Em Portugal, a dificuldade no acesso à habitação tornou-se gradualmente no maior obstáculo ao início de uma vida autónoma pelos jovens, à conquista de autonomia económica pela geração mais qualificada de sempre, à mobilidade territorial e à colocação de quadros qualificados, como médicos, professores ou polícias, em áreas críticas como a Grande Lisboa ou o Algarve.
A Comissão Europeia identificou uma dimensão global do problema à escala europeia, que se tornou crescente desde a crise dos mercados financeiros em 2008, que entre nós foi acentuado pela contração de rendimentos durante os anos do programa de ajustamento da troika, mas que assumiu uma dimensão dramática desde os anos da pandemia e foi agravada pela espiral inflacionista subsequente à invasão da Ucrânia pela Rússia.
Aquilo que foi sempre uma questão nacional, gerida de forma descentralizada na maioria dos países pelas regiões e pelos municípios, tornou-se um problema central europeu que justificou a recente apresentação de um primeiro plano de ação europeu para a habitação. A estratégia europeia recomenda o reforço da habitação pública, que em Portugal é apenas de 2% das casas, medidas desburocratizadoras de moderação dos custos de construção e a limitação do alojamento local ou de investimentos especulativos nas grandes cidades e em zonas turísticas que provocam uma elevada pressão sobre os preços.
A Comissão Europeia mostra-se preocupada por na última década, na maioria dos estados-membros, os preços das casas terem subido acima da inflação e da variação dos salários reais. Tal sucedeu desde 2020 em 20 dos 26 países para que existem dados disponíveis e a situação agravou-se desde o final da pandemia.
No 3º trimestre de 2025, os preços subiram em 25 países, e a preocupação cresceu porque estando a inflação pouco acima de 2%, as casas aumentaram cerca de 5% em termos homólogos.
A situação média europeia seria ainda assim um sonho para os portugueses, cujo Governo, no seu desvario ideológico de liberalização do mercado, adotou sucessivas medidas que colocaram pela primeira vez a subida dos preços das casas em cadeia acima dos 4% por trimestre nos três primeiros trimestres de 2025.
As sucessivas medidas adotadas por Luís Montenegro e Pinto Luz desde o primeiro plano de emergência para a habitação, pomposamente denominado Construir Portugal e apresentado a 10 de maio de 2024, conseguiram o fantástico resultado de inverter a tendência de abrandamento dos preços da habitação, que tinha caído para os ainda assim penosos 5% anuais no início de 2024, provocando um crescimento galopante até aos 17,7% anuais no terceiro trimestre de 2025, denunciados pelo Eurostat a semana passada.
A construção nova permanece aos níveis mais baixos do século, o financiamento da habitação pelo PRR foi reduzido, as limitações ao alojamento local foram eliminadas, os objetivos de construção pública estabelecidos para 2026 foram adiados para 2030 e a nova política migratória acentuou a falta de trabalhadores enquanto os salários na construção civil, em pleno emprego, sobem acima dos 8 por cento.
Mas do lado da procura foram dados múltiplos incentivos fiscais em matéria de IMI, imposto de selo e de IMT, que rapidamente foram corroídos pelo aumento dos preços, e a banca foi incentivada a financiar casas mais caras com a garantia pública para os jovens até aos 35 anos.
As medidas de incentivo da oferta através da mobilização de solos mostraram-se ineficazes, salvo fazer saltar da toca a Spinumviva, e as medidas de simplificação dos licenciamentos urbanísticos, que em maio de 2024 eram prometidas para daí a 90 dias, ainda aguardam aprovação parlamentar sob a forma manhosa, por visar evitar o debate e o aperfeiçoamento na especialidade, de autorização legislativa.
De vez em quando brotam os anúncios gloriosos na propaganda oficial, como as 26 mil novas casas a construir pela nova empresa Parques Cidades do Tejo na área de Lisboa, que rapidamente se esfumam da agenda sem resultados conhecidos por parte de uma entidade que desde o anúncio, em março de 2025, nem sequer foi constituída.
Perante o fracasso óbvio, a opção do Governo foi insistir na mesma receita, apresentando um novo pacote assente na promoção de ganhos fiscais para as empresas de construção e para os senhorios com rendas ditas “moderadas”. A redução do IVA na construção para 6%, em casas até 648 mil euros, tem um efeito óbvio de estimular novamente o aumento das casas de preços baixos e médios, aproximando-se do novo referencial de benefício fiscal, e não existem mecanismos que obstem à incorporação da redução de imposto na margem de lucro das construtoras e das imobiliárias.
Igualmente, a medida de redução do IRS no arrendamento até 2300 euros mensais, de 25% para 10%, tem efeitos duvidosos na colocação de novas casas no mercado e sobretudo não irá provocar nenhuma generosa redução de rendas pelos senhorios com desagravamento fiscal. Pelo contrário estabelece um novo indicador para a missão impossível de aceder a uma habitação condigna em Lisboa ou no Algarve e pressiona o aumento dos preços nas restantes regiões. Tudo isto teve o apoio do PSD e dos liberais e foi viabilizado pelo Chega na plena ignorância dos seus eleitores jovens, pobres e com baixos níveis de qualificações.
A OCDE veio recentemente dizer o óbvio: Portugal tem 700 mil casas vazias, muitas delas a necessitar de obras e outras usadas muito pontualmente como segunda habitação ou para veraneio.
A prioridade absoluta deveria passar por uma grande aposta na requalificação imediata destas casas, com vantagens fiscais e apoios a fundo perdido, e na penalização acrescida dos prédios devolutos com condições de habitabilidade. Por outro lado, a proposta do PS de isenção de imposto no arrendamento de segundas habitações poderia estimular a rápida colocação de casas no mercado com um efeito positivo na regulação dos preços.
Claro que nada do que disse a Comissão Europeia ou a OCDE foi bem acolhido pela selvajaria ideológica que orienta o Governo em matéria de política de habitação, e a banda continua a tocar em glória a caminho dos moderados preços de venda de 648 mil euros e das rendas de 2300 euros, que Pinto Luz diz serem os valores aptos a apoiar a classe média que resiste à gentrificação de Lisboa.
Para compor o ramalhete, o Governo, que no plano de maio de 2024 prometera colocar no mercado de arrendamento a preços acessíveis os imóveis do Estado que estivessem desocupados, optou por ser promotor imobiliário colocando à venda a valores de mercado duas dezenas de edifícios em zonas nobres de Lisboa e arredores.
Pela sua abnegada promoção da especulação imobiliária, com aumentos de preços só superados pela Hungria de Orbán, o prémio Laranja Amarga de política setorial vai para o ministro das casas a preços “moderados” Miguel Pinto Luz.
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