A Covid-19 colocou em pausa muitos mega-negócios imobiliários em Portugal mas à medida que a pandemia foi ficando controlada também os investidores foram retomando e concretizando as operações.
Dados da consultora JLL apontam para um acumulado de €583 milhões de euros investidos no imobiliário comercial em Portugal (retalho, hotelaria, escritórios, ativos alternativos como residências de estudantes e seniores) só no terceiro trimestre do ano.
Este montante iguala o volume de investimento captado em toda a primeira metade do ano e coloca a atividade anual até agora em €1.173 milhões, apura a JLL no seu mais recente Market Pulse, o estudo trimestral desenvolvido pela consultora com a análise ao comportamento dos setores de investimento e de ocupação nas áreas de escritórios, retalho e habitação.
Um ritmo que, segundo Pedro Lancastre, diretor geral da JLL, permitirá atingir um montante de cerca de 2.500 milhões de euros de investimento imobiliário até a final do ano. Lembrando que “os últimos três meses geraram 50% de todo o investimento acumulado no ano”, o responsável realçou que “este é um excelente sinal para a reta final do ano, pois comprova o apetite dos investidores e o seu maior otimismo, bem como a credibilidade de Portugal no mapa internacional de investimento, onde existe muita liquidez disponível. Mesmo tendo atravessado um início de ano conturbado, com um novo confinamento, o mercado imobiliário tem condições de retomar os seus níveis de atividade pré-Covid, que nos últimos anos foram muito robustos.”
Pedro Lancastre destaca que no setor dos escritórios “tudo se alinha para superar a ocupação do ano passado e na habitação as vendas têm surpreendido, com novo recorde de transações e preços sólidos. O retalho, naturalmente, tem recuperado mais lentamente, mas também está no bom caminho”.
Assim, o Market Pulse da JLL, referente ao 3º trimestre, conclui que 50% do investimento em imobiliário comercial diz respeito a negócios concretizados nos últimos três meses. Os escritórios concentram 50% do investimento anual, num total de €582 milhões, seguidos pelo imobiliário hoteleiro, com uma quota de 22% equivalente a €256 milhões, e do setor de alternativos, que captou 18% do montante investido, num total de €218 milhões.
Seguem alguns dos destaques imobiliários que marcaram o imobiliário comercial neste terceiro trimestre:
Investimento
O montante transacionado em imobiliário comercial ascendeu a €583 milhões no 3º trimestre, dos quais 53% dizem respeito à transação de ativos de escritórios e outros 41% de ativos hoteleiros.
- Uma das maiores transações do trimestre diz respeito à venda de um portfolio de 15 edifícios de escritórios na Quinta da Fonte, por €150 milhões. No segmento de escritórios destaca-se ainda a venda do edifício JQ1, na zona Oriental de Lisboa, por €98 milhões.
- No setor hoteleiro, a transação de vários ativos de primeira linha, como os hotéis Tivoli Vilamoura e Carvoeiro, por €148 milhões, provam que este mercado está a recuperar depois da quebra do turismo.
- As yields prime mantêm-se estáveis, atingindo níveis mínimos em vários setores. Casos dos escritórios, em 4,0%, e o no comércio de rua em Lisboa (4,25%), bem como em Industrial & Logística (5,75%). Nos centros comerciais as yields estão em 5,25% e nos retail parks em 6,5%.
Escritórios
- No 3º trimestre a área arrendada em Lisboa ascendeu a 25.500 m2 num total de 39 operações, atividade que fica 41% acima do mesmo período de 2020.
- Em geral, as rendas estão estáveis, atingindo 24€/m2/mês no prime CBD (Avenida da Liberdade) e oscilando entre os 16€ e os 20€ nas restantes zonas
- Estão em pipeline cerca de 35.900 m2 para 2021, distribuídos por 5 edifícios.
Retalho
- Estão a emergir novos espaços de retalho em zonas residenciais, sobretudo num modelo de comércio de conveniência que reflete a maior apetência dos consumidores pela compra de proximidade devido aos novos hábitos de consumo que surgiram com a pandemia.
- As rendas prime mantêm-se estáveis, verificando-se pequenos ajustes no comércio de rua na Avenida da Liberdade, Baixa e Cais do Sodré, que rondam -5 a -10%. O Chiado continua a estabelecer o máximo do mercado no comércio de rua, com uma renda de 130€/m2/mês. Nos centros comerciais a renda prime é de 115€/m2/mês e nos retail parks de 12€/m2/mês.
Habitação
- Continua a existir uma elevada atividade de vendas ainda em planta, o que reflete um mercado com falta de oferta num contexto de forte procura.
- Os compradores internacionais agregaram 52% das vendas no 3º trimestre, no âmbito da atividade dinamizada pela JLL. Os níveis de procura alinham com os máximos do 4º trimestre de 2019.
- Há um abrandamento no ritmo de subida dos preços.
- À medida que o centro da cidade tem preços em patamares mais caros e produtos nos segmentos mais elevados, emergem diversas zonas com uma oferta de grande qualidade a preços mais acessíveis. Além disso, há maior apetência por zonas secundárias onde é possível adquirir casas maiores a preços inferiores, uma relocalização que também veio ser possível para muitas famílias devido aos novos modelos de trabalho. Entre as zonas emergentes destacam-se Alcântara e Marvila, em Lisboa, e Oeiras na Área Metropolitana.
- Os valores prime de zonas como Chiado/Príncipe Real, Lapa/Estrela e Avenidas Novas aumentaram ligeiramente. O Chiado e a Avenida da Liberdade continuam a liderar neste segmento, com preços na ordem dos 10.500€/m2. Nas restantes zonas da cidade, os preços atingem um máximo de 7.000€/m2, sendo que os eixos Norte e Oriental apresentam os valores menores, na ordem dos 3.500€/m2 a 5.000 €/m2.
