A construção de uma cidade justa e inclusiva implica compromisso político, capaz de mobilizar os cidadãos para uma participação de base democrática e cívica, que coloque os bens-comuns e os usos coletivos como elementos estruturantes da práxis política da cidade.
Os teóricos críticos da cidade, como Henri Lefbvre (1972), David Harvey (1992) e Edward Soja (2008) denunciaram em tempo oportuno que as políticas de planeamento neoliberais estavam a contribuir para uma política de cidade que promove a desigualdade, a segregação e a exclusão social. Estes autores criticam o novo desenho da cidade porque nele se incorporaram as diferenças de classe e as assimetrias de género e de raça. Consideram urgente proibir a construção de condomínios privados de luxo na cidade, evitar o confinamento das classes populares nas áreas periféricas, desprovidas de infraestruturas básicas, saneamento ou equipamentos culturais e a privatização e a vigilância do espaço público que, argumentam, só produz insegurança e perda de vínculos ao espaço público de partilha e identidade comum.
Os autores identificam a gentrificação e a especulação imobiliária desregulada como dois dos problemas mais graves das nossas cidades e defendem que não é possível tratar o solo urbano estritamente como uma mercadoria e reserva de valor para o capital financeiro, descurando o valor de uso da habitação e da cidade.
Este pequeno preâmbulo vem a propósito da discussão pública em torno da proposta de Área de Reabilitação Urbana (ARU) do Bonfim e da respetiva Operação de Reabilitação Urbana (ORU), que dividem o território em várias subunidades e eixos estruturantes. Destacamos o Eixo Bonfim-Campanhã (Rua de Santo Ildefonso/Rua do Heroísmo). Esta linha serve de continuidade natural à expansão da dinâmica turística e comercial da Baixa do Porto em direção à ARU de Campanhã-Estação, com destaque para a elevada qualidade arquitetónica desta zona que irá atrair investidores para a conversão de edifícios antigos em alojamentos turísticos ou habitação de luxo, o que, por seu lado, terá como consequência uma inflação do preço do metro quadrado.
No Eixo da Avenida de Fernão de Magalhães, as ações de requalificação do espaço público e o redimensionamento viário desta avenida, tornam as frentes de rua altamente atrativas para grandes projetos imobiliários, empurrando a habitação acessível para fora das margens da avenida e respetivos quarteirões.
O documento apresenta como subunidades territoriais de elevada vulnerabilidade social os bairros das Fontainhas e Duque da Saldanha e Terceira, zonas historicamente habitadas por famílias de baixos rendimentos e população idosa. A monumentalidade panorâmica sobre o rio Douro e a proximidade ao centro faz desta zona um alvo preferencial para a gentrificação turística, para a construção de luxo e de hotéis. A reabilitação privada sem fortes salvaguardas públicas para estas áreas tende a ditar o despejo indireto dos inquilinos antigos através do aumento substancial das rendas.
Em relação aos Eixos Estratégicos do Programa (incentivos e dinamização), o plano prevê colocar cerca de 300 prédios devolutos no mercado imobiliário. Sem a imposição de quotas obrigatórias substanciais para programas de renda acessível controlados pelo município, a injeção destes ativos no mercado livre tende a favorecer os fundos de investimento imobiliário. Por outro lado, os incentivos fiscais sem condicionalismo sociais fortes, isto é, os pacotes de benefícios fiscais das ARU (como isenção de IMT, IMI por vários anos e IVA a 6% na reabilitação) funcionam como um subsídio público ao investimento privado de habitação de luxo, permitindo que os promotores imobiliários maximizem as margens de lucro sem a contrapartida de criar habitação a custos controlados para a classe média e trabalhadores locais. O bom exemplo da operação de renovação dos velhos e degradados blocos do Rainha Dona Leonor, que envolveu um privado e a Câmara Municipal do Porto (CMP), com permuta de terreno com a construção do novo bairro de habitação básica para os antigos moradores e cedência de construção para o mercado, demonstrou ser um modelo a aplicar noutras zonas da cidade, mas que, infelizmente, não se replicou.
Seria importante que a CMP tivesse como foco principal a justiça espacial e o direito à cidade, de forma a evitar situações de despejo e realojamento forçado. Claro que pode e deve aplicar os condicionalismos aos incentivos fiscais, tendo como referência a vulnerabilidade social; fazer uso do direito de preferência na alienação (venda) de quaisquer imóveis localizados no perímetro da ARU do Bonfim. No entanto, o Bairro da Quinta do Gama que faz parte da ARU do Bonfim, um dos casos emblemáticos de pressão imobiliária, despejos e gentrificação não foi integrado com investimento público prioritário na Operação de Reabilitação Urbana do Bonfim. Enquanto os moradores da Lomba receberam verbas públicas e financiamento do PRR para habitação controlada, o Bairro Histórico da Quinta do Gama era entregue ao mercado livre da especulação imobiliária. Os inquilinos, organizados em Associação de Moradores, desde cedo denunciaram o negócio entre os antigos proprietários e a imobiliária privada (MT3) com sede em Sabrosa, Vila Real. Apelaram à CMP na pessoa do seu presidente e denunciaram o problema em Assembleia de Freguesia do Bonfim, com a promessa do executivo da altura em encontrar uma solução. O resultado foi o abandono dos moradores do histórico bairro da Quinta do Gama por parte da Camara Municipal do Porto e da Junta de Freguesia do Bonfim.
A Operação de Reabilitação Urbana (ORU) do Bonfim constitui um plano de investimento macro de 683 milhões de euros direcionados para um horizonte de 10 anos (2027-2036), o que denuncia à partida que vamos viver no Bonfim uma década de grande tensão e conflito entre a atração de capital (a cidade como negócio imobiliário especulativo) e a resistência dos moradores no direito ao lugar. Quais as razões deste confronto direto entre capital imobiliário e moradores? Um investimento de cerca de 618 milhões de euros (equivalente a 90,5 do total de investimento) focado na conversão e reabilitação do edificado livre para a gentrificação, turistificação e hotelaria de luxo – quando o investimento público (Câmara do Porto) é apenas de 61 milhões de euros e o investimento público-privado é de um miserável valor que ronda 3 milhões de euros.
Na nossa perspetiva, e tendo como referência os nossos trabalhos e outros estudos, consideramos que a ARU/ORU do Bonfim vai aumentar o custo de vida e acelerar o desalojamento de residentes idosos, estudantes, setores/classes trabalhadoras, famílias e idosos de baixos rendimentos, fechar o comércio tradicional e higienizar os espaços verdes e públicos para turista consumir. Situação facilmente comprovada na ARU do Centro Histórico do Porto.
Para compreender as razões que levam à construção de uma cidade injusta é fundamental ter em linha de conta o pensamento teórico e crítico de Neil Simth (2012) e de Ermínia Maricato (2009). Estes autores explicam que o aumento do custo de vida nas cidades não é um acidente de mercado, mas sim um processo estrutural e planeado onde o espaço urbano passa a servir o lucro e não as pessoas. Simth (2012) considera que a gentrificação não acontece de forma espontânea. O Estado (neste caso, a autarquia através da ARU) intervém para “fechar o gap” (o Rent Gap é a diferença entre valor atualizado muito baixo e o valor potencial lucrativo). Ao dar isenções fiscais e fundos públicos, o governo reduz os riscos para os promotores privados, tornando a área apetecível para o grande capital dos fundos imobiliários. Maricato (2009) reconhece que o alto custo da habitação na cidade e a crise nas cidades baseia-se na perspetiva de que a cidade é um espaço de luta de classes, onde a habitação deixou de ser pensada como um direito para ser tratada como negócio um capitalista por excelência.
A Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU) desempenha aqui o papel do braço operacional e regulador do Estado (município) na preparação do território para o investimento privado. A SRU não é e nunca foi um agente neutro: ela atua como o catalisador público que viabiliza a receita especulativa, reduzindo os riscos e os custos para os promotores imobiliários. O papel da SRU nesta engrenagem assenta em quatro eixos fundamentais: 1. Limpeza de terreno e facilitação burocrática (agregação de propriedades, via verde urbanística); 2. Parcerias Público-Privadas (PPP) e concessões (funciona frequentemente como uma intermediária que entrega património ou direitos públicos ao setor privado); 3. Executora dos incentivos fiscais (é a entidade que valida e emite as certidões para que os promotores privados acedam aos benefícios fiscais massivos das ARU); 4. Gestão e legitimação da narrativa pública (assume o papel de “face visível” e benevolente da transformação urbana.
Ela promove conferências, lança slogans sobre sustentabilidade, atratividade e revitalização. Esta narrativa serve para legitimar politicamente a intervenção, apresentando a gentrificação como um processo natural de modernização inevitável, camuflando a deslocação, o despejo e o aumento do custo de vida dos residentes. Assim, perante uma entrada de capital privado e a instalação da cidade-negócio, o custo de vida dispara e a vida quotidiana dos moradores-residentes transforma-se num inferno. Não se trata apenas do aumento explosivo das rendas habitacionais, mas também da destruição do comércio local, dos mercados que são reabilitados e higienizados para turista ver e consumir.
Estes processos de reabilitação transformam-se em verdadeiras operações de higienização e de salubrização em zonas de grande valor histórico e turístico, além de imobiliário. Os moradores e os pequenos proprietários são as vítimas da expropriação a custo quase zero, na opinião dos proprietários.
Paralelamente, assistimos ao desmantelamento das políticas habitacionais de matriz social. A habitação deixa de ser um direito humano garantido pelo Estado para se transformar num ativo financeiro regulado pelo mercado. Estes processos de privatização do solo urbano e erosão de políticas públicas para promover e garantir o direito à habitação funcionam como instrumentos de exclusão, empurrando as populações mais vulneráveis para as periferias e criando “pobres urbanos sem lugar” (Rolnik, 2017).
Os textos nesta secção refletem a opinião pessoal dos autores. Não representam a VISÃO nem espelham o seu posicionamento editorial.
