Muito se tem escrito nas últimas semanas sobre a baixa de preços no mercado imobiliário, em particular, sobre a baixa de preços de habitação. Há baixas para todos os gostos, desde pessoas que indicam 20%, até aos mais pessimistas que já falam entre 35% a 40% a menos, contudo, importa referir o que são realmente preços e do que estamos realmente a falar.
Existem pelo menos dois tipos de valores a considerar:
- valores de venda pedidos pelo proprietário a que chamamos de Asking Price, facilmente obtidos através dos meios de promoção e divulgação de imóveis como os portais imobiliários e de forma mais fidedigna, através de sites, montras ou outra comunicação de agências imobiliárias. Estes preços refletem o valor pretendido pelo proprietário que pode ser bem diferente do valor de fecho da transação que é obtido quando a venda ocorre
- valores de venda aceites pelo proprietário, ou seja, o preço pelo qual o comprador e o vendedor fecham efetivamente a transação após a negociação de valores e condições.
O mercado português já vinha a reajustar os seus valores de Asking Price há algum tempo, a diferença entre o valor pedido e o valor de transação tem vindo a aproximar-se o que pré-anunciava uma eventual mudança de ciclo.
Esta mudança não se trata de uma descida de valor de transação, o qual continuava a subir no último trimestre do ano passado, face à situação atual o que se está a assistir é a uma descida mais acentuada do valor pedido inicialmente, o que não significa necessariamente e no imediato uma descida no preço final, aliás ainda não há registos significativos de descidas de preço à data, o que está a acontecer na realidade é um congelamento do mercado ao nível de preços que é provocado por uma descida acentuada do número de transações. Alguns dados já apontam para mais de 50% nas últimas duas semanas, situação perfeitamente justificada pela impossibilidade de proprietários vendedores e compradores (que continuam motivados) têm de conseguir levar a cabo o processo de venda / compra normal, por exemplo, no que diz respeito a visitas a imóveis.
Por falar em clientes motivados, há outro valor que é necessário avaliar mesmo sendo mais difícil de obter, trata-se do valor da procura, ou seja, como estará a disposição da procura em comprar casa hoje? Será que a procura continua a acompanhar os valores da oferta?
Possivelmente não, até porque os valores do Asking Price têm vindo a descer como referi antes, o que me leva à próxima pergunta, quanto terá a oferta de descer para se conseguir fazer transações? Tudo perguntas que, não tendo a bola de cristal, só me resta esperar e analisar.
Analisando a procura neste momento, será importante referir que as vendas feitas neste período, ou melhor, as propostas fechadas nas últimas semanas, deveriam considerar outras duas perguntas importantes para percebermos se estamos perante uma tendência ou uma situação momentânea:
- As pessoas podem de facto comprar os imóveis, têm condições para conseguirem efetuar a compra?
- As pessoas querem mesmo comprar os imóveis nesta conjuntura, ou seja, as vendas que se efetuarem agora são feitas em que condições motivacionais e emocionais?
Quando se analisam dados ou se fazem projeções, não se pode apenas considerar números sem os arrumar e perceber o que cada um significa.
Existe o valor da oferta, já referido como Asking Price, que tendencialmente já vinha a baixar e possivelmente baixará ainda mais, no entanto, pelo contrário, ainda não há indicações concretas e massivas de baixas de valor de transação que possam indicar uma tendência, até porque o mercado imobiliário é lento e demora tempo, meses mesmo a transacionar em volume.
Por fim, acredito que haverá de facto vendas feitas por valores mais baixos devido às condições físicas e emocionais atuais associadas às transações e que revelarão acima de tudo as motivações do comprador.
A única certeza que de facto existe neste momento é que, o número de transações baixou consideravelmente.
