A maioria das famílias que compra casa própria recorre a financiamento bancário, sendo esta uma das despesas que mais pesa no orçamento dos portugueses. Desta forma, todas as poupanças conseguidas nesta categoria acabam por ter um impacto considerável nas finanças familiares.
Quando falamos de crédito à habitação, além do montante e prazo terem influência no valor a pagar da prestação, existe uma taxa que assume uma importância relevante, sobretudo porque é o elemento negocial entre os diversos bancos. Falamos do spread, a taxa de juro aplicada pelos bancos nos contratos de crédito e que é adicionada à taxa interbancária Euribor (a referência utilizada no cálculo da prestação da casa). No fundo, o spread acaba por ser entendido como “a margem do lucro” do banco e que varia de instituição para instituição. Atualmente, e através de um levantamento junto dos preçários dos bancos, verificamos que o spread mínimo praticado entre os principais bancos é de 1% e o máximo de 5,35%. Uma vez que o spread acaba por refletir o risco do cliente, isto significa que quanto maior risco o cliente representa para o banco maior é o spread. Um cliente com o risco mais baixo consegue ter acesso ao spread mínimo.
Para percebemos a diferença, tomamos como exemplo um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos e calculámos qual seria a diferença na prestação no caso do spread mais baixo e mais alto do mercado. Enquanto no primeiro a prestação seria de cerca de 482 euros, no caso do crédito com a taxa mais alta é de 837 euros, ou seja, uma diferença de 355 euros que ao final de 30 anos de empréstimo significaria ter pago a mais quase 128 mil euros. Isto simplesmente tendo em consideração o fator spread.
Agora que já percebeu a importância que esta taxa tem no crédito à habitação, deixamos-lhe algumas dicas de como pode conseguir ter acesso ao spread mais baixo quer vá solicitar um empréstimo pela primeira vez, quer já tenha crédito à habitação. Isto porque pode sempre renegociar e/ou mudar de banco.
Dicas para baixar o spread
Ter uma entrada inicial mais elevada. Os bancos atualmente emprestam até 90% do valor da casa, pelo que, no mínimo, deve contar com 10% de entrada. Claro que quando maior for o valor que der de entrada, menor o montante a solicitar ao banco, menor o risco, e logo menos o spread.
Taxa de esforço abaixo de 35%. A taxa de esforço representa o peso que a totalidade das prestações têm nos rendimentos. Por exemplo, se ganha 1000 euros, idealmente, a soma das prestações todas não deve ultrapassar os 350 euros. Os 40% de taxa de esforço costuma ser o máximo aceite. Este indicador é utilizado pelos bancos para avaliar o risco e capacidade de endividamento dos clientes. Quanto menor é a taxa de esforço, menor o risco.
Ter uma situação profissional estável é também um fator considerado pelos bancos para avaliar o risco e, consequentemente, atribuir uma taxa mais baixa.
Venda associadas de produtos (cross-selling) são uma das formas que os bancos têm de conseguir que o cliente contrate outros produtos financeiros. É importante que compreenda que o crédito à habitação é dos produtos mais relevantes para o banco, uma vez que estamos a falar de manter uma relação de longo prazo com o cliente. Por isso, têm todo o interesse em vender um pacote de produtos associados utilizando como “moeda de troca” um spread mais baixo. Mas tenha sempre atenção para verificar se lhe compensa.
Mais garantias bancárias e fiadores. Para conseguir ter um crédito à habitação com uma taxa mais baixa poderá dar uma garantia adicional ou apresentar um fiador. Ainda assim, deixar a nota que as boas práticas das finanças pessoais recomendam prudência neste ponto. Se as suas próprias garantias financeiras, e da casa que vai comprar, não são suficientes, então talvez esteja a avançar para um negócio que não está de acordo com o seu bolso e poder de aquisição.
Comprar um imóvel do banco permite ter acesso a condições favoráveis, assim como há instituições financeiras que têm acordos com algumas entidades, ordens, etc, que permitem ter acesso a condições mais vantajosas, nomeadamente ter acesso a spreads mais competitivos.
Por fim, não menos importante, deve perceber que embora o spread seja importante, para comparar propostas entre bancos, a melhor taxa para avaliar se, no final, está a pagar menos ou mais, é a Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG). Esta é a taxa que acaba por refletir todos os custos associados ao empréstimo.
Agora que já sabe quais os pontos para conseguir negociar o spread verifique qual é o seu, e se estiver acima de 2% talvez seja interessante avaliar outras propostas, seja no seu banco ou noutro.
