Na última década, o mercado de habitação foi alvo de uma verdadeira reestruturação: abriu-se a novas (e muitas) nacionalidades, foi impulsionado pela reabilitação, ganhou fôlego a partir dos centros de Lisboa e do Porto e o arrendamento passou a ser uma opção sólida de acesso. Conjuntural, alguns dirão. No entanto, se foi o contexto económico que inicialmente conduziu o mercado por estes caminhos, é também verdade que esta nova estrutura se foi cimentando e continua a fazer mexer o mercado. Não desapareceu e tem espaço para conviver com novas realidades que começam a (re)emergir.
Naturalmente, nesta reta final da década, em que a economia nacional acumula um crescimento sustentado e em que os portugueses recuperaram poder de compra, começam a surgir novas necessidades na habitação. As famílias portuguesas estão de regresso ao mercado e são hoje uma das faixas da procura que mais carece de respostas, justificando um novo olhar sobre a habitação. O caminho é claro e vai passar pelo desenvolvimento de projetos de maior dimensão, de construção nova e em zonas fora dos centros urbanos, porque é esta a equação que permite desenvolver um produto ajustado a este alvo. Desde logo, em termos dos níveis de preço.
Há um claro aumento dos custos dos terrenos e dos prédios para (re)desenvolvimento no centro de Lisboa, o que, associado ao aumento dos custos de construção, tem levado os promotores a começarem a olhar para zonas nos limites de Lisboa e Porto e também para as suas cidades periféricas. Nestas áreas, não só as oportunidades de desenvolvimento exigem investimentos de entrada mais baixos, como permitem desenvolver projetos com maior escala, o que possibilita o ajustamento do preço final à capacidade financeira das famílias portuguesas. Mas não se pense que todas as zonas são apetecíveis para esta faixa da procura. Vivência de bairro, com escolas e serviços na proximidade, idealmente perto de transportes públicos e com acesso rápido ao centro da cidade, são caraterísticas que as famílias portuguesas procuram nas zonas para ondem vão morar.
E as casas? Também se procura por algo diferente hoje. Apesar das principais tipologias serem os T1 e T2, os T3 estão a ganhar cada vez mais expressão nestes novos empreendimentos direcionados para as famílias portuguesas, embora exista uma natural redução das áreas médias por tipologia em comparação com a oferta de usados. Tipicamente, e quase como “compensação”, uma casa na periferia de Lisboa era maior do que no centro da cidade, mas aos poucos isso está a deixar de acontecer, quer devido ao aumento dos custos associados à promoção imobiliária, quer também devido à própria vivência das casas que hoje temos. Aposta-se atualmente em áreas sociais mais generosas (vs. as áreas privadas) e na disponibilização de áreas exteriores, como varandas e terraços. Estes espaços, especialmente aqueles em que se pode usufruir da vida ao ar-livre, são muito valorizados, bem como o desafogo das vistas. Há tradições que nunca morrem, contudo, e o estacionamento continua a ser um requisito que o comprador português não quer abdicar qualquer que seja a localização da sua casa. É ainda interessante ver que, em alguns segmentos, há um gosto crescente pela ideia de condomínio, valorizando-se, sobretudo, as amenities que este tipo de projeto contempla, como os jardins, piscina ou parque infantil.
Dito isto, e concretizando as tendências, que zonas/cidades vão ser os alvos para tais projetos? Em Lisboa, certamente a Alta de Lisboa e Olivais, e, nos limites da cidade, Miraflores, Algés e Caxias, já no concelho de Oeiras; ou Moscavide, no concelho de Loures. E também a Margem Sul, como alternativa, está a começar a mexer, mas tem que ter preços competitivos face a estas localizações da Margem Norte, que sendo mais baratas que Lisboa, são bastante mais valorizadas que o eixo a Sul do Tejo.
Toda esta nova realidade está a levar a promoção a olhar para estas zonas e para este alvo com maior afinco. Inclusive, os grandes players, (caso, por exemplo, dos investidores espanhóis), que têm uma elevada capacidade financeira e possibilidade de executar obras de grande volume e fazer transformações de grandes troços da cidade que durante anos estiveram expetantes.
As primeiras experiências de venda de produto novo em zonas menos centrais e direcionado para as famílias portuguesas, desenhados com as características que este alvo privilegia, têm sido um sucesso. Não só os preços de venda final estão em patamares que, estando acessíveis aos compradores, têm apresentado uma boa valorização, como os ritmos de venda foram impressionantes, com mais de 15 vendas mensais. Os empreendimentos Vivere, no Jamor, o Urban Gardens, em Oeiras, ou os vários projetos lançados na Alta de Lisboa são exemplos disso.
Um verdadeiro abrir de olhos para os investidores e que já está a começar a dar frutos, com cerca de 15.000 fogos novos projetados para desenvolvimento na Área Metropolitana de Lisboa ao longo dos próximos 10 anos.
