Grande, onde ainda há espaço”, explica.
Mas até nisto os incentivos estão contra os promotores. A reabilitação dos centros das cidades. deixados durante anos ao abandono, tornou-se uma prioridade e paga uma taxa de 6% de IVA. A construção nova paga a taxa máxima, 23%, e só isso tem “um impacto gigante no investimento”.
Mas Aniceto Viegas tem esperança no mercado. “Há muitos fundos imobiliários com perfil para segmentos de retorno mais baixos. A habitação é um investimento estável e isso ainda é muito atrativo. Com o empurrão certo… França, por exemplo, incentivou o arrendamento de longa duração, com rendas controladas, deixando os proprietários abater no IRS uma parte do valor da compra da casa, enquanto esta estivesse arrendada”, exemplifica.
Os “remédios” camarários
Em Lisboa, a autarquia tem em marcha alguns programas para ajudar os munícipes com menores rendimentos a viver no centro. Ainda este mês, abriu candidaturas para rendas convencionadas entre os €156 e os €346 mensais, conforme se trate de um T1 ou de um T3. As candidaturas decorrem até dia 8 de junho para 24 apartamentos na Penha de França, Ajuda, Misericórdia ou Parque das Nações. Duas dúzias de casas para centenas e centenas de candidatos.
Outro programa que está em marcha é o LisboaPRAtodos. Neste caso, a Câmara concessiona a privados edifícios ou terrenos seus. As entidades privadas recuperam-nos ou constroem e ficam com a sua exploração por cerca de 35 anos. As rendas variam entre os €250 por um T0 e os €450 por um T2 e destinam-se a famílias com rendimentos brutos anuais inferiores a 40 mil euros. O Vale de Santo António, na Penha de França, é uma das zonas eleitas. Terão os investidores privados interesse neste negócio?
“O investidor não tem de investir no terreno e terá uma taxa de ocupação de 100% desde o primeiro dia de concessão, uma vez que existe muita procura. O rendimento é estável e seguro e, quando os valores de renda são efetivamente acessíveis, não há incumprimento por parte das famílias. A rendibilidade potencial é muito atrativa para este baixo nível de risco, o que para investidores avessos ao risco é excelente”, enumera Paula Marques, vereadora com o pelouro da Habitação, que aponta o dedo as alterações feitas pelo anterior Governo à Lei das Rendas. “Vieram provocar distorções e desequilíbrios, facilitando os despejos para promover o aumento das rendas, com maior instabilidade para os inquilinos”.
Já a Câmara do Porto, através da Domus Social, apresentou recentemente um projeto de recuperação de 17 edifícios no centro histórico, num total de 58 fogos e oito frações comerciais, que poderão trazer de volta à zona 168 pessoas. A essas, juntam-se ainda mais 39 casas da autarquia, algumas já reabilitadas. No total, isto pode significar o regresso de 283 pessoas ao centro histórico da cidade, em habitações de rendas condicionadas.
Mais afastadas do centro histórico, as freguesias de Bonfim e Campanhã têm conseguido dinamizar a reabilitação de edifícios para arrendamento de longa duração a preços controlados. Parte desse mérito pertence ao projeto Habitar Porto, coordenado pelo arquiteto Aitor Varea Oro e pela educadora social Liliana Lopes, para quem “a zona oriental da cidade, nomeadamente as freguesias de Campanhã, Bonfim e parte de Paranhos, começam a ser cada vez mais procuradas a reboque também do futuro terminal intermodal de Contumil (Campanhã) e das obras de requalificação do matadouro”, em São Roque, na mesma freguesia, que vai acolher uma área de empresas criativas e tecnológicas.
Os ventos da “gentrificação”
Mariana Lopes, 30 anos, chegou ao Porto muito antes do boom turístico. Quando veio para o primeiro ano da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, em 2004, a baixa da cidade, “era um deserto onde não morava quase ninguém”. Foi preciso esperar alguns anos até começar a notar os primeiros sinais de vida.
No espaço de uma década, porém, a paisagem transformou-se radicalmente. E Mariana acabou por ser vítima direta do que considera ser “a forma um pouco agressiva como se começou a ’vender’ a cidade, principalmente ao turismo”. Já a viver no centro, junto à praça dos Poveiros, e a trabalhar num gabinete de arquitetura junto ao Bolhão, acabou por ser ‘despejada’ de ambos os locais em menos de um ano, em 2016. “Primeiro foi o proprietário do prédio onde trabalhava que quis aderir ao Airbnb e, por isso, despejou todos os inquilinos; depois foi o senhorio do edifício onde morava que também não renovou o contrato de arrendamento para transformar o prédio em alojamento local”, conta. Sem conseguir imaginar-se a viver fora do centro, “até porque o Porto tem uma escala interessante, onde não é preciso usar carro nem sequer transportes públicos para ir a quase todo o lado”, Mariana decidiu “dar um tempo” à Invicta e foi para longe, mudando-se para a ilha do Faial, nos Açores, onde está a trabalhar com um amigo.
O que Mariana sentiu foi o que Rio Fernandes chamou, até há dois anos, “a turistificação”. Os dados que tinha levavam-no a pensar nisso “porque o uso do solo era então maioritariamente destinado à restauração e ao alojamento local”, explica o presidente da Associação Portuguesa de Geógrafos e professor catedrático da Faculdade de Letras da Universidade do Porto. Hoje, porém, Rio Fernandes diz que “já há todos os sinais de que a ‘gentrificação’ está aí”. E os vestígios desse processo de valorização imobiliária de uma zona urbana acompanhada da deslocação de residentes de menor poder económico para dar lugar a outros mais abastados também já aparece cada vez mais frequentemente nas notícias. “Há uma pressão cada vez maior dos senhorios sobre os inquilinos porque as rendas que estes pagam são pequenas para as expectativas dos primeiros. E o que me dizem é que mesmo o setor imobiliário tem agora dificuldade em comprar no centro da cidade porque não há oferta”, conclui Rio Fernandes.
O que aí vem
João Nuno Magalhães confirma esta ideia. Para o diretor-geral da imobiliária Predibisa, as rendas têm subido porque a procura é muito grande e há uma escassez de oferta. “Se hoje quisesse comprar um T2 na baixa do Porto, eu não tinha nenhum para lhe vender”, garante.
“Não conheço nenhum promotor que ponha o seu empreendimento no mercado de arrendamento”, refere Rafael Ascenso, diretor-geral da Porta da Frente/Christie’s. “A reabilitação destina-se muito ao alojamento local e a isto acresce o facto de, durante os anos mais fortes da crise, não ter havido construção nova”, continua.
Está feito o caminho para esta tempestade da falta de produto. Depois o País está na moda, tem qualidade de vida e ainda oferece preços bem abaixo de muitas capitais europeias. “O nosso mercado já não é só para os portugueses”, avisa Rafael Ascenso. E Beatriz Rubio, CEO da Remax, concorda. “Estudos revelam que 19% dos imóveis vendidos no centro de Lisboa foram comprados por estrangeiros. No caso do Porto, as casas disponíveis para arrendamento destinam-se fundamentalmente a estrangeiros. A oferta de casas para arrendamento permanente desceu nos últimos anos cerca de 35% tendo, paralelamente, o alojamento local para turistas crescido nas mesmas proporções”, diz.
Em Lisboa, Beatriz Rubio aponta algumas zonas que, em termos de preços, ainda podem ser atrativas para a classe média portuguesa. A saber: Lumiar, Telheiras, Benfica, Alta de Lisboa, Campolide, Campo de Ourique, Marvila e Beato. “A zona da Praça de Espanha e proximidades deverão ser as próximas, devido aos planos existentes para a área”, adianta. “No Porto, a periferia continua a ser atrativa, mas estão a surgir outras freguesias que tinham conotação negativa mas que, com a atual reabilitação em curso, se estão a tornar mais apelativas. Particularmente a zona oriental da cidade, que tem vindo a ser intervencionada nos últimos 10 anos”, conclui.
Miguel Poisson, da Era, também fala na zona oriental do Porto. “Por exemplo, Campanhã. E a freguesia de Paranhos, que tem muitas universidades. A baixa já valorizou muito, mas tem ainda bom potencial, como a zona da Cedofeita”, revela, destacando, em Lisboa, as zonas de Marvila, Campolide, Alcântara, Ajuda e Mouraria como áreas que irão valorizar no futuro. “Marvila/Beato é a próxima zona de expansão de Lisboa e poderá ser uma boa oportunidade”, reforça Patrícia Barão, responsável pela área residencial da consultora JLL.
Ficam as dicas dos especialistas. Tudo pode (e provavelmente vai) ficar muito pior. Basta ouvir os números que Miguel Poisson nos dá: “Enquanto uma zona prime de Lisboa custa €4 000/m2, Paris está a €10 000/m2”. Os ventos estão favoráveis ao imobiliário e a palavra “gentrificação” ainda agora começou a chegar aos nossos dias.
* com Mário David Campos e Sónia Calheiros
Artigo publicado na VISÃO 1265 de 1 de junho
