Embora ainda seja olhado como um fenómeno muito recente, a verdade é que o sistema por detrás do conceito de Alojamento Local (AL) já existe há décadas em regiões como o Algarve. Todos os anos, pelo verão, muitos dos proprietários de segundas habitações na região aproveitam para rentabilizar casas que estão normalmente fechadas, contribuindo para o aumento do orçamento familiar.
Atualmente, existem 72 500 propriedades inscritas como AL no Continente e Madeira, a que se somam cerca de 2000 no Arquipélago dos Açores. Isto deve-se à autonomia da legislação e do sistema de registo de AL nos Açores, cujos dados não estão incluídos na base de dados oficial deste sub-setor, o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
Apesar de estes números mostrarem o peso crescente deste tipo de estadia no turismo nacional, a ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal diz que a grande maioria dos alojamentos está localizada em destinos de praia. São 64% das propriedades inscritas que são essencialmente procuradas por veraneantes nesta altura do ano.
Aqui, somam-se ainda os apartamentos, moradias, hostels e quartos localizados em Lisboa e Porto. As duas principais cidades portuguesas representam 29% do alojamento, enquanto os restantes 7% dizem respeito a propriedades no interior do país, segundo dados da associação.
Um ecossistema económico
Para além de oferecer uma experiência turística diferente, que é vista pela ALEP como um complemento à hotelaria tradicional, existem hoje “33 000 famílias que dependem em parte ou na totalidade do alojamento local para seu sustento”, garante Eduardo Miranda. O presidente da ALEP – um dos pioneiros do AL em Portugal – explica ainda que “há cerca de 7 000 microempresas” a operar neste sub-setor, mas que é necessário também contabilizar todos os serviços que beneficiam, indiretamente, desta forma de acomodação turística.
Se é verdade que o AL é procurado pela “proximidade com os destinos, as experiências, a busca por locais inexplorados e o contacto com a cultura local”, é preciso olhar para o contributo económico do AL em empresas de animação turística, lavandarias, funcionários de limpeza e até nos wellcomers. Estas pessoas, responsáveis por receberem os turistas no alojamento, são um exemplo dos novos empregos criados com a nova realidade no turismo nacional.
Para se ter uma noção da importância dos empregos associados ao AL, um estudo do ISCTE e da AHRESP mostra que, só na área metropolitana de Lisboa, esta acomodação turística é responsável por, pelo menos, 10 mil empregos. Jovens, desempregados de longa duração ou com idades que dificultam a entrada no mercado de trabalho são alguns dos rostos destes empregos nascidos durante a crise financeira, garante Eduardo Miranda. “Para muita gente, a AL foi não só a forma de encontrar um sustento como também trouxe um novo sentido de vida. São pessoas com boa formação, com muita experiência, cultura e energia, mas que estavam excluídos do mercado de trabalho”, explica.
No entanto, o contributo económico do AL não se restringe aos postos de trabalho, à recuperação dos imóveis e à dinamização do turismo. Em cidades como Lisboa e Porto, onde existe uma taxa turística, estas propriedades também assumem um papel importante para os cofres municipais: só nos primeiros seis meses deste ano, o Airbnb, uma das principais plataformas de AL, entregou a estes municípios cerca de 3,5 milhões de euros. Desde 2016, as contas superam os 9 milhões de euros de contribuições.
AL será principal forma de acomodação
Eduardo Miranda não tem dúvidas em afirmar que até 2020 o alojamento local representará a maioria das acomodações turísticas em Portugal, caso o crescimento que tem tido se continue a verificar. E os dados são, para a ALEP, animadores: hoje, cerca de um terço dos turistas procura passar férias em propriedades de AL.
No entanto, o presidente da associação alerta para a disparidade dos números oficiais publicados pelo INE, que indicam que apenas 14% dos turistas optam pelo AL. Segundo o responsável, esta diferença deve-se à forma como se contabilizam os números, já que o INE apenas considera AL as propriedades com mais de 10 quartos. Se tivermos em conta que 80% dos proprietários portugueses tem apenas uma unidade de alojamento, facilmente se percebe que a contagem não representa toda a realidade do sub-setor.
Este é, para a ALEP, um sinal de como o AL é subvalorizado no setor do turismo. “O Alojamento Local é um dos pilares do turismo nacional e, pela sua diversidade de oferta, pode ser uma parte fundamental do posicionamento estratégico nacional”, garante o presidente.
Gerir alojamento local sem perder o sono
Definir e gerir preços, reservas e cumprir as obrigações legais inerentes à atividade de alojamento local nem sempre é fácil, mas a solução para poupar tempo e energia pode ser uma ferramenta que centralize todas as tarefas.
Ao contrário do que se possa pensar, gerir uma ou mais propriedades de alojamento local (AL) não é tão simples como anunciar, receber reservas e dar as boas vindas aos turistas. São muitas, e cada vez mais com a nova lei do AL, as obrigações de um proprietário, quer na sua organização interna, quer nas questões legais a que está obrigado – desde o registo à emissão de faturas, passando pelas comunicações ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), são muitas as tarefas inerentes ao aluguer temporário.
Se, como grande parte dos proprietários portugueses, o alojamento local for uma atividade complementar no seu orçamento familiar ou se for responsável por uma microempresa, sabe que o tempo não estica e, muitas vezes, obriga a perder horas de sono para garantir uma gestão correta das propriedades. É precisamente para estas pessoas que a PT Empresas, em parceria com a HHS – Host Hotel System, criou uma nova plataforma que centraliza todas as tarefas necessárias.
Chama-se Gestão de Alojamento Local e é uma solução de configuração simples desenhada para poupar tempo, sono e dinheiro. Está direcionada para particulares ou microempresas com com um ou mais apartamentos, bem como pequenos hostels até 30 quartos em regime de AL, que podem aceder à ferramenta através do computador ou do smartphone em qualquer lugar, a qualquer hora.
Para além de apresentar relatórios e resumos da atividade, a plataforma ajuda-o a fazer uma gestão eficiente das suas propriedades. A integração dos principais sistemas de reservas online (Airbnb ou Booking, por exemplo) é uma forma simplificada de gerir reservas, preços, check-in e check-out de hóspedes, mas também a comunicação obrigatória dos dados dos turistas ao SEF.
Por outro lado, a emissão de faturas e comunicação direta à Autoridade Tributária fica, também, mais fácil através da solução de Gestão de Alojamento Local, assim como o cálculo da taxa turística (se aplicável). Assim, com a nova solução da PT Empresas, cumprir todas as obrigações legais e fiscais torna-se mais fácil e mais rápido, para além do proprietário ter garantida uma linha telefónica permanente (24/7) de apoio técnico à plataforma. Além disso, trata-se de uma solução com um custo reduzido – a partir de 29 euros/mês.
5 mudanças da nova lei do AL
O diploma foi promulgado em agosto e entrará em vigor em outubro, embora exista um período de adaptação de dois anos em algumas medidas para os AL já existentes.
1. Seguro de responsabilidade civil obrigatório
Até aqui não era obrigatório, mas passa a ser. O proprietário tem de ter um seguro multirriscos que cubra incêndios, danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e terceiros. A não subscrição do seguro leva ao cancelamento do registo de AL.
2. Condomínios ganham poder
A partir de outubro, os AL localizados em prédios estão sujeitos ao escrutínio dos condóminos, que podem pedir ao município, com justificação, que cancele o registo da propriedade. Além disso, o condomínio pode exigir às propriedades em AL um aumento das contribuições até 30%.
3. Câmaras reforçam poder
As câmaras municipais ganham novos prazos para contestar o registo de AL, nomeadamente se não cumprirem os requisitos, mas também o poder de cancelar a autorização em caso de queixa do condomínio ou por falta de cumprimento das regras de segurança.
4. Áreas de contenção
Os municípios passam a poder definir áreas de contenção em zonas onde a pressão turística e imobiliária seja elevada. Nestas áreas, um proprietário passa a estar limitado a 7 unidades de AL e poderão ser definidas quotas para o AL.
5. Livro de informações
Outra novidade é o livro de informações que tem de estar disponível aos hóspedes. Nele devem constar as regras do prédio, recolha de resíduos urbanos e instruções de funcionamento dos eletrodomésticos, além do número de telefone do proprietário. O livro deve estar em português, inglês e mais duas línguas estrangeiras.
